Das Thema Untervermietung erfährt am Hamburger Markt für Gewerbeimmobilien derzeit wachsenden Stellenwert, insbesondere im Teilsegment der Büroflächen. Neue Trends bei Erwerbstätigkeit und der Gestaltung von Arbeitsplätzen sorgen dafür, dass viele Unternehmen ihre Standortstrategien grundlegend überdenken – und vermehrt die Untervermietung ihrer Flächenkontingente in Betracht ziehen. Nicht nur aus finanziellen Gesichtspunkten kann sich ein solcher Schritt als sinnvoll herausstellen, auch kann er Unternehmen befähigen, neue Standortpotenziale zu erschließen, um sich auch in dynamischen Businesskontexten flexibel zu präsentieren. Welche Vorteile sowohl für Haupt- als auch Untermieter mit der Einrichtung eines solchen Mietverhältnisses verbunden sind und wie Sie in Ihrer aktuellen gewerblichen Konstellation davon profitieren können, schildert Engel & Völkers Commercial Hamburg im folgenden Übersichtsartikel.
Zunächst ein kurzer Exkurs zur gesetzlichen Einordnung: Gemäß aktueller Rechtsprechung besteht bei gewerblichen Mietverträgen (die häufig über eine Laufzeit von 10 oder mehr Jahren abgeschlossen werden) ein gewisses Kalkulationsrisiko für den Mieter. Daraus resultiert prinzipiell ein vertraglicher Anspruch auf die Möglichkeit zur Untervermietung: Viele Mietverträge beinhalten eine Regelung, die besagt, dass hierzu zunächst das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden muss. Dieses darf jedoch nicht ohne gewichtigen Grund verwehrt werden. Ein Beispiel hierfür bestünde etwa darin, dass durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation mit anderen Mietern im Haus entstehen würde, die in der gleichen Branche tätig sind. Ein kategorischer Ausschluss der Untervermietung ist folglich nicht zulässig, was die Option zur Untervermietung bei Bedarf also grundsätzlich für jedes Unternehmen offen hält. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass Verträge zur Untervermietung nur für den Zeitraum geschlossen werden sollten, in dem auch der eigene Mietvertrag mit dem Eigentümer Bestand hat. Ansonsten könnten etwaige Ersatzansprüche durch den Untermieter geltend gemacht werden, falls Ihnen keine eigenständige Verlängerung nach Vertragsablauf möglich ist.
Doch welche Motivation besteht für Mieter von Büroräumen darin, die häufig stark nachgefragten Kontingente an einen Untermieter abzutreten? In der Praxis handelt es sich erfahrungsgemäß um zwei typische Szenarien, die Büromieter zur Untervermietung ihrer Räumlichkeiten bewegen.
Szenario 1: Das Unternehmen wächst nicht so schnell wie geplant, viele Mitarbeiter sind im Home Office tätig oder regelmäßig im Außendienst. Einige Schreibtische sind ungenutzt, sodass die Kapazitäten der gemieteten Gewerbeimmobilie nicht vollständig genutzt werden. Dennoch ist der Mieter noch über Jahre an die vertraglich festgelegte Laufzeit gebunden, obwohl eine kleinere Bürofläche mit geringerer monatlicher Mietlast ebenfalls genügen würde. Durch die Untervermietung kann ein Teil dieser Kosten kompensiert werden, während das Unternehmen in eine passend dimensionierte Immobilie wechselt.
Szenario 2 beschreibt das genaue Gegenteil: Der mietende Bürobetrieb wächst so schnell, dass die bisherige Immobilie nicht mehr ausreicht und die positive Entwicklung hemmt. Es fehlt der Platz für neue Mitarbeiter bzw. sind Gebäude-infrastrukturell neue Anforderungen entstanden, welche die alte Bürofläche nicht bedienen kann. Auch hier hilft die Untervermietung dabei, die Situation wirtschaftlich zu lösen und gleichzeitig in eine größere Immobilie umzuziehen.
Weitere Gründe wie eine vorübergehende Schwächung des Standorts, konjunkturell bedingter Auftragsrückgang oder steuerliche Belange sind ebenfalls individuell möglich, aber eher die Ausnahme. Welche Motive Sie auch dazu bewegen, die Untervermietung Ihrer Bürofläche in Hamburg zu erwägen – mit Engel & Völkers Commercial Hamburg finden Sie den geeigneten Untermieter. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf!
Ein Büro als Untermieter zu beziehen, kann sich in gewissen Situationen ebenfalls als richtige Entscheidung herausstellen. Gerade in der Frühphase unmittelbar nach der Gründung, wenn das Geschäftsmodell erprobt wird und sich Belegschafts- und Organisationsplanung noch einspielen müssen, kann es sinnvoll sein, sich nicht mit einem langfristigen Vertrag an eine Gewerbeimmobilie zu binden. Da viele Angebote zur Untermiete auf bereits angebrochenen Laufzeiten aufbauen, können hier häufig Abschlüsse über deutlich weniger Jahre erzielt werden – ein attraktives Flexibilitätsplus.
Darüber hinaus sind Offerten zur Untermiete oftmals preisgünstiger als gewöhnliche Mietverträge für vergleichbare Immobilien, da der Hauptmieter häufig an einer schnellen Lösung interessiert ist und zugunsten eines verlässlichen Untermieters nicht selten finanzielle Zugeständnisse einräumt. Einrichtung und technische Ausstattung können ebenfalls oft mitgemietet werden, hier eröffnen sich weitere interessante Einsparmöglichkeiten.
Gleichzeitig sollten die Risiken der Untermiete nicht unberücksichtigt bleiben: Achten Sie auch als Mietinteressent darauf, dass das vermietende Unternehmen über ausreichend finanzielle Stabilität verfügt, um bei dessen potenzieller Zahlungsunfähigkeit etwaige Problematiken mit dem Eigentümer zu vermeiden. Auch sollten Sie vertraglich festlegen, welche Partei die Betriebsnebenkosten trägt und wer für mögliche Renovierungsarbeiten zum Vertragsende verantwortlich ist – dies schafft eine transparente Verhandlungsgrundlage und stellt die Weichen für eine reibungslose Untervermietung.
Weitere Informationen rund um das Thema Untervermietung von Gewerbeimmobilien in Hamburg vermittelt Ihnen Engel & Völkers Commercial Hamburg gerne in einem kostenfreien und unverbindlichen Beratungsgespräch. Vereinbaren Sie Ihren persönlichen Ersttermin einfach unter der Telefonnummer +49-40-36 88 10-0. Wir freuen uns auf Sie!