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Marktreport Büroflächen Stuttgart 2018/2019

Auf dem Stuttgarter Markt für Bürovermietung wurden 2018 rund 201.000 m² Fläche umgesetzt. Das ist etwa ein Viertel weniger als im Vorjahr und ein Drittel weniger als im Fünfjahresdurchschnitt. Für den Rückgang des Flächenumsatzes ist vor allem der Mangel an verfügbaren Büroflächen verantwortlich. Das Angebot an zusammenhängenden Flächen über 1.000 m² ist knapp, insbesondere in der City und den angrenzenden Bezirken Nord, Süd, Ost und West. Daher wird zunehmend auf Büroflächen in der Stuttgarter Peripherie ausgewichen, etwa in Böblingen oder Sindelfingen, aber auch die Büroteilmärkte Fasanenhof und Leinfelden-Echterdingen sind in den Fokus gerückt. Bei einem Gesamtflächenbestand von rund 7,9 Mio. m² sind aktuell noch 185.000 m² am Markt verfügbar. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 2,3 %. 2018 wurden rund 95.000 m² Bürofläche fertiggestellt, rund 55.000 m² weniger als im Vorjahr. Jedoch ist davon auszugehen, dass mit voraussichtlich 158.000 m² im Jahr 2019 wieder an das Volumen von 2017 angeknüpft werden kann. Obwohl der Anteil internationaler Marktteilnehmer unter Käufern und Verkäufern gegenüber 2017 abgenommen hat, konnten internationale Investoren bereits zum Ende des dritten Quartals ein größeres Investitionsvolumen erreichen als im gesamten Vorjahr.

Flächenfertigstellungen decken Bedarf nicht

Knapp die Hälfte des Jahresflächenumsatzes entfiel auf das erste Quartal 2018. Dafür war maßgeblich der Eigennutzer-Deal von Bosch verantwortlich: Mit rund 50.000 m², knapp 25 % Anteil am Jahresflächenumsatz, lieferte das Unternehmen den größten Einzelumsatz des Jahres. Der Bosch-Campus mit mehreren Bürogebäuden wird bis 2021 auf dem bisher als Firmenparkplatz genutzten Gelände an der Bregenzer Straße entstehen. Das Land Baden-Württemberg zeigte sich ebenfalls aktivund hat in Stuttgart Flächen in der Kriegsbergstraße (10.800 m²) sowie der Neckartalstraße (4.600 m²) angemietet, außerdem im Fasanenweg (8.800 m²) in Leinfelden-Echterdingen. 

Unter den aktuellen Büroprojekten befindet sich der „Leo Business Campus Stuttgart”. Das Projekt am Löwentor umfasst drei Bürogebäude mit einer Bruttogrundfläche von über 24.500 m². Im Synergie Park in Vaihingen realisieren W2 Development und Competo Capital Partners das Büro- und Geschäftshaus NEO. Es verfügt über 15.000 m² Bürofläche. Beide Greenfield-Projekte sollen bis 2020 fertiggestellt werden. Kurz vor der Fertigstellung steht das Businesscenter Look21 auf dem Areal der ehemaligen Mercedes-Benz-Niederlassung an der Türlenstraße. Südwestmetall und der Unternehmensverband Südwest errichten den zweiteiligen Bürokomplex mit 47.000 m² Bruttogeschossfläche zur teilweisen Eigennutzung. Allerdings werden Büroprojekte, die in den kommenden Jahren fertiggestellt werden, wegen hoher Vorvermietungsquoten nur geringfügig zu einer Entspannung der Marktlage beitragen. Der Angebotsmangel wird zusätzlich begleitet vom Sanierungsbedarf, der den Bürobestand der Landeshauptstadt aufgrund seiner Altersstruktur prägt.

Flächenmangel erhöht Druck auf Mieter

Mieter geraten wegen der begrenzten Verfügbarkeit von Büroflächen zunehmend unter Druck. Das Tempo am Markt ist hoch, Besichtigung und Vertragsabschluss folgen in kurzem zeitlichem Abstand. Mietinteressenten sind gezwungen, sich frühzeitig auf die Suche nach geeigneten Flächen zu begeben, häufig ein bis eineinhalb Jahre vor dem geplanten Bezug. Bestandsmieter verhandeln noch vor Auslaufen des Mietvertrags mit den Eigentümern über eine Verlängerung der Mietdauer, damit sie ihre Flächen nicht verlieren. Gleichzeitig haben Eigentümer bei der Vergabe von Flächen oft die Wahl zwischen mehreren Mietinteressenten – Letztere können daher nicht mit Incentives rechnen. Im Gegenteil müssen sich Mietinteressenten mit Zusicherungen, etwa der Vereinbarung einer langen Mietdauer oder der Übernahme von Ausbaukosten, gegen Mitbewerber durchsetzen. Folglich stieg die Spitzenmiete im vergangenen Jahr abermals an und erreichte einen Wert von 23,50 EUR/m². Während sich das Mietniveau in der City gegenüber dem Vorjahr unverändert zeigt, kann vor allem im Cityrand (+3,50 EUR/m²), im sonstigen Stadtgebiet (+4,50 EUR/m²) und in Feuerbach (+7,50 EUR/m²) eine Verlagerung der Obergrenze beobachtet werden. Für das Gesamtjahr 2019 rechnet Engel & Völkers Commercial mit einem Flächenumsatz zwischen 165.000 und 185.000 m².

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