Viele Personen im höheren Alter sind aufgrund der geringen Rente und/oder der steigenden Lebenshaltungskosten leider nicht in der Lage, sich besondere, kostenintensive Wünsche zu erfüllen oder die Liebsten finanziell zu unterstützen. Häufig wird als Ausweg der Immobilienverkauf gewählt – so kann man schnell und vergleichsweise einfach an liquide Mittel gelangen. Jedoch gibt es diverse Alternativen, die es Ihnen ermöglichen, die Liquidität zu erhöhen, ohne die eigene Immobilie verkaufen zu müssen.
Das Stichwort lautet Immobilienverrentung. Aber was bedeutet das? Unter Verrentung versteht man die Umwandlung einer einmaligen Zahlung in eine Reihe wiederkehrender Zahlungen. Dabei wird häufig nicht freies, sondern an Immobilien gebundenes Kapital verrentet. Die Immobilienverrentung bedeutet also, dass man die eigene Immobilie nutzt, um eine monatliche Rente zu erhalten und somit liquider zu werden.
Es gibt diverse Modelle der Immobilienverrentung, jedes hat Vor- und Nachteile. Welches das richtige Modell für Sie ist, ist abhängig von der individuellen Lebenssituation. Interessant zu wissen: Bei den meisten Modellen gibt es keine Standardverträge, sodass die einzelnen Vertragsbestandteile individuell zu verhandeln und vereinbaren sind.
Wir stellen Ihnen vier interessante Modelle vor und zeigen Ihnen die Pro und Contras auf.
Beim Teilverkauf wird nicht die gesamte Immobilie verkauft, sondern wie der Name schon sagt, nur ein Teil. Der*die Verkäufer*in kann bis zu 50 % der Immobilie verkaufen und dafür den entsprechenden Erlös erhalten. Er*sie bleibt wirtschaftlich Eigentümer*in und hat sämtliche Freiheiten, was die Nutzung der Immobilie betrifft. So kann diese selbst genutzt oder vermietet werden – er*sie erhält demnach ein vollumfängliches Nießbrauchrecht. Diese Rechte können allerdings durch eine Miteigentümervereinbarung, welche beim Teilverkauf geschlossen wird, eingeschränkt werden.
Gekauft wird der Teil der Immobilie meist von einem Institut, wie bspw. Engel & Völkers LiquidHome. Dieser Anbieter wird dann zum stillen Teilhaber des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks. Der gekaufte Teil wird nicht an Dritte weiterveräußert.
Der*die Verkäufer*in muss dem Anbieter ein monatliches Entgelt zahlen. Hierbei wird zu Beginn ein jährlicher Prozentsatz von 3 bis 5 % des Kaufpreises festgesetzt, der als Basis zur Berechnung des monatlichen Betrags dient. Nach Auslaufen der Zinsbindung wird diese Betragshöhe dem aktuellen Zinsniveau angepasst. Um zu verhindern, dass man zu einem späteren Zeitpunkt unfähig ist, das Entgelt zu zahlen, besteht die Möglichkeit, die Summe der monatlichen Beträge vom Erlös abzuziehen.
Wer den Vertrag beenden möchte, kann die Immobilie mit dem Anbieter zusammen verkaufen oder den verkauften Teil zurückkaufen. Ein Rückkauf muss in den meisten Fällen jedoch im Vertrag festgehalten sein und es wird eine Abwicklungsvergütung fällig. Diese Kosten werden jedoch in der Regel von der Wertsteigerung der Immobilie gedeckt. Für den Fall, dass die Immobilie über die Jahre nicht an Wert gewinnt oder gar verliert, muss der*die Verkäufer*in den vom Anbieter gezahlten Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten übernehmen. Zwangsläufig beendet wird der Vertrag, wenn der*die Teilverkäufer*in das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann. In diesem Fall wird der Vertrag wegen Vertragsstörung gekündigt.
Es ist nicht möglich, die Immobilie, die teilverkauft wurde, weiterzuverkaufen, jedoch kann der eigene Anteil weiterveräußert werden. Bei Ableben des Verkäufers / der Verkäuferin kann der Anbieter die Immobilie zu eigenen Bedingungen verkaufen bzw. verwerten. Der Verkaufserlös geht entsprechend des jeweiligen Anteils an die Erb*innen, welche aber auch ein Vorkaufsrecht für die Immobilie genießen.
Mögliche Kosten, die beim Kauf anfallen, wie Gutachterkosten, Notar, Grundbucheintragungen, Grundgewerbssteuer zahlt in der Regel der Anbieter. Es kann allerdings eine Spekulationssteuer anfallen, die auf Gewinne auf Veräußerungsgeschäften gezahlt wird, welche möglicherweise nicht übernommen wird.
Voraussetzungen für einen Teilverkauf:
Vorteile:
Nachteile/Risiken:
Bei dieser Form der Immobilienverrentung verkauft der*die Eigentümer*in die Immobilie, bleibt jedoch dort wohnen und erhält ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht, das in der Regel erst mit dem Ableben endet. Der*die Käufer*in, meist Stiftungen oder Privatpersonen, zahlt einen vereinbarten Preis in einer monatlichen oder jährlichen Rate, vergleichbar mit einer Rente, oder alternativ einen hohen einmaligen Preis plus geringer monatlicher Raten. Die Rente kann auf Lebenszeit oder für einen begrenzten Zeitrahmen sein. Nach dem Tod des Verkäufers / der Verkäuferin geht die Immobilie komplett auf den*die Käufer*in über, der*die frei darüber verfügen kann. Für diese*n ist die Leibrente insofern praktisch, als dass die Raten aus laufender Liquidität gezahlt werden können und so kein Kredit aufgenommen werden muss.
Vorteile:
Nachteile:
Beim Nießbrauch erfolgt der Verkauf der Immobilie unter Vorbehalt einer lebenslangen oder zeitlich befristeten Nutzung durch den*die vorherige*n Eigentümer*in. Diese*r erhält also beim Verkauf das komplette, im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht und eine bestimmte, einmalige Geldsumme. Durch diese Form der Verrentung bleibt der*die Verkäufer*in wirtschaftliche*r Eigentümer*in des Objekts. Der*die Nutzer*in der Nießbrauchrechte ist für kleine Reparaturen an der Immobilie verantwortlich. Der*die Käuferin, z. B. ein*e Makler*in oder Privatperson, muss die Kosten für größere Reparaturen tragen. Ein Nachteil für den*die Käufer*in ist die Tatsache, dass er*sie die Immobilie bis zum Ableben des Eigentümers / der Eigentümerin nicht nutzen oder verwerten kann und die mit Nießbrauch belastete Immobilie darüber hinaus schwer weiterverkauft werden kann.
Vorteile:
Finanzielle Absicherung durch Vermietung nach Auszug möglich
Nachteile:
Personen, die sich für diese Form der Immobilienverrentung entscheiden, erhalten beim Verkauf der Immobilie ein Wohnrecht, das erst mit dem Tod endet. Der Kaufpreis wird entsprechend gemindert und das Wohnrecht wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung regelt das Verhältnis der*des Berechtigten zum Grundstück. Diese*r behält das Wohnrecht auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie. Die Vereinbarung über eine lebenslanges Wohnrecht muss notariell beurkundet werden und kann Steuerzahlungen nach sich ziehen, falls der Sachverhalt wie eine Schenkung bewertet wird. Das Wohnrecht ist in den meisten Fällen unentgeltlich, jedoch muss der*die Inhaber*in für Kosten aufkommen, die durch die Nutzung der Immobile entstehen, wie z.B. Heiz- und Stromkosten. Die angebotene Immobilie wird meist von Privatpersonen über Makler*innen oder von institutionellen Anbietern aufgekauft.
Vorteile:
Kaum entgeltliche Pflichten für den*die Berechtigte*n
Nachteile:
Eine weitere Möglichkeit, um anliquide Mittel zu kommen, ohne die eigene Immobilie zu verkaufen, ist dieBeleihung dieser und die Aufnahme eines Immobilienkredits. Anders als bei denbisher vorgestellten Modellen der Verrentung ist diese Möglichkeit allerdings häufigungeeignet für Personen höheren Lebensalters, da Kredite oft nicht an sie vergebenwerden.
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