Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Stuttgart 2016

Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Stuttgart wird weiterhin durch einen deutlichen Nachfrageüberhang bei steigenden Preisen und Mieten geprägt. 2014 stieg die Zahl der Verkaufsabschlüsse im Vergleich zum Vorjahr um 10 % auf 154. Gleichzeitig verringerte sich jedoch das Umsatzvolumen von 160 auf 133 Mio. EUR. Das durchschnittliche Objektvolumen sank damit um rund 25 % auf 860.000 EUR. Etwas mehr als 75 % der Transaktionen entfielen auf Mehrfamilienhäuser, wobei das durchschnittliche Objektvolumen bei ca. 800.000 EUR lag. Der mittlere Wert der Wohn- und Geschäftshäuser war mit etwa einer Million EUR deutlich höher. Grund für diese Entwicklung ist der vorherrschende Angebotsmangel in den bevorzugten Wohnlagen wie West oder Süd. Viele Käufer weichen daher auf mittlere Lagen aus. Hiervon profitieren besonders die Stadtteile Ost, Feuerbach und Bad Cannstatt.

Käufe in allen Lagen
Echte Raritäten am Markt sind Immobilien in einem Preissegment von ein bis zwei Millionen EUR, die über vier bis acht Wohneinheiten verfügen. Sie werden sowohl von privaten als auch von semi-professionellen Investoren nachgefragt. Bei einem realistischen Marktpreis wird aber in allen Lagen gekauft. Dezentral gelegene Objekte mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss bedürfen allerdings einer etwas längeren Vermarktungszeit, weil die potenziellen Käufer hier kritischer prüfen. Die meisten Investoren kommen aus der Region, besitzen bereits mehrere Bestandsobjekte in der Metropole am Neckar und verfügen über ein gutes lokales Marktwissen. Institutionelle und ausländische Anleger sind vornehmlich bei größeren Objekten ab einem Transaktionsvolumen von drei Millionen EUR am Markt aktiv. Neben den klassischen Verkaufsgründen wie Erbschaft oder Scheidung spielen auch zunehmend Sanierungs- und Instandhaltungskosten eine Rolle, die die Bewirtschaftung von Immobilien tendenziell immer aufwendiger werden lassen. Viele Bestandshalter nutzen daher vermehrt die aktuell sehr günstige Marktsituation und trennen sich von ihren Objekten, um lukrative Gewinne zu realisieren. Interessante Wohnbauprojekte Stuttgart ist wie kaum eine andere Großstadt in Deutschland durch seine Kessellage geprägt. Bei den Mietsuchenden sind besonders die Hang- und Höhenlagen als Wohnstandort sehr begehrt. Doch auch die Stuttgarter City wird durch prestigeträchtige Wohnbauprojekte immer attraktiver. Hervorzuheben ist beispielsweise das Projekt „Rosenberghöfe“ am Berliner Platz. Bis Ende 2016 soll hier ein neues urbanes Quartier mit etwa 150 neuen Wohnungen entstehen, das Wohnen und Arbeiten mit einem hohen Freizeitwert kombinieren soll. Ein weiteres interessantes Projekt mit Landmark-Architektur ist das „Skyline“ im Theaterviertel im Stuttgarter Norden. Mit zwei Gebäuden will die Bülow AG hier bis 2017 ein Wohn- und Bürokonzept mit etwa 140 Wohneinheiten realisieren. 

Steigender Wohnraumbedarf
Obwohl im Jahr 2014 mit 1.512 neu geschaffenen Wohneinheiten der höchste Wert seit 2005 erzielt wurde, können die Bauträger den steigenden Bedarf an neuem Wohnraum nicht hinreichend decken. Allein im ersten Halbjahr 2015 wuchs die Bevölkerung der Stadt um rund 3.700 Einwohner. Eine wichtige Rolle für die Stadtentwicklung wird deshalb auch weiterhin die Nachverdichtung und Umwandlung von ehemals gewerblich genutzten Flächen in Wohnraum spielen. 

Weiter steigende Preise
Die Kaufpreise und Faktoren von Bestandsobjekten werden auch im kommenden Jahr weiter steigen und zeigen insbesondere in den einfachen und mittleren Lagen eine hohe Dynamik. Limitiert wird die Marktentwicklung primär durch den Angebotsmangel. Engel & Völkers Commercial geht daher für das Jahr 2015 von 150 bis 170 Transaktionen aus, wobei sich das Umsatzvolumen zwischen 130 und 180 Mio. EUR bewegen wird.