Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage 2021


Der Marktreport für 67 Städte in Deutschland

Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage 2021


Der Marktreport für 67 Städte in Deutschland
Engel & Völkers Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser: Ihre krisenfeste Kapitalanlage

Wer in Deutschland nach guten Investmentoptionen sucht, findet sie im Wohnungsmarkt. Im Speziellen sind Mehrfamilienhäuser in Groß- und Mittelstädten aufgrund des Wertzuwachspotenzials eine hervorragende Kapitalanlage. Dieser Immobiliensektor zeigt sich unbeeindruckt von den gesamtwirtschaftlichen Einschnitten der jüngsten Zeit und verzeichnet durch den Nachfrageüberhang weitere Wertsteigerungen.


Gerade im Vergleich zu Wertpapieren ist der Wohnungsmarkt deutlich beständiger und krisenfester. Somit verspricht das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage dank ausgezeichneter Rahmenbedingungen und Preisdynamiken eine rentable und sichere Investition.


Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über diesen attraktiven Markt. Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafiken die Konditionen in verschiedenen deutschen Städten, erfahren Sie alle Details über die 67 untersuchten Standorte und nutzen Sie unsere Expertise für Ihre erfolgreiche Kapitalanlage am Markt für Mehrfamilienhäuser.

67 Städte im Vergleich

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1. Kapitalanlage Mehrfamilienhaus: Bleibt die Assetklasse krisensicher?

Die Assetklasse Wohnen, zu der Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Wohnportfolios zählen, überzeugt schon lange mit ihrer hohen Krisenresistenz. Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen und dadurch bleibt die Wohnraumnachfrage auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen stabil. Abgesichert wird die Kapitalanlage in einem Mehrfamilienhaus oder Wohnportfolio vor allem dadurch, dass die Cashflows auf zahlreichen mit Privatpersonen abgeschlossen Mietverträgen basieren.


Diese Sicherheit im Bereich der Kapitalanlage im Mehrfamilienhaus zeigte sich auch im Pandemie-Jahr 2020: So waren in Deutschland trotz der Einschränkungen kaum Mietausfälle zu verzeichnen. Dementsprechend rechnet Engel & Völkers Commercial nur mit einem vergleichsweise geringen Rückgang des Verkaufsvolumens um 3,2 Prozent auf rund 36,5 Mrd. Euro bei 40.500 verkauften Renditeobjekten. Dies ist nach 2019 dennoch das zweithöchste Transaktionsvolumen seit Beginn der Erfassung vor zehn Jahren.


Ein weiteres Argument für die Kapitalanlage in einem Mehrfamilienhaus: Der prognostizierte Rückgang ist nur teilweise durch die konjunkturelle Situation begründet. Vielmehr waren es die pandemiebedingten Einschränkungen, z.B. bei Besichtigungen und Beurkundungen, die besonders im Frühjahr vielerorts zu Verzögerungen führten. Daneben war die Verkaufsbereitschaft bei einigen Eigentümern vorübergehend gesunken. Die hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage hält in den meisten Städten jedoch weiter an.

Bleibt also die Assetklasse Wohnen krisensicher? Ja, sie präsentiert sich weiterhin krisenfest. Dementsprechend bleibt auch das Mehrfamilienhaus eine langfristig sichere Kapitalanlage.

2. Bundesländer: Wie viele Mehrfamilienhäuser wurden von Kapitalanlegern gekauft?

Kapitalanleger sind am Markt für Mehrfamilienhäuser sehr aktiv. Bis zur aktuellsten verfügbaren Datenlage 2019 erhöhte sich das jährliche Transaktionsvolumen seit 2013 um rund 88,5 Prozent. Der durchschnittliche Anstieg betrug rund 11,1 Prozent pro Jahr.


Auch die Transaktionsanzahl hat sich im gleichen Zeitraum kontinuierlich gesteigert – von 2013 bis 2019 um rund 24,3 Prozent. 2019 war somit ein weiteres Rekordjahr. Es wechselten deutschlandweit 41.900 Mehrfamilienhäuser, die als Kapitalanlage gekauft wurden, mit einem Wert von rund 37,7 Mrd. Euro den Besitzer.


3. Steigen die Preise für Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage?

Das bundesweit kontinuierlich gestiegene Transaktionsvolumen in der vergangenen Dekade ist auch ein Resultat der gestiegenen Preise für Mehrfamilienhäuser, die zur Kapitalanlage genutzt werden. In den Metropolregionen gab es überdurchschnittliche Preiszuwächse, und auch in vielen eher ländlich geprägten Kreisen stiegen die Angebotspreise stark.


In neun Kreisen erhöhte sich der Angebotspreis für Investitionsobjekte seit 2015 sogar um mehr als 100 Prozent. Der im Norden an Berlin angrenzende Kreis Oberhavel verzeichnete mit rund 113,8 Prozent den höchsten Zuwachs.

Bundesweit sind die Preise, die Kapitalanleger für Mehrfamilienhäuser im Bestand zahlen, zwischen 2012 bis 2020 um 80 Prozent gestiegen: Im Jahr 2012 betrug der durchschnittliche Angebotspreis rund 908 Euro pro Quadratmeter, 2020 waren es bereits 1.635 Euro. Etwas weniger stark hat sich das Preisniveau bei der Kapitalanlage Mehrfamilienhaus im Neubausegment entwickelt. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich die Angebotspreise dort um 62,5 Prozent auf rund 3.579 Euro pro Quadratmeter.

Analog zur Immobilienpreisentwicklung für selbstgenutztes Wohneigentum hat die Corona-Pandemie die Steigerungen bei den als Kapitalanlage gekauften Mehrfamilienhäusern nicht gebremst. Die durchschnittlichen Angebotspreise sind von 2019 auf 2020 sogar stärker gestiegen als in den Jahren zuvor. Das Interesse an Mehrfamilienhäusern ist ungebrochen – das Angebot hingegen weiterhin knapp.

Kapitalanlage Mehrfamilienhaus: Entwicklung des Preisniveaus in Städten und Kreisen

 Hamburg
- Kapitalanlage Mehrfamilienhaus: Entwicklung des Preisniveaus in Städten und Kreisen

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4. Wie entwickeln sich die Wohnungsmieten in Deutschland?

Im Gegensatz zu den Preisen verzeichneten die Angebotsmieten im bundesweiten Durchschnitt seit 2012 deutlich geringere Zuwachsraten – was auch einen Einfluss auf die Renditen für die Kapitalanlage im Segment Mehrfamilienhaus hat.


Bei Bestandswohnungen stiegen die Mieten im untersuchten Zeitraum um rund 29,6 Prozent auf 8,11 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten für Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern verteuerten sich in der gleichen Zeitspanne um rund 23,5 Prozent auf 11,70 Euro pro Quadratmeter. Speziell von 2019 auf 2020 hat sich die Mietenentwicklung abgekühlt. Lediglich um 1,5 Prozent erhöhte sich die mittlere Angebotsmiete für Objekte im Bestand.


Einer der Gründe ist, dass die gesetzliche Regulierung von Mietkosten in den vergangenen Jahren vielerorts zugenommen hat, zum Beispiel durch die Mietpreisbremse oder den sogenannten Mietendeckel in Berlin. Ein weiterer, indirekter Grund lässt sich in der demografischen Entwicklung finden: Der Bevölkerungszuwachs hat sich in den vergangenen Jahren abgeschwächt, wodurch auch die Leerstandsquote in Mehrfamilienhäusern gesunken ist und der Druck auf den Wohnungsmarkt vorübergehend nachgelassen hat – selbst in den Metropolen.

5. Anzahl der Haushalte: Wächst der Bedarf an Wohnungen?

Wichtigster Träger der Wohnungsnachfrage ist die Anzahl der Haushalte in Deutschland. Laut einer aktuellen Projektion des Analysehauses empirica regio, wird die Haushaltszahl bis zum Jahr 2030 wahrscheinlich um bundesweit 1,6 Prozent steigen. Damit ist der voraussichtliche Zuwachs höher als bei der Einwohnerzahl, was sich durch den kontinuierlich wachsenden Anteil an Single-Haushalten erklärt.

Insbesondere die Zahl der Haushalte im Umland von A-Städten wird bis 2030 stark wachsen. Dementsprechend bleibt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch und eine Kapitalanlage in Mehrfamilienhäuser ein auf Dauer sinnvolles Investment.

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6. Welche Renditen können mit der Kapitalanlage Mehrfamilienhaus erzielt werden?

Die auch zukünftig steigenden Haushaltszahlen in den meisten städtischen Regionen werden voraussichtlich eine langfristig gute Vermietbarkeit von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gewährleisten. Allerdings gehen die stabilen Mieteinnahmen mit weiter sinkenden Renditen einher, denn das Ungleichgewicht zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung führt zu einer Renditekompression.

Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für Wohninvestments in guten Lagen der A-Standorte beträgt mittlerweile lediglich 3,3 Prozent. Dennoch bleibt festzuhalten: In Relation zu risikoarmen Kapitalmarktprodukten, wie etwa Bundesanleihen mit aktuell negativer Verzinsung, weisen selbst Core-Liegenschaften attraktive Renditen auf.

Die Erfahrungen während der Pandemie verdeutlichen zudem, dass auch die Aktienmärkte in Krisenjahren sehr volatil reagieren. Value-Added-Investments an B-, C- und D-Standorten können Kapitalanlegern im Mehrfamilienhaus-Segment dabei oftmals das bessere Rendite-Risiko-Verhältnis bieten.

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Ich stimme der Weitergabe meiner Daten an den zuständigen Lizenzpartner innerhalb des Engel & Völkers Netzwerks zu, um Informationen über immobilienwirtschaftliche Aspekte im Zusammenhang mit dem Thema Wohn- und Geschäftshäuser zu erhalten. Welche Daten Engel & Völkers im Einzelnen speichert und verarbeitet und welche Rechte Sie in diesem Zusammenhang haben, erfahren Sie hier. Engel & Völkers speichert Ihre personenbezogenen Daten für einen Zeitraum von sechs Monaten. Meine Einwilligungen kann ich jederzeit für die Zukunft per E-Mail an info@engelvoelkers.com widerrufen.

7. Wie ist die Prognose für die Assetklasse Wohnen im Jahr 2021?

Infolge der steigenden Staatsausgaben in Europa, die die Folgen der Corona-Pandemie abmildern sollen, wird das historisch niedrige Zinsniveau voraussichtlich mehrere Jahre bestehen bleiben. Das vergleichsweise günstige Fremdkapital macht die Kapitalanlage in Mehrfamilienhäuser damit umso interessanter.

Außerdem hat sich die Assetklasse Wohnen im Jahr 2020 noch einmal besonders durch ihre Krisenresistenz ausgezeichnet. Aufgrund der bestehenden Rahmenbedingungen spricht somit vieles dafür, dass der Markt für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2021 ein neues Rekordtransaktionsvolumen erreichen wird.

8. Richtig investieren: Lokale Marktreports für 67 Städte

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