Bei der Bestimmung des Mietpreises für Wohnungen und für Mieterhöhungen sind Mietspiegel essentiell. Trotzdem stecken darin teils gravierende Mängel – das hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in ihrem Mietspiegelreport 2020 aufgedeckt. Der Report analysiert die Praxis in den 200 größten Städten hierzulande.
Besonders bemerkenswert ist, dass in 36 Städten überhaupt kein Mietspiegel existiert, obwohl dort die Mietpreisbremse gilt. Dazu gehören Orte wie Wolfsburg oder Ingolstadt. Ohne Mietspiegel ist die Mietpreisbremse aber de facto unwirksam.
Für eine Mietpreisbremse, sollte auch ein qualifizierter Mietspiegel vorliegen. Oft liegt aber stattdessen nur der einfache Mietspiegel vor. Was unterscheidet den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel? Während ein einfacher Mietspiegel lediglich eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten ist, wird der qualifizierte Mietspiegel hingegen nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt, was ihn nachvollziehbar macht. Zudem muss der qualifizierte Mietspiegel alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Der einfache Mietspiegel soll zwar auch alle zwei Jahre angepasst werden, er gilt aber auch ohne Anpassung grundsätzlich weiterhin.
Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mietspiegel ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes darstellt. Denn dieser legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest, die als Basis für die Mietpreisbremse dient. Gilt die Mietpreisbremse, ist eine maximale Erhöhung von zehn Prozent über der Vergleichsmiete zulässig.
Laut Report konnten nur für sehr wenige Mietspiegel Erhebung, Auswertung und Wohnlagen-Ermittlung vollständig nachvollzogen werden. Auch in den Top-7-Städten gab es erhebliche Mängel: Den einfachen Mietspiegeln in Köln und Düsseldorf ist nicht zu entnehmen, ob diese auf Datenerhebungen basieren beziehungsweise wie diese erhoben werden. Der einfache Mietspiegel ist zwar rechtlich zulässig, er sollte jedoch nachvollziehbar sein.
Die Transparenz in den beiden hochpreisigen Rheinstädten, bei denen die Mietpreisbremse gilt, fehle laut Report weitgehend. Dokumente zur Erhebung der Daten, zum Umfang der Stichprobe, zur Wohnlagenermittlung oder zur Berechnung der Mietwerte liegen nicht vor. Auch Stuttgart macht es nicht viel besser und begnügt sich mit einem zweiseitigen Dokument – und das obwohl der Mietspiegel dort qualifiziert sein soll.
Die Berliner und Hamburger Tabellenmietspiegel kommen in dieser Hinsicht in der Betrachtung der gif nicht gut weg. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollen die fünf Merkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage berücksichtigt werden. In Bezug auf die Wohnungsgröße etwa nennen Hamburg und Berlin nur vier Klassen - in Hamburg für gute Wohnlagen auch fünf. In Frankfurt dagegen sind es 31 und in München sogar 70 Größenklassen.
Fazit: Auch wenn es viele gute und auch einige sehr gute Mietspiegel gibt, sieht die gif insgesamt einen erheblichen Verbesserungsbedarf.
Die Bestandsaufnahme der Mietspiegel in den 200 größten Städten Deutschlands erhielt jüngst auch große Aufmerksamkeit von Politik und Öffentlichkeit. Vielleicht hilft dies dem Ziel der gif, einen Beitrag für einheitlichere und qualitativ hochwertigere Mietspiegel zu leisten.
Eine neue Mietspiegelverordnung wird voraussichtlich bereits bei der Veröffentlichung des nächsten gif-Mietspiegelreports 2021 in Kraft getreten sein. Mehr Transparenz wird dann unter anderem die geplante Dokumentationspflicht für einfache Mietspiegel bringen.
Für weiterführende Informationen zum Thema Vermietung hat Engel & Völkers Commercial gemeinsam mit der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek einen Ratgeber entwickelt. Erfahren Sie unter anderem, an welche Regelung sich Vermieter hinsichtlich der gesetzlichen Mietpreisbremse halten müssen, ob die Mietpreisbremse die Rendite drückt und wann eine Mieterhöhung an den Mietspiegel möglich ist. Bei konkreten Fragen stehen Ihnen die Gewerbemakler von Engel & Völkers Commercial jederzeit gerne zur Verfügung.