Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Köln 2016

Der Kölner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser zählt zu den Top-3-Märkten in Deutschland. Beim Gesamtumsatz wird die Domstadt nur von München und Berlin übertroffen und bei der Zahl der Vertragsabschlüsse haben nur Leipzig und Berlin höhere Zahlen. 2014 stieg in Köln die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 11 % auf 659. Damit wurde wieder das Niveau der Vorjahre erreicht. Das Umsatzvolumen wuchs um 32 % auf rund 902 Mio. EUR. Dies ist der höchste Wert seit 2008. Das durchschnittliche Objektvolumen erhöhte sich um 19 % auf den bisherigen Rekordwert von ca. 1,37 Mio. EUR. Gleichzeitig sank die mittlere Fläche pro Objekt leicht um 1 % auf 717 m². Mit durchschnittlich rund 1.900 EUR/m² wurden nun also sehr viel höhere Preise als 2013 gezahlt (+20 %).

Großteil der Abschlüsse in der Innenstadt
Außer in Chorweiler wurden in allen anderen acht Stadtbezirken der Rheinmetropole mehr Verkäufe gezählt als 2013. Wie schon in den Vorjahren war dabei die Innenstadt mit 129 Vertragsabschlüssen und einem Geldwert von 292 Mio. EUR der primäre Markttreiber. Dahinter folgten die Bezirke Mülheim (104), Ehrenfeld (78) und Kalk (76). Viele Verkäufer nutzten die derzeit sehr günstigen Marktbedingungen und den anhaltenden Nachfragedruck, um ihre Objekte hochpreisig zu veräußern. Aufgrund des Ausbau- und Mietsteigerungspotenzials werden auch für unsanierte Objekte in den bevorzugten Lagen der Innenstadt und im Kölner Westen Spitzenpreise gezahlt. Die dynamische Marktentwicklung, die sich nahezu auf das gesamte Stadtgebiet erstreckt, verdeutlicht, dass die Domstadt immer mehr in den Fokus der Anleger rückt.Aufgrund der im Vergleich zu München, Frankfurt oder Hamburg etwas moderateren Kaufpreise und Faktoren ist Köln auch für überregionale und institutionelle Investoren ein interessanter Anlagemarkt. Investoren, die eher risikoarm investieren wollen, jedoch einen hohen Anteil an Eigenkapital bei der Finanzierung aufbringen, suchen dagegen die „Rundum-sorglos-Immobilien“ in einem gepflegten Zustand in den guten Innenstadtlagen oder bevorzugten Lagen des Kölner Westens. Hier steht weniger die anfängliche Rendite, sondern viel mehr die langfristige Strategie im Vordergrund. Erfahrene Bestandshalter und institutionelle Anleger weichen dagegen auch stärker auf die rechtsrheinischen Lagen aus, die zwischenzeitlich eine deutliche Nachfragesteigerung erfuhren. Dabei suchen sie auch großvolumigere Objekte.

Rechtsrheinische Seite im Aufwärtstrend
Im Jahr 2014 entfielen insgesamt 490 Mio. EUR auf Transaktionen,die jeweils einen Wert von mehr als 2 Mio. EUR erreichten, was einem Anteil am Gesamtumsatz von 54 % entspricht. In den Stadtteilen Mülheim, Deutz und Kalk wurden 2014 insgesamt 97 Verkäufe mit einem Volumen von rund 78 Mio. EUR gehandelt. Aufgrund zahlreicher ambitionierter Bauprojekte ist zu erwarten, dass die rechtsrheinische Seite in den nächsten Jahren ein attraktiveres Image haben wird. So soll durch die Umnutzung des Deutzer Hafens ein neues urbanes Stadtviertel mit Wohnraum für bis zu 4.500 Menschen und 5.000 Arbeitsplätzen entstehen. Bereits im Juli wurde hier der Rheinboulevard mit seiner 500 Meter langen Freitreppe eröffnet, der zu einem neuen Treffpunkt für Einheimische und Touristen werden könnte. Diese städtebaulichen Entwicklungen werden primär von der Stadt vorangetrieben, die auf den stetigen Bevölkerungszuwachs reagiert. Bis 2020 soll Köln nach aktuellsten Prognosen um mehr als 50.000 Einwohner wachsen, weshalb neuer Wohnraum geschaffen werden muss. Im zurückliegenden Jahr wurde mit 3.825 Wohneinheiten bei den Baufertigstellungen der höchste Wert seitdem Jahr 2000 erzielt.

Weiterhin hohe Verkaufszahl
Engel & Völkers Commercial geht für das Gesamtjahr 2015 von einem weiterhin hohen Niveau bei den Verkäufen aus, wobei die Zahl zwischen 640 und 680 liegen dürfte. Das Umsatzvolumen wird sich in einer Spanne von 880 bis 950 Mio. EUR bewegen, wobei die Faktoren tendenziell nur noch leicht steigen.