Immobilieneigentümer sind in Deutschland zur regelmäßigen Entrichtung der Grundsteuer verpflichtet, deren Höhe sich maßgeblich am Verkehrswert des entsprechenden Grundstücks orientiert. Bereits 2018 urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer als grundgesetzwidrig einzustufen ist und ordnete infolgedessen eine bundesweite Reform der Erhebung an. Hintergrund: Ein Teil der Bemessungsgrundlage - der sogenannte Einheitswert - wurde seit Jahrzehnten nicht angepasst, sodass die Einstufung von Grundstücken den tatsächlichen Wertentwicklungen in dieser Zeit nicht gerecht wurde. Zum ersten Januar 2025 trat nun die erforderliche Grundsteuerreform in Kraft: Bei Engel & Völkers Commercial Hamburg erfahren Sie kompakt zusammengefasst, wie die Höhe der neuen Grundsteuer ermittelt wird und warum Sie vermutlich noch keinen Bescheid über die Steueranpassung erhalten haben.
Sind Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder einer vergleichbaren Immobilie in Hamburg, wurden Sie vermutlich in der jüngeren Vergangenheit aufgefordert, eine Grundsteuererklärung zur Neubewertung Ihres Grundstücks auszufüllen und dem Finanzamt zukommen zu lassen. Die darin abgefragten Daten wurden benötigt, um die Höhe der neuen Grundsteuer für Ihre Liegenschaft gemäß der reformierten Rechtsgrundlage beziffern zu können.
Bisher wurde die Grundsteuer anhand der folgenden Formel berechnet:
Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz = Höhe der Grundsteuer.
Der standardisierte Einheitswert wurde vom Bundesverfassungsgericht als nicht mehr zeitgemäß eingestuft, da er in den alten Bundesländern seit 1964 und in den neuen Bundesländern sogar seit 1935 nicht mehr aktualisiert wurde. Bisher sollte dieser Umstand durch den zusätzlichen Faktor der Grundsteuermesszahl kompensiert werden, der etwa die Größe der Gemeinde und die Art der Bebauung berücksichtigt. Da dies jedoch nach Ansicht der Richter nicht mehr ausreichte, gilt nunmehr seit dem 01. Januar 2025 in Hamburg und anderen Bundesländern die neue Berechnungsformel:
Grundsteuerwert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz = Höhe der Grundsteuer.
Das Ermittlungsverfahren in Hamburg erfolgt in einem vereinfachten Dreischritt, der gegenüber dem bundesweiten Modell für mehr Transparenz sorgen und weniger Verwaltungsaufwand mit sich bringen soll:
1. Feststellung des Grundsteuerwerts zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022:
2. Multiplikation des ermittelten Grundsteuerwerts mit der Grundsteuermesszahl. Diese wurde in Hamburg im Zuge der Reform gesenkt, und zwar auf 0,7 für Wohnflächen und auf 0,87 für Nicht-Wohnimmobilien. Auch immobilienspezifische Besonderheiten wie etwa Denkmalschutz o.ä. können berücksichtigt werden. Der so ermittelte Wert wird Grundsteuermessbetrag genannt.
3. Abschließend wird der Hebesatz der Stadt Hamburg angewandt. Dabei handelt es sich um einen vom Senat beschlossenen Faktor zur Anpassung der Steuerhöhe, der aktuell bei 975% liegt. Die auf diese Weise errechnete Höhe der Grundsteuer wird im abschließenden Grundsteuerbescheid mitgeteilt - hierzu später mehr.
Aus der Reform ergeben sich für einige Eigentümer – vor allem in zentralen Lagen der Hansestadt – gewisse Erhöhungen bei der Grundsteuer, während Immobilien in peripheren Lagen die Chance haben, geringer besteuert zu werden. Dies ist jedoch von Fall zu Fall unterschiedlich – gerne empfiehlt Ihnen unser Immobilienmakler-Team einen fachkundigen Steuerberater, um Ihre individuelle Situation eingehend zu prüfen.
Am Rande: Sehr wahrscheinlich handelt es sich bei der Grundsteuer für Ihr Mehrfamilienhaus oder eine vergleichbare Wohnimmobilie um die Grundsteuer B. Flächen des Forst- und Landwirtschaftlichen Gewerbes werden unterdessen mit der Grundsteuer A besteuert, für unbebautes Bauland in Ballungsräumen greift die Grundsteuer C; beide unterliegen jeweils anderen Berechnungsmethoden und Hebesätzen.
Obwohl Sie alle Formulare zur Ermittlung der neuen Grundsteuerhöhe fristgerecht übermittelt haben, wurde Ihnen bisher kein Bescheid zur Zahlung des angepassten Betrags zugesandt?
Laut Internetauftritt der Stadt Hamburg beschreibt genau dies derzeit den Regelfall: Die Bescheide würden demnach erst ab März 2025 versendet. Zum ersten Mal fällig würde die neue Grundsteuer folglich ab dem 30. April 2025, zumal die Grundsteuer üblicherweise vierteljährlich berechnet wird. Sofern Sie ein Mehrfamilienhaus oder Wohnungen in Hamburg vermieten und die entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen sind, können Sie die Grundsteuer auch weiterhin auf Ihre Mieter umlegen. Sollte Ihnen zudem im Grundsteuerbescheid ein Fehler bei der Berechnung auffallen, kann sich der Einspruch beim Finanzamt möglicherweise lohnen, um die Steuerlast zu reduzieren.
Außerdem interessant zu wissen: In Hamburg werden rund 6.000 Klein-Grundstücke von der Zahlung der Grundsteuer befreit. Dies betrifft etwa Grundstücke von bis zu 50 m² Gesamtfläche. Da für diese Liegenschaften aus Sicht des Senats lediglich unerhebliche Beträge anfielen, werden Eigentümer durch die sogenannte "Kleinbetragsverordnung" entlastet und der Bürokratieaufwand entsprechend verringert. Ein weiterer Vorteil des Hamburger Berechnungsmodells besteht zudem darin, dass Sie als Eigentümer nur ein einziges Mal Angaben zur Grundwertberechnung machen müssen, während das bundesweite Standardverfahren eine Neubewertung nach 7 Jahren vorsieht. Auch dies trägt dazu bei, Prozesse zu verschlanken und den Aufwand für Immobilieneigentümer zu reduzieren. Außerdem wird die potenziell steigende Entwicklung der Bodenpreise auf diese Weise nicht in die Grundsteuerberechnung einbezogen, was eine Verschärfung der ansonsten zu erwartenden steuerlichen Unterschiede zwischen verschiedenen Lagen und Stadtteilen begrenzen soll.
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus oder eine ähnliche Anlageimmobilie in Hamburg und möchten sich zur maximal wirtschaftlichen Vermietung des Objekts beraten lassen? Oder planen Sie einen zeitnahen Verkauf, und vielleicht, das freiwerdende Kapital daraufhin anderweitig zu investieren?
Engel & Völkers Commercial Hamburg unterstützt Sie vollumfänglich bei Ihrem Vorhaben – sprechen Sie uns an, um einen kostenlosen und unverbindlichen Termin zur Erstberatung bei uns zu vereinbaren. Hierzu erreichen Sie uns wahlweise über unser Online-Kontaktformular oder unter der Telefonnummer +49-40-36 88 100. Wir freuen uns auf Sie!