Das Grundbuch

In Deutschland sind alle Grundstücke vermessen und registriert. Die damit einhergehenden Eigentumsrechte sind im Grundbuch eingetragen. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann also jederzeit im Grundbuch nachgesehen werden, welche Rechte zum betreffenden Grundstück bestehen. 

In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Grundbuch. Welche Informationen dort enthalten sind, wie es aufgeteilt ist und warum der Grundbucheintrag beim Verkauf einer Immobilie für Sie relevant ist. 

Was ist das Grundbuch?

Im Grundbuch sind alle Informationen zu den Rechtsverhältnissen eines Grundstücks bzw. einer Immobilie eingetragen. Die Einträge sind in einem öffentlichen Register. Jeder, der ein berechtigtes Interesse an dem Grundstück zeigt, bekommt Einsicht. Besteht kein berechtigtes Interesse, haben nur Eigentümer selbst, vom Eigentümer Bevollmächtigte, Behörden und Notare sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Einsicht. Jedes Grundstück wird einem Grundbuchbezirk zugeordnet, welcher dem Gemeindebezirk entspricht. Das Grundbuch ist in elektronischer Form vorhanden. Alle jemals eingetragenen Daten müssen, auch wenn sie hinfällig sind, immer verfügbar und lesbar sein.  Änderungen dürfen nur auf einen Antrag hin geschehen und setzt die Einwilligung des Eigentümers der Immobilie oder des Grundstücks voraus.

Welche Informationen sind im Grundbuch enthalten?

Im Grundbuch sind generell alle Eigentumsverhältnisse und alle mit einem Grundstück verbundenen Rechte und Lasten aufgeführt. Neben dem Eigentümer werden im Grundbuch die Flurnummer, die Belastungen, die Lage und die Grundschuld eingetragen. Es sind demnach alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines jeweiligen Bezirks im Grundbuch verzeichnet.

Wie ist das Grundbuch aufgeteilt?

Damit sich die Rechtsverhältnisse zu einem Grundstück schnell überblicken lassen, ist das Grundstück übersichtlich gestaltet. Wer im Grundbuch etwas nachliest, kann sich sicher sein, dass alle Eintragungen korrekt sind. Das ist beim Immobilienverkauf sehr wichtig. 

Die Aufschrift enthält die Nummer des Grundbuchblattes, Informationen zum zuständigen Amtsgericht bzw. Grundbuchamt, den Grundbuchbezirk und das Datum des Grundbuchauszugs. 

Bestandsverzeichnis: Hier ist das Grundstück mit Gemarkung, Flur und Flurstück bezeichnet. Bei einer Aufteilung des Grundstücks erfolgt eine Neuvermessung.

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. 

In Abteilung 1 werden Informationen zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten vermerkt. Grundlage der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Übergang des Eigentums. 

In Abteilung 2 geht es um Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Darunter zählen Wegerechte, Erbbaurechte, Vorkaufsrechte und Ähnliches. Beschränkungen umfassen Zwangsversteigerungen- oder Insolvenzvermerke, Nacherbenvermerke und Sanierungsvermerke.

Abteilung 3 verzeichnet Grundpfandrechte, wie z.B. Hypotheken, die sich die finanzierende Bank als Sicherheit für Ihre Finanzierung und Grundbuch eintragen lässt, Grundschulden und Rentenschulden.

Wann erfolgt ein Grundbucheintrag?

Ein Eintrag informiert generell über Eigentumsverhältnisse, Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte an einem Grundstück. Bei einer Änderung der Besitzverhältnisse  aufgrund eines Immobilienverkaufs oder einer Erbschaft gibt es einen neuen Eintrag. Auch wenn sich Gemeinden oder andere Parteien Rechte zur Nutzung eines Grundstücks eintragen lassen, ist dies ein neuer Eintrag sowie bei einer Neuaufteilung oder wenn mehrere Grundstücke zusammengefasst werden.

Alle Kunden von Engel & Völkers werden bei dem Kauf- oder Verkaufsprozess von unseren erfahrenen Immobilienmaklern unterstützt, sodass Sie über alle wichtigen Informationen verfügen und nichts übersehen wird. 

Warum ist der Grundbucheintrag beim Verkauf einer Immobilie für Sie relevant? 

Wir von Engel & Völkers in Würzburg empfehlen, beim der Kaufvertragserstellung über das Grundbuch Bescheid zu wissen. Zudem fragen Interessenten unsere Immobilienmakler oft, ob mögliche Rechte darin eingetragen sind, die sich wertmindernd auf das Grundstück auswirken können.