Wie in vielen deutschen Großstädten und Metropolen existieren auch in Hamburg sogenannte Milieuschutzzonen nzw. soziale Erhaltungsgebiete: In diesen räumlich definierten Arealen herrschen besondere Richtlinien für Wohnraum, der in seiner Beschaffenheit und Preisstruktur langfristig auf dem aktuellen Niveau gehalten werden soll. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Wohnungen im niedrig- und mittelpreisigen Segment flächendeckend durch hochpreisige Objekte ersetzt und die entsprechenden Bevölkerungsteile ("Milieus") sukzessive aus dem städtischen Wohnraum verdrängt werden. Eine dieser Regelungen sieht ein städtisches Vorkaufsrecht unter gewissen Bedingungen vor, welches jedoch Ende 2021 faktisch ausgesetzt wurde. Doch die neue Bundesregierung hat hier neue Pläne: Engel & Völkers Commercial Hamburg wirft für Sie einen Blick auf die aktuelle Situation in puncto kommunales Vorkaufsrecht und schildert mögliche zukünftige Auswirkungen für Eigentümer und Käufer von Hamburger Zinshäusern.
Zu den Milieuschutzgebieten in Hamburg zählen derzeit beispielsweise Bahrenfeld-Süd, Eimsbüttel, Ottensen, Altona, St. Georg, Jarrestadt, Barmbek Süd und eine Reihe weiterer Quartiere.
Wer bis zum November 2021 ein Mehrfamilienhaus oder eine vergleichbare Anlageimmobilie in einer solchen sozialen Erhaltungszone Hamburgs kaufen wollte, wurde behördlich dazu angehalten, eine gesonderte Erklärung zu unterzeichnen. Darin mussten beispielsweise eine zukünftig beabsichtigte Mieterhöhung über Hamburger Durchschnittspreise, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder die umfangreiche Modernisierung der Wohneinheiten ausgeschlossen werden. So sollten potenziell "nachteilige Änderungen der Bewohnerstruktur" systematisch vermieden werden. Blieb eine solche Abwendungsvereinbarung aus, konnte die Stadt ihr Vorkaufsrecht geltend machen und die Immobilie anstelle des Käufers erwerben – zu verminderten Konditionen. Der Verkäufer hatte dann lediglich die Wahl, diesem vergünstigten Verkauf zuzustimmen oder vom Kaufvertrag zurückzutreten. Hierzu verweisen wir gerne auf einen vorherigen Blogartikel von Engel & Völkers Commercial Hamburg, der sich detailliert mit den Hintergründen des Vorkaufsrechts befasst.
Mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09. November 2021 wurde diese gängige Praxis hingegen weitgehend unterbunden. Die Justiz entschied, bei der Ausübung des Vorkaufsrechts sei ausschließlich der Zustand von Immobilie und Mietverhältnissen zum Zeitpunkt des Verkaufs ausschlaggebend. Sofern hier keine groben Missstände oder Abweichungen vom Bebauungsplan vorliegen, dürfe die Kommune bei der Transaktion nicht wie beschrieben als bevorteilter Käufer eingesetzt werden. In der Folge galt das städtische Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten als weitgehend gekippt – ein Zustand, den die große Koalition auf Bundesebene aktuell zu ändern gedenkt. Die Immobilien-Experten von Engel & Völkers Commercial Hamburg halten Sie selbstverständlich zu relevanten Entwicklungen zu diesem Thema auf dem Laufenden.
Im Koalitionsvertrag "Verantwortung für Deutschland" zwischen SPD, CDU und CSU vom 05. Mai 2025 heißt es wörtlich:
" [...] In einem zweiten Schritt werden wir eine grundlegende Reform zur Beschleunigung des Bauens vornehmen. Um eine nachteilige Ausstrahlungswirkung auf die Umgebung zu vermeiden, wird das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten und bei Schrottimmobilien entsprechend gestärkt, der preislimitierte Vorkauf für solche Immobilien vereinfacht und die Umgehung von kommunalen Vorkaufsrechten bei Share Deals verhindert. [...]"
Welche Maßnahmen konkret mit diesen Ausführungen gemeint sind, ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abzusehen. Sollte jedoch eine Rechtsgrundlage zur erneuten Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts in Gebieten des Milieuschutzes geschaffen werden, wäre dies mit merklichen Folgen für den Hamburger Markt verbunden. Aufgrund der zu erwartenden Einschränkung der Vermietung, Strukturierung und Modernisierung von Wohnimmobilien in sozialen Erhaltungsgebieten ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach derartigen Objekten partiell abnehmen wird. Entsprechend sind auch Preisrückgänge für entsprechende Zinshäuser und Anlageimmobilien nicht auszuschließen, sobald ein solcher Gesetzesentwurf in Kraft tritt – zusätzlich zu den vermeintlich geringeren Vorkaufs-Konditionen der Stadt Hamburg. Engel & Völkers Commercial Hamburg geht davon aus, dass der legislative Prozess hierzu in 2026 abgeschlossen werden könnte. Parallel dazu könnten Finanzierungen für Verkäufe in sozialen Erhaltungszonen gegebenenfalls erschwert werden, wenn Banken von städtischer Intervention beim Kaufvertrag ausgehen.
Eigentümer von Anlageimmobilien, die sich in einem Milieuschutzgebiet befinden, sollten etwaige Verkaufspläne also nicht zu lange hinauszögern und nach Möglichkeit noch in 2025 abschließen, um potenziellen Wertverlusten und geringerer Nachfrage zuvor zu kommen. Gerne steht Ihnen Engel & Völkers Commercial Hamburg hierbei vollumfänglich zur Seite und entwickelt für Sie eine individuelle Vermarktungsstrategie, dank der Ihnen die Stärken Ihrer Liegenschaft beim Verkauf optimal zugutekommen. Haben Sie weitere Fragen zum Thema "kommunales Vorkaufsrecht" oder möchten Sie sich zu den Perspektiven Ihres Immobilienverkaufs kostenfrei und unverbindlich beraten lassen?
Wir freuen uns darauf, über unser digitales Kontaktformular oder unter der Telefonnummer +49-40-36 88 10-0 zeitnah einen persönlichen Termin mit Ihnen vereinbaren zu dürfen!