Die wirtschaftliche und kulturelle Neuausrichtung des Ruhrgebiets bleibt Anlageimmobilien-Investoren nicht verborgen. Während laut dem „Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport Deutschland“ von Engel & Völkers Commercial im Jahr 2012 in den untersuchten Städten Transaktionen in der Höhe von 688 Mio. EUR getätigt wurden, waren es 2017 bereits ca. 1,6 Mrd. EUR. Neben regionalen Investoren entdecken dabei mittlerweile vermehrt institutionelle Anleger mit einem internationalen Hintergrund reine Mehrfamilienhäuser oder Mischobjekte mit gewerblichen Flächen in der Metropolregion für sich und tragen somit zu einer spürbaren Erhöhung der Marktdynamik und des Preisniveaus bei.
Dabei ließe sich beobachten, dass die Kaufpreise zwischen den analysierten Städten deutlich variieren. So würden bezogen auf die Spitzenpreise für Zinshäuser in den guten Lagen, in Essen mit 1.600 EUR/m² die höchsten Preise erzielt, während dieser Wert in Gelsenkirchen bei 650 EUR/m² läge. „Dies unterstreicht die vielfältigen Möglichkeiten, die das Ruhrgebiet für Investoren mit verschiedenen Anlagestrategien bereithält“, erläutert Ulrich Dahl, Geschäftsführer der Engel & Völkers Commercial Rheinland GmbH, mit Gewerbebüros in Essen, Duisburg und Mülheim.
Bei Faktoren vom bis zu 16-Fachen der Jahresnettokaltmiete in den guten Lagen von Dortmund und Essen böten sich Anlegern auch dort zahlreiche Investmentchancen. „Insbesondere im Vergleich zu den nahen Metropolen Düsseldorf und Köln mit maximalen Faktoren in guter Lage von 26,0 bzw. 26,9 lassen sich im Ruhrgebiet attraktivere Renditen realisieren“, betont Dahl. Ein risikomindernder Faktor für Kapitalanleger sei die kontinuierlich steigende Bevölkerungszahl bei ohnehin schon hoher Wohnraumnachfrage. Der regionale Wandel zu einem Wissens- und Dienstleistungsstandort weckt die Zukunftsphantasien der Investoren. Dafür stünden die inzwischen 22 Hochschulen und über 60 außeruniversitären Forschungseinrichtungen. Die Beschäftigtenzahl im Dienstleistungssektor des Ruhrgebiets sei während der vergangenen 20 Jahre um 38 % gewachsen. Im Vergleich dazu habe das Wachstum auf Bundesebene nur rund 29 % betragen. Zeitgleich nahm der Anteil der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe im Ruhrgebiet um rund 35 % ab; in Deutschland insgesamt um 7,5 %.
Aufgrund des differenten Immobilienmarktes in der Metropolregion sei eine tiefgreifende Marktkenntnis für den mittelfristigen Erfolg eines Investments notwendig. Dabei seien die sorgfältige Auswahl des Mikrostandortes und der jeweilige Immobilientyp (Größe, Beschaffenheit, Alter) die renditebestimmenden Variablen. „Entscheidend für eine Anlageentscheidung sind in jedem Fall die Mikrolagen in den einzelnen Städten“, unterstreicht Dahl. Ein Beleg hierfür sei u. a. die Entwicklung der Angebotsmieten. Während die Ruhrgebietsstädte insgesamt ein moderates Wachstum zwischen 2,6 % (Mülheim) und 4,4 % (Essen) aufwiesen, stieg das Mietpreisniveau in Stadtteilen wie Weitmar-Mitte (Bochum), Horst (Gelsenkirchen) oder Obermeiderich (Duisburg) um mehr als 20 % in den vergangenen fünf Jahren an.
Das rege Handelsgeschehen an den Standorten des Ruhrgebiets verdeutlicht auch der WGH-Aktivitätsindex. Zu dessen Ermittlung werden die gehandelte Zahl an Objekten und der jeweilige Gebäudebestand in Relation gesetzt und zur Vergleichbarkeit indexiert (D = 100). Je deutlicher der Indexwert über 100 liegt, desto dynamischer ist der Handel an einem Standort. So weist beispielsweise Emden mit einem Aktivitätsindex von 342 das verhältnismäßig aktivste Handelsgeschehen auf. Weit vorne im Ranking liegen auf Platz 3 auch Mülheim an der Ruhr (264) und auf Rang 7 Gelsenkirchen (225). Im Rahmen der Analyse wurde für die bayerische Landeshauptstadt München der niedrigste Aktivitätsindex (22) ermittelt.
Das Ruhrgebiet ist mit über fünf Millionen Einwohnern der am dichtesten besiedelte Ballungsraum Deutschlands. Im Unterschied zu den deutschen Metropolstädten ist es von Dezentralität und einem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel geprägt. „Neben vielfältigen Herausforderungen erwachsen daraus auch immobilienwirtschaftliche Chancen“, prognostiziert Dahl. Etwa durch Konversion ehemaliger Industrieareale, Umnutzung von Bestandsgebäuden und städtebauliche Nachverdichtung würden Flächen verfügbar.
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