Es fehlt deutschlandweit an Wohnungen. Da liegt es nahe, über Nutzungsänderungen nachzudenken. Vom Büro zur Wohnung, vom Einkaufszentrum zum Mehrfamilienhaus: Das klingt erst einmal recht einfach. Doch wenn man sich vor Augen führt, dass Einkaufszentren aufgrund ihrer oft eher quadratischen Form wenig Außenfläche für Fenster bieten, kann man ins Zweifeln kommen.
Trotzdem ist der Ansatz der Nutzungsänderung ein guter, denn abseits von Einkaufszentren gibt es viele Immobilien, die für eine Umnutzung infrage kommen. Wichtig ist, dass Eigentümer*innen sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren und – vor allem bei einem Mieterwechsel – rechtzeitig aktiv werden.
Vielfach wird das Thema Genehmigungen unterschätzt. Lässt der Bebauungsplan die Umnutzung überhaupt zu? Braucht es eine Baugenehmigung? Hier steckt schon eine erste Stolperfalle: Eine Baugenehmigung kann notwendig sein, obwohl gar nicht richtig umgebaut werden muss. Es reicht schon, dass aufgrund der neuen Nutzung möglicherweise eine rechtliche Prüfung fällig werden wird.
Klassische Beispiele für notwendige Genehmigungen bei einer Umnutzung sind etwa Stellplatzanforderungen, der Brandschutz und Abstandsflächen. So hat ein Hotel andere Anforderungen an Pkw-Stellplätze als eine Wohnnutzung, ein Lager unterscheidet sich im Hinblick auf den Brandschutz von einem Büro. Wächst der Publikumsverkehr aufgrund einer neuen Nutzung, müssen unter Umständen größere Abstandsflächen eingeplant werden, um die Belastung der Nachbarschaft zu begrenzen.
Klingt kompliziert? Rechtsanwalt Fabian Gerstner von der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek bringt Licht ins Dunkel: Sehen Sie hier den Mitschnitt seines Webinars „Immobilienmarkt im Wandel: Chancen durch Nutzungsänderungen”. Der Anwalt erläutert unter anderem, welche öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen es gibt (z.B. Denkmalschutz, kommunales Satzungsrecht), wann zivilrechtliche Aspekte relevant sind (z.B. Teileigentum, Mietvertrag) und welche Unterlagen einem Bauantrag beigefügt werden müssen.
Einen ersten Überblick über das Thema können Sie sich auch in unserem Online-Ratgeber Nutzungsänderung verschaffen. Bevor es konkret wird, sollte aber eine rechtliche Beratung in Anspruch genommen werden. (5.7.23)