Der deutsche Büroimmobilienmarkt zeigt auch im dritten Quartal 2025 eine klare Differenzierung zwischen Premiumobjekten in zentralen Lagen und Bestandsimmobilien in peripheren Standorten. Während die Spitzenmieten teils deutlich anziehen, entwickeln sich die Durchschnittsmieten zurückhaltend, wie aus der Auswertung von Engel & Völkers Research hervorgeht.
München verzeichnet mit 55,00 Euro pro Quadratmeter die höchste Spitzenmiete unter allen A-Städten*. Im Vorjahresquartal hatte der Preis in der bayerischen Landeshauptstadt noch bei 53,50 Euro gelegen. Frankfurt am Main folgt in der Rangliste der Miethöhen mit 53,00 Euro pro Quadratmeter (im Vorjahr: 48,00 Euro/m²). Berlin erreicht mit 45,50 Euro pro Quadratmeter die dritthöchste Spitzenmiete der A-Städte. Hier ist aber nur eine moderate Steigerung gegenüber den 45,00 Euro des Vorjahrs zu beobachten.
Die Durchschnittsmieten verhalten sich dagegen heterogen. Die Analyse der Marktdaten für Frankfurt am Main ergab beispielsweise einen deutlichen Anstieg von 25,00 auf 31,00 Euro pro Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete in Berlin von 28,60 auf 26,90 Euro sank. Auch München weist ein nur leichtes Plus auf und liegt jetzt bei 27,50 Euro pro Quadratmeter (im Vorjahr: 25,00 Euro/m²).
Die Flächenumsätze im dritten Quartal 2025 bewegen sich auf einem insgesamt verhaltenen Niveau und erreichen nicht mehr die langjährigen Durchschnittswerte. Selbst Berlin und München verzeichnen im Vergleich zum Vorjahresquartal leichte Rückgänge. Nur Frankfurt am Main zeigt mit einem Zuwachs beim Flächenumsatz von rund 20 Prozent einen deutlichen Aufwärtstrend. Die Nachfrage konzentriert sich in allen A-Städten vorrangig auf moderne, nachhaltige Büroflächen in Top-Lagen, was die Spaltung des Marktes auch in diesem Jahr weiter verstärkt.
Für das Gesamtjahr 2025 zeichnet sich eine Fortsetzung der Entwicklung des dritten Quartals ab. Die Marktpolarisierung dürfte sich weiter verstärken, wobei Spitzenmieten für Premiumimmobilien steigen, während Durchschnittsmieten verhaltener reagieren. Der Mangel an modernen Büroflächen in zentralen Lagen treibt die Preisentwicklung im oberen Marktsegment, während der steigende Leerstand bei weniger hochwertigen Objekten die Durchschnittswerte belastet.
Angesichts der zunehmenden Zweiteilung zwischen gefragten zentralen Lagen und peripheren Standorten empfiehlt es sich bei Anmietungsentscheidungen fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen. (17.11.25)
* Die deutschen A-Städte sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.