Bodenrichtwert - was Sie darüber wissen sollten

Wie berechnet man den Wert eines Grundstücks und wie kommt der Preis zustande? Bei solchen und ähnlichen Fragen ist der sogenannte Bodenrichtwert ein ausschlaggebender Faktor. Er dient nämlich als Berechnungsgrundlage bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken.

Damit ist der Bodenrichtwert sowohl für Immobilienkäufer:innen als auch -verkäufer:innen eine maßgebende Größe bei der Preiseinschätzung. Häufig steht jedoch die Frage im Raum, wie der Wert festgestellt werden kann und welche Eigenschaften eines Grundstücks hierbei eine Rolle spielen. Im Folgenden erklären wir Ihnen alle wichtigen Aspekte zum Bodenrichtwert:

·         Bodenrichtwert – was ist das?

·         Welche Bodenrichtwerte gibt es?

·         Wer legt Bodenrichtwert fest?

·         Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

·         Wo erfahre ich meinen Bodenrichtwert?

Bodenrichtwert – was ist das?

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilienpreisen. Die gesetzliche Grundlage bildet der § 196 des Baugesetzbuchs.

Hierin wird der Bodenrichtwert als durchschnittlicher Lagewert für den Boden in einem bestimmten Gebiet beschrieben. Diese Gebiete, auch Richtwertzonen genannt, werden nicht willkürlich zusammengefasst, sondern müssen laut Gesetz in ihrer Art und im Maß ihrer Nutzung weitgehend übereinstimmen. Das mögliche Ausmaß dieser Zonen ist gesetzlich nicht fest definiert. Eine Richtwertzone kann beispielsweise aus einer einzelnen Straße oder einem Stadtteil bis hin zu ganzen Ortschaften bestehen.

Verschiedene Grundstücke, die sich in einer solchen Richtwertzone befinden, weisen also alle denselben Bodenrichtwert auf. Vereinfacht gesagt ist der Bodenrichtwert der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden, der herangezogen wird, um den individuellen Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln.  

Welche Bodenrichtwerte gibt es?

Grundsätzlich gibt es nur eine Art von Bodenrichtwert, obwohl sich die Werte von Gebiet zu Gebiet unterscheiden. Er wird unabhängig von der Lage der Richtwertzone in einem standardisierten Verfahren festgelegt.

Vom Bodenrichtwert abzugrenzen ist der Bodenwert, der bisweilen fälschlicherweise synonym verwendet wird. Trotz der sprachlichen Ähnlichkeit unterscheiden sich die Begriffe in ihrer Bedeutung allerdings deutlich. Während der Bodenrichtwert nämlich einen Berechnungsfaktor darstellt, handelt es sich beim Bodenwert um den individuellen Gesamtwert des Grundstücks. Der Bodenrichtwert dient insofern dazu, den konkreten Bodenwert zu bestimmen.

Eine andere Möglichkeit, um den Wert einer Immobilie respektive eines Grundstücks festzustellen, ist das sogenannte Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird der Wert aus dem Verkehrswert von anderen Immobilien und Grundstücken mit ähnlichen Merkmalen abgeleitet. Wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden kann, etwa weil zu wenige vergleichbare Objekte vorhanden sind, findet die Berechnung häufig mit Hilfe des Bodenrichtwerts statt.

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Die Bodenrichtwerte werden in Deutschland seit 1960 durch einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in einem standardisierten Verfahren festgestellt. Dieses unabhängige Gremium besteht aus Immobiliensachverständigen und wurde mit dem Ziel gegründet, für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Das Gesetz sieht vor, dass die Bodenrichtwerte mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt werden müssen. Die Gesetze einzelner Bundesländer können hiervon jedoch abweichen, sodass die Ermittlung auch häufiger stattfinden kann.

Als Grundlage, um den Bodenrichtwert innerhalb einer Richtwertzone zu bestimmen, dient die amtliche Kaufpreissammlung. Diese enthält reale Kaufpreise der Grundstücke und Immobilien des jeweiligen Gebiets. Aus diesen Preisen wird ein Durchschnittswert gebildet.

Für die Wertermittlung einer Immobilie sind allerdings nicht nur der Bodenrichtwert, sondern auch die individuellen Eigenschaften des Grundstücks ausschlaggebend. Sie können den Bodenrichtwert eines Objekts auf- oder abwerten.

Merkmale, die den Wert beeinflussen, sind:

·         Grundstücksgröße

·         Grundstücksform

·         Lage und Anbindung an die vorliegende Infrastruktur

·         Bodeneigenschaften

·         Art der Bepflanzung

·         Erschließungsgrad

·         Möglichkeiten bei der Bebauung

·         Art der baulichen Nutzung (Mehrfamilienhaus, Ackerland, Geschäftshaus etc.)

Für Immobilieneigentümer:innen und Kaufinteressent:innen sind diese Faktoren und ihr Einfluss auf den letztlichen Verkehrswert oft schwer einzuschätzen. Deshalb empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler:in hinzuzuziehen, der den Wert eines Grundstücks realistisch und fundiert zu ermitteln vermag.

Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

Da es sich beim Bodenrichtwert um einen amtlich festgelegten Durchschnittswert handelt, braucht man ihn als Immobilieneigentümer:in nicht zu berechnen. Er spielt allerdings eine maßgebliche Rolle bei der Berechnung des Bodenwerts eines Grundstücks. Der Bodenwert lässt sich mit der folgenden, simplen Formel errechnen:

Bodenwert (in €) = Bodenrichtwert (in € pro qm) x Grundstücksfläche (in qm)

Ein Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 800 € und 200 Quadratmetern Fläche würde somit einen Bodenwert von 160.000 € aufweisen. Wie im vorherigen Abschnitt beschrieben, kann der reelle Verkehrswert eines Objekts jedoch aufgrund individueller Merkmale abweichen. Deshalb ist der Bodenwert immer nur als Orientierungshilfe zu verstehen.

Wo erfahre ich den Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den sogenannten Bodenrichtwertkarten beziehungsweise Bodenrichtwerttabellen festgehalten. Dem Gesetz nach ist der Gutachterausschuss dazu verpflichtet, die ermittelten Werte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jede:r ist dazu berechtigt, Auskunft über die Bodenrichtwerte zu verlangen – unabhängig davon, ob er oder sie in der jeweiligen Richtwertzone lebt oder nicht. In der Regel ist die mündliche Auskunft beim Finanzamt kostenlos. Eine schriftliche Auskunft kann dagegen unter Umständen kostenpflichtig sein. Den direkteren Zugang zu den Bodenrichtwerten erhält man über das Internet. Häufig sind die Bodenrichtwertkarten nämlich auf der Homepage des zuständigen Kataster- und Vermessungsamtes verfügbar.

Zusammenfassung: Was Sie zum Bodenrichtwert wissen sollten

Das Gesetz sieht vor, dass die Bodenrichtwerte in Deutschland alle zwei Jahre durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt werden. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für einen Quadratmeter Boden in einem festgelegten Gebiet, der sogenannten Richtwertzone. Für die individuelle Wertermittlung des Grundstücks, dem Bodenwert, spielt er deshalb eine tragende Rolle. Hierzu wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche in Quadratmeter multipliziert.

Der letztlich hieraus ermittelte Bodenwert dient allerdings nur als Referenzwert, denn zahlreiche Faktoren wie die Lage, die Grundstücksgröße und dessen Anbindung können den tatsächlichen Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen. Aus diesem Grund muss die Wertermittlung von Bauland immer individuell erfolgen und sollte durch einen erfahrenen Immobilienmakler beziehungsweise eine Immobilienmaklerin durchgeführt werden. Das Expertenteam von Engel & Völkers unterstützt Sie gerne bei diesem Anliegen und ermittelt kompetent und transparent den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks.

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