Wird 2025 ein weiteres Erfolgsjahr für Wohn- und Geschäftshäuser in der Hansestadt? Unsere Experten Jan Witte und Oliver Ihrt, Bereichsleiter für Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäuser, geben Einblicke in die bevorstehenden Entwicklungen:
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Hamburg steht vor einem weiteren Wachstumsjahr. Während bereits 2024 ein Jahr mit hohen Transaktionen war, deuten sich auch für 2025 stabile Rahmenbedingungen bei hohem Anlagedruck an. Zwei zentrale Faktoren werden den Markt in Hamburg beeinflussen: die Entwicklung der langfristigen Zinsen sowie die politischen Weichenstellungen durch die anstehenden Wahlen auf Landes- und Bundesebene.
Die vergangenen Jahre waren von einer inversen Zinsstruktur geprägt, in der kurzfristige Zinsen höher lagen als langfristige. Diese außergewöhnliche Situation wird sich 2025 voraussichtlich normalisieren. Die Europäische Zentralbank (EZB) plant, die Leitzinsen zu senken, was kurzfristige Kredite günstiger macht. Für Immobilieninvestoren ist jedoch die Entwicklung der 10-jährigen Zinsbindungen oft entscheidend – und hier zeichnet sich keine wesentliche Veränderung ab. Die Inversität wird folglich beendet und kurzfristige Zinsen werden im Laufe des Jahres 2025 wieder niedriger als langfristige.
Für den Hamburger Markt bedeutet dies:
• Keine wesentlichen Schwankungen bei den Finanzierungskosten: Langfristige Kreditzinsen bleiben voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau. Dadurch steigt die Planbarkeit möglicher Investitionen
• Stabilisierung der Preisentwicklung: Da die Finanzierungskosten planbar bleiben, können Investoren langfristige Strategien entwickeln, ohne plötzliche Zinssprünge befürchten zu müssen.
• Erhöhte Marktchancen: Die bereits in 2024 zu beobachtende hohe Nachfrage nach nachhaltigen Wohn- und Geschäftshäusern in vermietungssicheren Lagen wird sich in 2025 fortsetzen und die Anzahl am Markt gehandelter Anlageimmobilien auf hohem Niveau festigen.
Die Zeiten des billigen Geldes sind damit zwar unlängst vorbei, doch durch die Zinsstabilität kann sich der Markt auf ein verlässliches Umfeld einstellen. Investoren müssen ihre Kalkulationen weiterhin auf dem aktuellen Zinsniveau aufbauen, profitieren aber von der Planungssicherheit.
Neben der wirtschaftlichen Entwicklung spielen politische Entscheidungen eine zentrale Rolle für den Immobilienmarkt. Sowohl die Bürgerschaftswahl in Hamburg als auch die Bundestagswahl könnten neue Weichen für Investoren, Projektentwickler und Eigentümer stellen.
Zentrale Themen, die die Immobilienbranche beschäftigen:
• Wohnraumpolitik und Mietregulierungen: Aktuell setzen sich die Regierungsfraktionen in der Hamburgischen Bürgerschaft dafür ein, die Mietpreisbremse bis Ende 2025 zu verlängern. Eine weitere Verlängerung über dieses Datum hinaus erfordert jedoch eine Anpassung der bundesgesetzlichen Grundlagen. Daher strebt Hamburg im Bundesrat eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 an.
• Gewerbeimmobilien und Stadtentwicklung: Die Umnutzung von Büroflächen, die Förderung von Mischnutzungen und nachhaltige Stadtentwicklung sind Kernthemen der politischen Agenda. Entscheidungen in diesen Bereichen könnten sich langfristig auf den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser auswirken.
• Aufteilungsverbote und Vorkaufsrechtsausübung durch die Stadt: Das Umwandlungsverbot von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen in den sozialen Erhaltungsgebieten wurde bereits in 2024 bis 2029 verlängert. Vorkaufsrechtsausübungen durch die Stadt in den sozialen Erhaltungsgebieten fehlt im Wesentlichen die juristische Grundlage durch Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus 11.2021. Eine Neufassung des §24 BauGB ist - je nach Wahlausgang - in der neuen Legislaturperiode zu erwarten, so dass Vorkäufe durch die Stadt künftig wieder regelmäßig ausgeübt werden könnten. Im restlichen Stadtgebiet ist das Umwandlungsverbot bis 31.12.2025 befristet. Hier bedarf es zur Verlängerung einer Anpassung des §250 Baugesetzbuch auf Bundesebene.
• Neubautätigkeiten: Die deutlich verringerte Neubautätigkeit sowohl in der Stadt Hamburg als auch im gesamten Bundesgebiet wird voraussichtlich auch in 2025 anhalten. Je nach Wahlausgang auf Bundesebene könnte es zwar steuerliche oder bürokratische Entlastungen geben, diese würden sich jedoch erst mittelfristig in steigender Neubautätigkeit auswirken.
• Klimaneutralität im Gebäudesektor: Das grundätzliche politische Ziel der langfrsitigen Klimaneutralität im Gebäudesektor wird bleiben, zumal es sich hierbei um eine Vorgabe auf EU-Ebene handelt. Der Wahlausgang in Deutschland könnte zwar leichte Korrekturen in der Klimapolitik mit sich bringen, eine Abkehr vom Sanierungsbedarf im Gebäudesektor wird es jedoch nicht geben.
Insgesamt werden die Wahlen daher eher mittelfristigen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. Wir gehen bei Engel & Völkers daher davon aus, dass sich eine eventuell abwartende Markthaltung vereinzelter Investoren und Eigentümer zu Beginn des Jahres 2025 im 2.Quartal auflöst und die Transaktionsanzahl nochmal leicht erhöht.
Insgesamt zeichnet sich für den Hamburger Markt für Anlageimmobilien eine stabile Phase auf erhöhtem Transaktionsniveau ab. Die langfristigen Zinsen bleiben voraussichtlich konstant, was zwar keine neuen Finanzierungsanreize schafft, aber für Planbarkeit sorgt. Politische Entscheidungen könnten neue Impulse setzen – sowohl positiv als auch einschränkend.
Für Investoren bedeutet dies:
• Die Marktaktivität dürfte sich auf Objekte mit nachhaltigen Konzepten und stabilen bzw. entwicklungsfähigen Mieterträgen konzentrieren.
• Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf könnten durch die bestehenden Regulierungsanforderungen weiter unter Druck geraten.
• Eigentümer müssen verstärkt politische Entscheidungen und mögliche energetische Regulierungen beachten, um die Rentabilität ihres Investments im Blick zu behalten.
• Projektentwickler werden sich weiter in Geduld üben und eher selektiv sich ergebende Opportunitäten nutzen.
Hamburg bleibt also eine Stadt der Chancen für Investoren, die heute die Weichen für morgen stellen. Wer jetzt gezielt in nachhaltige, wertstabile Immobilien investiert, sichert sich nicht nur stabile Erträge, sondern auch einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Lassen Sie uns gemeinsam den Markt navigieren und die besten Opportunitäten für 2025 identifizieren - mit Weitsicht, Strategie und einem klaren Blick auf das Potenzial, das Hamburg bietet.