Der Markt für Mehrfamilienhäuser präsentierte sich auch 2020, einem Jahr vieler Veränderungen, äußerst stabil. Wohninvestments bieten weiterhin in vielen deutschen Groß- und Mittelstädten ein hohes Maß an Sicherheit, insbesondere aufgrund des Wertzuwachspotenzials. Die Preise werden aufgrund des Nachfrageüberhangs vielerorts weiter steigen.
Für das Jahr 2020 hat Engel & Völkers Commercial einen vergleichsweise geringen Rückgang des bundesweiten Verkaufsvolumens errechnet: um 3,2 Prozent auf rund 36,5 Mrd. Euro bei 40.500 verkauften Renditeobjekten. Dies ist dennoch das zweithöchste Transaktionsvolumen seit Beginn der statistischen Erfassung.
Der prognostizierte Rückgang im Vergleich zum Vorjahr begründet sich dabei nur teilweise durch die konjunkturelle Situation. Vielmehr führten die pandemiebedingten Einschränkungen besonders im Frühjahr vielerorts zu Verzögerungen im Verkaufsprozess. Auch die Verkaufsbereitschaft war bei einigen Eigentümern gerade zu Beginn der Pandemie vorübergehend gesunken. Der Nachfrageüberschuss hält in den meisten Städten jedoch weiter an.
Die hohe Krisenresistenz von Mehrfamilienhäusern auch in wirtschaftlichen Schwächephasen basiert insbesondere auf stabilen Cashflows. Zahlungsausfälle bei den zumeist mit Privatpersonen abgeschlossen Mietverträgen sind im Vergleich zu anderen Assetklassen wie beispielsweise Hotel, Büro und Einzelhandel marginal. „Entgegen der Erwartungen im ersten Halbjahr 2020 gab es im Bereich Wohnen nahezu keine durch Covid-19 indizierten Mietausfälle”, hebt Ulrich Dahl, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Rheinland, hervor.
Das unterstreicht die einzigartige Stabilität des deutschen Residential Investment Marktes im europäischen Vergleich. Spannend bleibt es bei der Frage, inwieweit sich die Lockdowns auf die Stabilität von Laden- und Büromietern nach Auslaufen der staatlichen Fördermaßnahmen auswirken werden. Dieses wird gerade für die weitere Wertentwicklung von Wohn- und Geschäftshäusern eine erhebliche Bedeutung haben.
Die Anlagestrategien überregionaler Bestandshalter und institutioneller Investoren gehen seit geraumer Zeit über die wirtschaftlichen Metropolen wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und München hinaus, wie beispielsweise der Blick nach Sachsen und Sachsen-Anhalt zeigt.
„Die Situation auf den mitteldeutschen Immobilienmärkten in 2020 hätte unterschiedlicher nicht sein können. Identisch für alle Märkte war jedoch, dass mangels alternativer Anlagemöglichkeiten auf der Käuferseite ein Anstieg von Privatpersonen sowie Erstkäufern auch mit institutionellem Hintergrund zu verzeichnen war”, fasst Ralf Oberänder, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Sachsen/Sachsen-Anhalt, die Situation zusammen.
Außer Leipzig und Dresden profitierten vor allem Halle (Saale) und Chemnitz von der ungebrochen hohen Nachfrage nach Anlageimmobilien. Hinzu kommt die stete Ausweitung der Kaufanfragen auf das direkte, wirtschaftlich starke Umland der Metropolen sowie mittelgroßer Städte wie zum Beispiel Zwickau.
Das gleichbleibend niedrige Zinsniveau sowie die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie werden auch im Jahr 2021 die wohnwirtschaftliche Sparte des Immobilienmarktes positiv prägen. Lediglich politische Entscheidungen könnten sich negativ auswirken.
Wie das Beispiel Berlin zeigt: Dort haben sich im zurückliegenden Jahr die Auswirkungen des Mietendeckels ebenso wie die allgemeinen wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie deutlich gezeigt. Im ersten Halbjahr 2020 wurden mit 431 gezählten Objekten deutlich weniger Mehrfamilienhäuser gehandelt als 2019, das bereits mit insgesamt 887 den niedrigsten Stand in den zurückliegenden 15 Jahren markierte. Für das gesamte Jahr 2020 werden nur etwa 650 bis maximal 700 Transaktionen erwartet.
Interessant ist dabei ein Blick auf die Kaufpreismultiplikatoren und Quadratmeterpreise. Unter Beschränkung auf die Bestandsgebäude von reinen Mehrfamilienhäusern ergibt sich eine Stagnation der Kaufpreise. Ob sich hier bereits eine mögliche Trendwende andeutet, kann derzeit nicht abschließend beurteilt werden.
Der Mietendeckel hat zwar zu einer deutlichen Zurückhaltung von Marktteilnehmern bei Kaufverhandlungen geführt, Verkäufer scheinen aber dennoch nicht bereit, Preisrückgänge zu akzeptieren. „Zurzeit stellen wir wieder eine verstärkte Nachfrage insbesondere bei den privaten Investoren fest und wir sind für 2021 wieder zuversichtlicher und sehr gut aufgestellt”, betont Sascha Moayedi, Senior Consultant Investment bei Engel & Völkers Commercial Berlin. (13.1.21)
Mehr Analysen und Informationen finden Sie ab Ende Januar im Deutschland-Marktbericht Wohn-und Geschäftshäuser 2021 und online unter engelvoelkers.com/mehrfamilienhaus.