Immobilienmarkt im Wandel: Chancen durch Nutzungsänderung


Rechtliche Rahmenbedingungen und Möglichkeiten einer Umnutzung

Immobilienmarkt im Wandel: Chancen durch Nutzungsänderung


Rechtliche Rahmenbedingungen und Möglichkeiten einer Umnutzung
Engel & Völkers Ratgeber Nutzungsänderung

Was müssen Sie bei einer Nutzungsänderung beachten?

Der Immobilienmarkt befindet sich in einem ständigen Wandel. Ob Wohnraum oder Gewerbe – Bedarf und Nutzungsverhalten ändern sich laufend. Vom Immobilieneigentümer fordert dies größtmögliche Flexibilität. Nur so lässt sich auf die jeweils aktuellen Trends der Immobiliennutzung reagieren. Denn davon hängt insbesondere das Wertschöpfungspotenzial für die jeweilige Immobilie zentral ab.


Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Einblick über die bei geplanten Nutzungsänderungen zu beachtenden Rahmenbedingungen, gibt Ihnen Hinweise, wie Sie einen Bauantrag für die Nutzungsänderung stellen und welche Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften oder bei der Vermietung bestehen. Er erhebt jedoch weder den Anspruch auf Vollständigkeit, noch ersetzt er die im jeweiligen Einzelfall erforderliche juristische Beratung. Im Fall konkret angedachter Schritte sollten Sie sich individuell von einem qualifizierten Spezialisten beraten lassen.


Wir haben diesen Ratgeber gemeinsam mit unserem Kooperationspartner, der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek, entwickelt.

Das Thema Nutzungsänderung im Überblick


Sei es der aktuelle Trend zur Verlagerung von Arbeitsplätzen in das private Wohnumfeld, die Entwicklung innovativer Nutzungskonzepte wie Co-Working, Co-Living oder die Etablierung neuer Wohnformen: Für jede Bestandsimmobilie werden über kurz oder lang Änderungen der ursprünglich etablierten Nutzungen nötig sein. 


Doch egal, ob eine Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe, eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum oder eine Nutzungsänderung in der Gastronomie: Die Umnutzung von Immobilien wird durch die einschlägigen rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben eingeschränkt. Deren Einhaltung ist gerade im Falle von Nutzungsänderungen zwingend zu empfehlen.

1. Was ist eine Nutzungsänderung im rechtlichen Sinne?

Eine Nutzungsänderung im rechtlichen Sinne meint in aller Regel: Der jeweiligen Immobilie wird – wenigstens in Teilen – eine neue, also eine andere Zweckbestimmung gegeben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Nutzungsänderung von Wohnraum hin zu Gewerbe oder auch umgekehrt, also eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum, erfolgt.


Einige klassische Beispiele

  • die Änderung einer Wohnung in ein Büro
  • ​die Einrichtung eines Büros anstelle der bisher ausgeübten Laden-/Geschäftsnutzung
  • die Umnutzung eines Supermarktes hin zur Kinderbetreuungseinrichtung


Ob die geplante Nutzungsänderung rechtliche Relevanz besitzt – mit all ihren Folgen, etwa für die Einholung von Genehmigungen usw. –, hängt von den für den jeweiligen Fall maßgeblichen rechtlichen Rahmenbedingungen ab. Doch wann müssen für eine neu geplante Nutzung entsprechende Genehmigungen eingeholt werden? Entscheidend ist hierfür insbesondere, ob für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Vorgaben in Betracht kommen, als für die bisherige Nutzung, beispielsweise mit Blick auf den Brandschutz oder auf ggf. vorgeschriebene Stellplätze. 

2. Mietvertrag definiert Nutzungszwecke

Sind mietvertragliche Fragestellungen betroffen, wird der Begriff der Nutzungsänderung im Wesentlichen von der mietvertraglichen Definition des Mietgegenstandes und seines Mietzwecks bestimmt. Vergleichbares wird regelmäßig zur Nutzungsänderung innerhalb eines in Wohnungseigentum/Teileigentum geteilten Gebäudes gelten, wobei dann der in der Teilungserklärung definierte Nutzungszweck entscheidend sein wird.


Stellt sich beispielsweise im Zuge einer Neuvermietung die Frage, ob eine geplante Nutzungsänderung rechtliche Relevanz hat, sollten bereits im Vorfeld die erforderlichen rechtlichen Schritte genau bedacht und vorausschauend geplant werden. Dies gilt insbesondere für die gegebenenfalls nach öffentlichem Recht und/oder nach Zivilrecht erforderlichen Genehmigungen und auch für die entsprechende Ausgestaltung der mietvertraglichen Regelungen. 


Ziel sollte stets die größtmögliche Rechtssicherheit sein und die Schaffung belastbarer Grundlagen für die künftig geplante Nutzung des jeweiligen Objekts. Nur dies schützt Sie effektiv vor behördlichen Maßnahmen, wie zum Beispiel Nutzungsuntersagungen oder Bußgeldverfahren, sowie vor mietvertraglichen Streitigkeiten.

3. Öffentlich-rechtliche und zivilrechtliche Rahmenbedingungen

Bei der Frage nach den relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen ist grundsätzlich zwischen den öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen einerseits und den zivilrechtlichen Rahmenbedingungen andererseits zu unterscheiden.


​In öffentlich-rechtlicher Hinsicht stellt sich zunächst die Frage, ob für die geplante Nutzungsänderung vor Aufnahme der neuen Nutzung eine behördliche Genehmigung eingeholt werden muss. Eine derartige öffentlich-rechtliche Genehmigungspflicht kann sich insbesondere in folgenden Bereichen ergeben:


  • Baugenehmigung nach jeweiliger Landesbauordnung
  • Denkmalrechtliche Erlaubnis im Falle von baulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der geplanten Nutzungsänderung
  • Genehmigung nach Satzungsrecht der jeweiligen Gemeinde (insbesondere aus Erhaltungssatzungen, Satzungen, die das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verbieten, Sanierungssatzungen)


Weiterhin muss die geplante Nutzungsänderung auch den jeweils geltenden inhaltlichen Anforderungen des öffentlichen (Bau-)Rechts entsprechen. Derartige Anforderungen ergeben sich regelmäßig aus den Vorgaben des Bauplanungsrechts (z. B. Festsetzungen eines Bebauungsplans zur zulässigen Art der baulichen Nutzung) und den Vorgaben des Bauordnungsrechts (z. B. Brandschutz, Abstandsflächen, Stellplätze).

4. Zivilrechtlicher Rahmen: Von Teilungserklärung bis Mietvertrag

In zivilrechtlicher Hinsicht sollten Sie im Falle eines Gebäudes, das in Wohnungseigentum/Teileigentum geteilt ist, stets die Beschränkungen beachten, die sich aus der Teilungserklärung im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft und zu den anderen Sondereigentümern ergeben. So werden Änderungen des in der Teilungserklärung festgeschriebenen Nutzungszwecks in aller Regel nur mit Zustimmung der übrigen Sondereigentümer und mit einem entsprechend zustimmenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglich sein.

Auch sollten Sie stets besonderes Augenmerk auf die Gestaltung des Mietvertrages, der für die neue Nutzung abgeschlossen wird, richten. Hervorzuheben ist hier sowohl die sorgfältige Beschreibung des Miet- bzw. Nutzungszweckes, als auch eine klare Definition, wer dafür verantwortlich ist, die notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu erlangen.

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