Das zurückliegende Jahr 2022 war durch einen historischen Anstieg der Inflationsrate auf bis zu 10% gekennzeichnet: Ausgelöst durch die politische Lage in Osteuropa wurden vor allem die Preise für Energieträger wie Gas und Strom merklich teurer. Dies wirkt sich auch auf andere Produkte aus, für deren Herstellung, Weiterverarbeitung oder Transport Energie benötigt wird. Da Gewerbetreibende mit hohen Nachzahlungen im kommenden Jahr rechnen müssen und sich Abschläge entsprechend anpassen, wird der Mehrbetrag in das eigene Angebot eingepreist, um weiterhin produktiv wirtschaften zu können. Doch für viele Unternehmen nehmen die Betriebskosten auch an anderer Stelle zu: Die Mietpreise für Gewerbeimmobilien können, insbesondere dann, wenn im zugrundeliegenden Vertrag eine Indexvereinbarung getroffen wurde, zum Teil ebenfalls deutlich steigen. Dieser Blogartikel erklärt, woraus die genannte Verteuerung für Büroflächen und andere Gewerbeobjekte resultiert, und welche Optionen denkbar sind, um die entstehende Belastung zumindest teilweise zu reduzieren.
Bei der Vermietung von Büroräumen und ähnlichen kommerziell genutzten Immobilien ist die Fixierung einer Indexklausel weit verbreitet. Diese dient dazu, die Erträge des Mietverhältnisses über einen längeren Zeitraum stabil zu halten – unabhängig davon, wie sich das Geldwertniveau durch Inflation oder Deflation entwickelt. Dazu können sich beide Parteien auf den einmal jährlich erscheinenden Verbraucherpreisindex berufen, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Je nach Entwicklung dieses Indexes kann mieterseitig eine Verringerung des Mietpreises (bei abnehmendem Wert) oder vermieterseitig eine Anhebung desselben (bei zunehmendem Wert) gefordert werden. In der Praxis handelt es sich dabei jedoch um eine Klausel, die in erster Linie Vermietern zugutekommt, da der Verbraucherpreisindex innerhalb der letzten Jahrzehnte ausschließlich zunahm. Mieter von Hamburger Büroflächen, die eine solche Vereinbarung mit dem Eigentümer der Gewerbeimmobilie getroffen haben, sollten sich also grundsätzlich auf sukzessive steigende Mietpreise einstellen.
Der bereits angesprochene Verbraucherpreisindex wird vom statistischen Bundesamt anhand der durchschnittlichen Preise für typische Konsumgüter ermittelt: Hierzu wird auf einen vordefinierten Warenkorb zurückgegriffen, der neben den Kosten für Mobilität, Unterhaltung, Lebensmittel und Elektronik auch die Preise für Strom und Gas beinhaltet. An dieser Stelle entsteht für gewerbliche Mieter, die bereits die erhöhten Nebenkostennachzahlungen für Energie zu tragen haben, eine Doppelbelastung, da der Energiepreis die Indexmieten ebenfalls in die Höhe treibt – sofern der Vermieter von seinem Recht Gebrauch macht, den Mietzins anzuheben. Letztlich dürften sowohl Mieter als auch Eigentümer allerdings grundlegendes Interesse daran haben, eine Lösung für dieses Problem zu finden, die einen langfristigen Fortbestand des gemeinsamen Vertrags zu angemessenen Konditionen zulässt, ohne dass die Mietpartei vor zu große finanzielle Herausforderungen gestellt wird.
Um die Wirkung der Doppelbelastung für Mieter in Indexklauseln abzuschwächen, können verschiedene Ansätze verfolgt werden, von denen zum jetzigen Zeitpunkt einige mehr und andere weniger erfolgsversprechend scheinen: An einigen Stellen wird etwa argumentiert, der Kriegsausbruch in der Ukraine und die damit einhergehenden Verteuerungen für Gas und Strom stellten eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB dar, sodass die Preiserhöhung nicht zu 100% auf die Miete umgelegt werden dürfe. Da allerdings das Konzept der Indexmiete genau darauf abzielt, derart unvorhersehbare Eventualitäten zugunsten des Werterhalts der Mieteinnahmen abzudecken, geht Engel & Völkers Commercial Hamburg derzeit nicht davon aus, dass derartige Bestrebungen auf diesem Wege durchsetzbar sein werden.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die maximale Gültigkeitsdauer von Indexklauseln zu überprüfen, die vom Gesetzgeber für Gewerbeimmobilien auf 10 Jahre festgelegt ist. Ältere Klauseln verlieren offiziell allerdings erst nach gerichtlicher Intervention ihre Gültigkeit. Gerade bei langjährigen Mietverträgen kann es sich dennoch lohnen, sich gezielt mit den vertraglichen Inhalten auseinanderzusetzen und zeitnah das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Auf diese Weise bestehen gute Chancen, im gemeinsamen Dialog eine Lösung für die aktuelle Situation zu finden, ohne den Rechtsweg beschreiten zu müssen, was letztlich beiden Seiten zugutekommt.
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