Engel & Völkers Commercial analysiert im kürzlich erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2020“ zusammenfassend u.a. zwölf norddeutsche Städte. Der Wert der gehandelten Anlageimmobilien und die Anzahl an Verkäufen legen zu. Im bundesweiten Vergleich entwickeln sich die Kaufpreise moderat.
1.928 Anlageimmobilien wurden im Teilmarkt Nord im Jahr 2018 verkauft. Das ist ein Rekordwert und entspricht einem Plus von 2,9% für die Städte Braunschweig, Bremen, Bremerhaven, Emden, Flensburg, Hamburg, Hannover, Hildesheim, Kiel, Lübeck, Oldenburg und Osnabrück.
„Auch das Transaktionsvolumen ist zuletzt um 17,9 % auf knapp 3,4 Mrd. EUR angestiegen. Ebenfalls ein neuer Rekord“, hebt Thies Schwarz, Research Analyst bei Engel & Völkers Commercial, hervor. Mit rund 1,9 Mrd. EUR macht Hamburg mehr als die Hälfte des Volumens in Norddeutschland aus. Das entspricht einem Wachstum von 15,8 %.
Bundesweit ist das Transaktionsvolumen im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 12,4 % gestiegen und erreichte 33,6 Mrd. EUR. Die Anzahl der gehandelten Objekte stieg jedoch nur um rund 3,7 % auf etwa 39.400 Transaktionen. Dies zeigt das weiterhin ansteigende Preisniveau für Zinshäuser.
Die Preisveränderung in den zwölf untersuchten norddeutschen Städten ist moderat. „In Bremerhaven wurde 2019 der mit Abstand günstigste durchschnittliche Angebotspreis aller bundesweit untersuchten Standorte verbucht – 755 EUR/m²“, erläutert Schwarz.
In den weiteren norddeutschen Städten lagen die Kaufpreise zwischen 1.271 EUR/m² (Emden) und 2.346 EUR/m² (Hannover). Hamburg hebt sich mit durchschnittlich 3.698 EUR/m² deutlich ab. Der durchschnittliche Kaufpreis der zwölf untersuchten norddeutschen Städte ist mit 1.856 EUR/m² verhältnismäßig gering. Der durchschnittliche Angebotspreis ist höher und liegt bei 2.137 EUR/m².
Investoren legen weiter gerne Kapital in norddeutsche Wohn- und Geschäftshäusern an. Die Renditen sind zwar gering - das Risiko jedoch auch. Dies trifft auf ganz Norddeutschland zu.
In Braunschweig, Emden, Flensburg, Hamburg und Hannover ist der Gesamtwert der Verkäufe und die Anzahl der Transaktionen gestiegen - jeweils im zweistelligen Prozentbereich.
In Bremen und Osnabrück sind die Preise gestiegen. Die Anzahl der gehandelten Objekte ging zurück - bei steigendem Transaktionsvolumen.
Kiel ist die einzige Stadt, in der die Transaktionszahl wuchs - bei einem Rückgang des Transaktionsvolumens. Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser sanken also.
In Bremerhaven, Lübeck und Hildesheim sind sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Anzahl der gehandelten Anlageimmobilien zurückgegangen.
Im Teilmarkt Nord ist die Bevölkerung im Zeitraum 2013 bis 2018 mit +4,4% stärker gewachsen als bundesweit (+2,8 %). Besonders hoch ist der Zuwachs in Osnabrück (+6,2 %) und Flensburg (+6,1 %).
Da immer weniger Wohnungen leer stehen, führt dies zu steigenden Mieten. Die Mieten von zwei Drittel der untersuchten norddeutschen Städte stiegen im ersten Halbjahr 2019 im Vorjahresvergleich um mehr als 4% an.
Die Mieten sind in allen untersuchten norddeutschen Standorten gestiegen, außer in Emden (-0,9 %). Der Quadratmeterpreis liegt zwischen 5,79 €/m² (Bremerhaven) und 11,71 €/m² (Hamburg). In Flensburg (+6,5 %) und Lübeck (+6,0 %) haben die Mieten am stärksten angezogen.
2018 wurden 32,4 % mehr Baufertigstellungen in den untersuchten norddeutschen Städten verzeichnet. Es werden also Maßnahmen gegen den überreizten Nachfrageüberhang nach Wohnraum ergriffen.
Das Handelsgeschehen ist besonders rege an kleineren Standorten. Dies verdeutlicht auch der von Engel & Völkers Commercial berechnete „WGH-Aktivitätsindex“. Zu dessen Ermittlung werden die gehandelte Zahl an Objekten und der jeweilige Gebäudebestand in Relation gesetzt und zur Vergleichbarkeit indexiert (D = 100). „Je deutlicher der Indexwert über 100 liegt, desto dynamischer ist der Handel an einem Standort“, erläutert Thies Schwarz.
Emden hat, wie im Vorjahr, das aktivste Handelsgeschehen – der Aktivitätsindex liegt bei 315. Es folgen im Ranking Mönchengladbach (222), Krefeld (211), Bremerhaven (187) und Hildesheim (165). Schlusslicht ist die bayerische Landeshauptstadt München mit einem Aktivitätsindex von 16.
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