Hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ist in Stuttgart von einem Nachfrageüberhang bei weiterhin steigenden Verkaufspreisen geprägt. Im Jahr 2015 wurden 142 Objekte mit einem Umsatzvolumen von 178 Mio. Euro gehandelt. Die Transaktionszahlen spiegeln das gestiegene Preisniveau in Stuttgart wider. So erhöhte sich das Transaktionsvolumen um 34 % im Jahr 2015, während die Anzahl der gehandelten Anlageimmobilien um 8% gegenüber dem Vorjahr sank. Das durchschnittliche Objektvolumen betrug 1,255 Mio. EUR, was einer Steigerung von 46 % zum Jahr 2015 entspricht. Rückblickend zeigt sich der Markt in den vergangenen Jahren aber äußerst volatil, was auf unterschiedliche Volumina der gehandelten Objekte zurückzuführen ist.
Investoren entdecken dezentrale Lagen
Die derzeitige Angebotssituation wird der Nachfrage nicht gerecht. In der für Stuttgart typischen Kessellage befinden sich die beliebtesten Wohnstandorte. Während das Angebot in den Stadtbereichen West, Süd und in einzelnen Teilen von Ost zunehmend limitiert ist, kommen in den begehrten Halbhöhenlagen nahezu keine Objekte mehr auf den Markt. Derzeit weichen Investoren in die Randbereiche aus, wobei die Stadtteile Zuffenhausen, Vaihingen, Möhringen, Feuerbach und Bad Cannstatt im Fokus der Nachfrage stehen. Diese Entwicklung äußert sich in einem dynamischen Anstieg der Miet- und Kaufpreise in den jeweiligen Stadtteilen.Obwohl die Metropolregion Stuttgart als prosperierender Wirtschaftsstandort internationale Bedeutung ausstrahlt, sind überwiegend regionale Akteure am Markt vertreten.
Faktorensteigen weiter
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Faktoren in allen Lagen nochmals gestiegen. In sehr guten Lagen liegt der Faktor im Maximum beim 27,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete – exemplarisch dafür stehen die Entwicklungen im Stuttgarter Westen. Obwohl nicht der komplette östliche Stadtbereich den begehrten Blick auf die Innenstadt bietet, entwickelt er sich derzeit sehr dynamisch und bietet aufgrund der erhöhten Nachfrage auch noch Potenzial für weitere Preissteigerungen. In mittleren Lagen wird hier das 21,8-Fache der jährlichen Nettokaltmiete erzielt, in guten Lagen das bis zu 23,6-Fache. Aktuell marktprägend ist der hohe Anteil an Objekten mit Sanierungsstau, die langfristig ein interessantes Potenzial für Investoren bieten.
Kaum Entlastung durch Neubau
Die Schaffung von weiterem Wohnraum ist in Stuttgart durch die topographischen Gegebenheiten der Metropole eingeschränkt. Neben vielen kleinteiligen Lückenschließungen werden auch größere Projekte wie die Neuentwicklung des Europaviertels, das Güterbahnhof-Areal Bad Cannstatt oder das Olga-Areal den Stuttgarter Wohnungsmarkt nicht nachhaltig entlasten können. Generell werden neue Projekte in Mischnutzung von Wohnen und Arbeiten entwickelt, wie beispielsweise das Quartier am Wiener Platz. Durch die Realisierung von Stuttgart 21 befindet sich der Bereich um den Hauptbahnhof im stetigen Wandel.Viele ansässige internationale Unternehmen wie Porsche, Daimler und Bosch investieren weiter in den Standort, was letztlich auch den Bedarf an Wohnraum steigern wird.
Wohnraumbedarf wird weiter steigen
Das anhaltende Bevölkerungswachstum ist durch den Zuzug junger Menschen geprägt. So gibt es in Stuttgart durch fast 28.000 Studenten einen erhöhten Bedarf an kleinräumigen und möblierten Apartments. Zudem ist auch altersgerechter Wohnraum gefragt.Aufgrund der guten langfristigen Perspektiven auf dem Wohnungsmarkt bietet Stuttgart auch in Zukunft ein lohnendes Investment in Anlageimmobilien. Wegen des limitierten Angebots rechnet Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2016 mit einer Anzahl von 140 bis 160 Transaktionen bei einem Umsatzvolumen von 160 bis 180 Mio. EUR.
Den aktuelle Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Stuttgart als Download finden Sie hier.