Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage – der Marktreport

Engel & Völkers Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser: Ihre krisenfeste Kapitalanlage

Wer in Deutschland nach Investmentoptionen sucht, kommt um den Wohnungsmarkt im Speziellen um Mehrfamilienhäuser als wichtige Kapitalanlage nicht herum. Die hervorragenden Rahmenbedingungen und Preisdynamiken im Immobiliensektor versprechen eine rentable und sichere Investition. Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen, weshalb der Wohnungsmarkt im Vergleich zu Wertpapieren deutlich beständiger und krisenfester ist. Die Kapitalanlage in einem Mehrfamilienhaus lohnt sich also.


Auf diesen Seiten finden Sie alle wichtigen Informationen über den attraktiven Markt für Mehrfamilienhäuser – von Preisen über die Auswahl des richtigen Objekts bis zur Finanzierung. Für Ihre Kapitalanlage die beste Entscheidungshilfe: Marktberichte von Engel & Völkers Commercial.


Renditen: Mehrfamilienhäuser versus Kapitalmarkt

 Hamburg
- WGH-Renditen versus Kapitalmarktrenditen

1. Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage: Wo steigen die Preise?

Eine Untersuchung der Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser auf Ebene der 401 deutschen Stadt- und Landkreise zeigt auf, dass sich von 2014 bis 2019 das mittlere Preisniveau um durchschnittlich 44,6 Prozent erhöht hat. Im betrachteten Zeitraum verzeichneten nur vier Kreise einen Rückgang der Angebotspreise.


Der Preisauftrieb bei Mehrfamilienhäusern konzentriert sich dabei nicht nur auf die wirtschaftsstarken Metropolen, sondern zunehmend auch auf das Umland, da aufgrund des Produktmangels in den A-Standorten viele Anleger nach räumlich benachbarten Alternativen suchen. Den höchsten Zuwachs weist mit einem Anstieg um 133,3 Prozent auf rund 2.040 Euro pro Quadratmeter der Landkreis Potsdam-Mittelmark im Berliner Umland auf.


Bei der Kapitalanlage in einem Mehrfamilienhaus spielen also neben dem Zustand des Objekts auch die bisherige Entwicklung der jeweiligen Region eine große Rolle wie auch die Chancen des Standorts, über die Sie ein Immobilienberater von Engel & Völkers Commercial kompetent informieren kann. Der folgenden Grafik können Sie entnehmen, wie sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in Deutschland in den vergangenen fünf Jahren entwickelt haben.

 Hamburg
- Veränderungen der Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser

2. Wo wird am aktivsten in Mehrfamilienhäuser investiert?

Wo sind Anleger am aktivsten und investieren vergleichsweise häufig ihr Kapital in Mehrfamilienhäuser? In Berlin, Frankfurt oder München, in den Metropolen Deutschlands? Nein, ganz im Gegenteil. Anhand des Aktivitätsindex zeigt sich, dass gerade viele kleinere Standorte der Städtekategorien C und D ein intensives Handelsgeschehen aufweisen. 


Was besagt der Aktivitätsindex? Der Index setzt die transferierten Mehrfamilienhäuser ins Verhältnis zum absoluten Bestand an Mehrfamilienhäusern. So ermöglicht er eine städteübergreifende Vergleichbarkeit unabhängig von der Marktgröße. Je deutlicher der Indexwert über 100 liegt (D=100), desto aktiver ist der Handel an einem Standort. 


 Hamburg
- DMB WGH 2020 Aktivitätsindex 2018

3. Wie entwickeln sich die Renditen für Mehrfamilienhäuser?

Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds bleibt die Kapitalanlage „Mehrfamilienhaus" attraktiv, auch wenn sich die Renditekompression über alle Städtekategorien hinweg fortsetzt. Ein Blick auf das mittlerweile negative Zinsniveau am Kapitalmarkt, das durch die Umlaufrendite abgebildet wird, verdeutlicht dies. 


2019 verzeichneten Wohninvestments in A-Städten eine durchschnittliche Rendite von rund 3,5 Prozent in guten Wohnlagen. 2018 waren es noch rund 3,7 Prozent. Auch der Nachfrageüberschuss bei Mehrfamilienhäusern an den A-Standorten hält mangels Anlagealternativen an, zumal sicherheitsorientierte Investoren mit langfristigem Anlagehorizont sich nach wie vor auf die Metropolen fokussieren. 


Die anhaltende Renditekompression basiert auf dem Umstand, dass die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in Relation zu den Mieten überproportional gestiegen sind. Dies gilt in besonderer Weise für die A-Standorte. So haben sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen von 2014 bis 2019 beispielsweise in Berlin um rund 34,5 Prozent erhöht. Das ist der Höchstwert unter allen A-Standorten. Im gleichen Zeitraum verzeichnete die Bundeshauptstadt jedoch einen Angebotspreiszuwachs für Anlageimmobilien (ohne Neubau) um 85,0 Prozent.



Steigerung der Angebotsmieten

 Hamburg
- Angebotsmieten deutsche Städte 2019

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4. Warum bleibt die Kapitalanlage in Mehrfamilienhäuser rentabel?

Trotz einer sich abkühlenden Konjunktur und zunehmender politischer Regulierungen auf den regionalen Wohnungsmärkten sind aktuell keine Verwerfungen am deutschen Anlageimmobilienmarkt zu befürchten, da sich das Zinsniveau auf absehbare Zeit nicht erhöhen und die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage, auch mangels Alternativen, hoch bleiben wird. 


Vor allem außerhalb der A-Städte gibt es zahlreiche Immobilien mit vielversprechenden Aussichten. Für sicherheitsorientierte Investoren, die auf gute Erträge nicht verzichten möchten, hilft ein Blick auf das Rendite-Risiko-Verhältnis. Dieser Vergleich zeigt auf, an welchen Standorten bei einem geringen Marktrisiko noch vergleichsweise gute Renditen erzielt werden können.


Aber auch bei der Kapitalanlage in Mehrfamilienhäuser, die aktuell nur 1 oder 1,5 Prozent Ertrag erwirtschaften, gibt es die Möglichkeit, die Immobilien zu modernisieren und dadurch auf lange Sicht, die Gewinne zu optimieren. Entscheidend ist, dass sich Anleger professionell beraten lassen und einer individuellen Strategie folgen.


Generell ist weiterhin von überwiegend steigenden Preisen auf den Wohninvestmentmärkten vieler Groß- und Mittelstädte auszugehen – auch wenn sich der Preisauftrieb in den A-Standorten moderater gestalten wird. Das vielerorts vorhandene Wertsteigerungspotenzial führt schließlich zu einem geringen Investmentrisiko, sodass die Assetklasse Wohnen und gerade Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage eine wichtige und attraktive Anlageform bleiben werden.

5. Ihr Investment: Lokale Marktreports für 67 Städte

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