Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage 2022


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Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage 2022


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Engel & Völkers Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser: Ihre krisenfeste Kapitalanlage

Wer in Deutschland nach guten Investmentoptionen sucht, findet sie im Wohnungsmarkt. Im Speziellen sind Mehrfamilienhäuser in Groß- und Mittelstädten aufgrund des Wertzuwachspotenzials eine hervorragende Kapitalanlage. Dieser Immobiliensektor zeigt sich unbeeindruckt von den gesamtwirtschaftlichen Einschnitten der jüngsten Zeit und verzeichnet durch die hohe Nachfrage weitere Wertsteigerungen.


Das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage verspricht dank guter Rahmenbedingungen eine rentable und sichere Investition. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über diesen attraktiven Markt. 

Interaktive Grafiken und Downloads der lokalen Marktberichte

Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafiken die aktuellen Preise in verschiedenen deutschen Städten. Unsere Datenbank wird im Hintergrund laufend aktualisiert. Zum Abspeichern und Ausdrucken bieten wir Ihnen für jede Stadt die Möglichkeit, PDFs mit Zusammenfassungen der Marktberichte herunterzuladen. Diese werden zweimal jährlich aktualisiert. Sie finden sie auf den jeweiligen Standortseiten. Den Deutschland-Marktbericht als Ganzes können Sie unter dem folgenden Button anfordern.

71 Städte im Vergleich

Nachdem Sie Ihre Auswahl in den Aufklapp-Menüs getroffen haben, klicken Sie bitte zwischen die beiden Grafiken, um die Menüs wieder zu schließen.

1. Kapitalanlage Mehrfamilienhaus: Bleibt die Assetklasse krisensicher?

Die Assetklasse Wohnen, zu der Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Wohnportfolios zählen, überzeugt schon lange mit ihrer hohen Krisenresistenz. Diese Stabilität zeigt sich auch wieder im aktuellen Marktbericht: Im Gegensatz zum Handel mit Nichtwohngebäuden erreichte der Markt für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser trotz Coronakrise mit einem Verkaufsvolumen von rund 38,5 Mrd. Euro im Jahr 2020* ein weiteres Rekordergebnis. Dies entspricht einem Zuwachs um 1,9 Prozent im Vorjahresvergleich und dokumentiert die fortwährende Popularität der Assetklasse Wohnen.

 
Die Zahl der gehandelten Renditeobjekte ist hingegen um 1,4 Prozent auf rund 41.400 gesunken. Ursächlich war vor allem die anhaltende Angebotsknappheit. Auch die pandemiebedingten Verzögerungen im Verkaufsprozess haben zu weniger Abschlüssen geführt. Der durchschnittliche Preis, für den eine Anlageimmobilie in Deutschland verkauft wurde, betrug im Jahr 2020 rund 930.000 Euro.


Für das Jahr 2021 ergibt die Hochrechnung von Engel & Völkers Commercial einen weiteren Anstieg des Verkaufsvolumens um 2,6 Prozent auf rund 39,5 Mrd. Euro bei einer ungefähr stabil bleibenden Anzahl an verkauften Mehrfamilienhäusern. Grund sind die verbesserte wirtschaftliche Situation und die damit einhergehende positivere Einkommenssituation vieler Mieterhaushalte, der Mangel an Anlagealternativen und das weiterhin niedrige Zinsniveau.


* Warum finden Sie im 2022er-Marktbericht Transaktionszahlen aus dem Jahr 2020? Rund 500 Gutachterausschüsse erfassen alle Immobilienverkäufe in Deutschland. Aufgrund der Vielzahl der Arbeitskreise und verschiedenen Erfassungsmethoden sind die tatsächliche Transaktionsanzahl und die genauen -volumina für die gesamte Bundesrepublik frühestmöglich im Herbst des Folgejahres zu ermitteln. Das heißt, die aktuellsten Daten der realen Verkäufe liegen derzeit für das Jahr 2020 vor.​


Bleibt also die Assetklasse Wohnen krisensicher?

Ja, die Assetklasse Wohnen präsentiert sich weiterhin krisenfest. Dementsprechend bleibt das Mehrfamilienhaus eine langfristig sichere Kapitalanlage.

2. Bundesländer: Wo investierten Anleger am meisten in Mehrfamilienhäuser?

Im Jahr 2020 gab es wieder große regionale Unterschiede, wo Immobilieninvestoren Geld anlegten. Wie bereits im Vorjahr war der Geldumsatz in den wirtschaftsstarken Metropolregionen überproportional hoch. 15 Städte wiesen ein Transaktionsvolumen von über 1.000 Euro je Einwohner auf. Das höchste Volumen in Relation zur Einwohnerzahl verzeichnete Dresden mit rund 2.323 Euro je Einwohner.


Aber auch außerhalb der Kernstädte in den Umlandkreisen stiegen die Transaktionsvolumina an, zum Beispiel im Kreis Dahme-Spreewald im Berliner Umland in in den Landkreisen Bergstraße sowie Offenbach im Rhein-Main-Gebiet. Sie profitierten von Suburbanisierungsprozessen, kurz gesagt von der Stadtflucht.

3. Steigen die Preise für Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage?

Von 2016 bis 2021 legten die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser im Bestand um rund 68,5 Prozent zu. Seit 2018 erhöhten sich die Preise jährlich um mehr als zehn Prozent. 2021 gab es im Vorjahresvergleich einen extremen Anstieg um rund 18,8 Prozent. In 23 Stadt- und Landkreisen haben sich die Preise in den vergangenen fünf Jahren sogar mehr als verdoppelt. 


Nimmt man ganz Deutschland in den Blick, betrug im Jahr 2021 der durchschnittliche inserierte Angebotspreis für ein Mehrfamilienhaus 1.996 Euro pro Quadratmeter. Ursächlich ist die nochmals gestiegene Nachfrage bei weiterhin geringem Angebot. Die Pandemie hat den Markt für Mehrfamilienhäuser noch attraktiver gemacht.

Kapitalanlage Mehrfamilienhaus: Entwicklung des Preisniveaus in Städten und Kreisen*

 Hamburg
- Entwicklung des Preisniveaus für Mehrfamilienhäuser in Deutschland / Marktbericht 2022

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4. Wie entwickeln sich die Wohnungsmieten in Deutschland?

Die Mieten für Bestandswohnungen legten in den vergangenen fünf Jahren deutlich weniger zu als die Preise. Bundesweit erhöhte sich die durchschnittliche Angebotsmiete zwischen 2016 und 2021 um rund 19,5 Prozent auf aktuell 8,71 Euro pro Quadratmeter. Neben gesetzlichen Regulierungen dämpften ein Plus an Baufertigstellungen und die zuletzt rückläufige Zuwanderung aus dem Ausland die bundesweite Mietpreisdynamik.


Damit hat sich das Ungleichgewicht zwischen der Miet- und Kaufpreisentwicklung weiter erhöht und Investoren müssen mit längeren Amortisierungszeiträumen ihrer Investments rechnen. Dieses Missverhältnis spiegelt sich in allen Regionen wider.

5. Wie viele Wohnungen stehen in Mehrfamilienhäusern leer?

Bundesweit betrug die marktaktive Leerstandsquote Ende 2020 rund 2,8 Prozent. Allerdings erhöhte sich die Anzahl leerstehender Wohnungen im Vorjahresvergleich um rund 8.000 Einheiten auf 611.000 Wohnungen. Damit stieg der absolute Leerstand erstmals in der vergangenen Dekade gegenüber dem Vorjahr leicht an. Im langjährigen Vergleich bleibt die Leerstandsquote in Deutschland jedoch auf einem niedrigen Niveau


In den A-Städten legte die Anzahl leerstehender Wohnungen um 8,8 Prozent auf rund 30.400 Einheiten zu. Dadurch wuchs die Leerstandsquote um 0,1 Prozentpunkte auf 0,7 Prozent zum Jahresende 2020. Die pandemiebedingt sehr geringe Zuwanderung aus dem Ausland hat somit den Nachfragedruck in den Metropolen vorübergehend leicht abgeschwächt. Allerdings bleibt der deutliche Nachfrageüberschuss aufgrund des immer noch sehr geringen Leerstands bestehen.

Doch auch unabhängig von der Coronakrise dürften die Zeiten der hohen Wanderungsgewinne für die A-Städte vorerst vorbei sein, was nicht zuletzt die Suburbanisierungsprozesse verdeutlichen. In Relation zur Einwohnerzahl verzeichneten in den vergangenen Jahren besonders die Umlandgemeinden einiger A-Standorte hohe Wanderungsgewinne. Besonders stark zeigt sich das beispielsweise im Berliner Umland.

Weitere Marktberichte

6. Welche Renditen können mit der Kapitalanlage im Mehrfamilienhaus erzielt werden?

Die auch zukünftig steigenden Haushaltszahlen in den meisten städtischen Regionen werden voraussichtlich eine langfristig gute Vermietbarkeit von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gewährleisten. Allerdings gehen die stabilen Mieteinnahmen mit weiter sinkenden Renditen einher, denn das Ungleichgewicht zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung führt zu einer Renditekompression.

Dennoch bleibt festzuhalten: In Relation zu risikoarmen Kapitalmarktprodukten, wie etwa Bundesanleihen, weisen selbst Core-Liegenschaften attraktive Renditen auf.

Sie haben Interesse an weiteren Marktberichten oder möchten unverbindlich beraten werden?


Die Immobilienexperten von Engel & Völkers Commercial freuen sich auf Sie.

Meine Daten werden an den zuständigen Lizenzpartner innerhalb des Engel & Völkers Netzwerks vermittelt. Welche Daten Engel & Völkers im Einzelnen speichert und verarbeitet und welche Rechte Sie in diesem Zusammenhang haben, erfahren Sie hier. Ihre Einwilligungen können Sie jederzeit für die Zukunft per E-Mail an info@engelvoelkers.com widerrufen.

Ich stimme dieser Verarbeitung meiner Daten zu.

7. Prognose: Wie entwickelt sich der Markt für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2022?

Der anhaltende Trend zum Single-Haushalt und die zukünftig wohl weiter steigende Haushaltszahl in den meisten städtischen Regionen werden eine langfristig gute Vermietbarkeit von Mehrfamilienhäusern gewährleisten. 

Fraglich ist aber, ob sich die extremen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre wiederholen können. Moderat positive Entwicklungen sind jedoch weiterhin zu erwarten. Lediglich die Implementierung regulativer Maßnahmen der Politik könnte sich bremsend auf den Anlageimmobilienmarkt auswirken.

Trotzdem werden Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage aktuell so stark wie nie zuvor nachgefragt, unter anderem befördert durch die Suche nach Betongold als Inflationsschutz. Sicherheitsorientierte Kapitalanleger, vor allem Privatpersonen, fokussieren sich dabei häufig auf gute Wohnlagen in ihnen bekannten Städten und Regionen. Dabei sind jedoch auch außerhalb dieser Standorte attraktive Investments möglich. Für opportunistische und Value-Add-Investoren beispielsweise bieten die B-, C- und D-Standorte oftmals das bessere Rendite-Risiko-Verhältnis, erfordern jedoch eine intensive und professionelle Prüfung.

8. Richtig investieren: Lokale Marktreports für 71 Städte

Auf den Städteseiten finden Sie stets die aktuellsten Zahlen in interaktiven Grafiken. Daneben bieten wir dort PDFs zum Download an. Diese werden zweimal jährlich aktualisiert. 

Eine Auswahl aktuell verfügbarer Mehrfamilienhäuser

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