Grundsätzlich sind Gewinne aus der Veräußerung von Gebäuden, Grundstücken oder Wertpapieren nicht einkommenssteuerpflichtig. Einige Ausnahmen müssen Sie jedoch beachten. Die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren sieht vor, dass bei dem Verkauf einer Immobilie, die weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz ist, Steuern anfallen. So sollen Geschäfte, mit denen Sie auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen spekulieren, vermieden werden.
Die Steuerpflicht beim Immobilienverkauf kann also nicht voll umgangen werden, es stellt sich jedoch die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, die Höhe der Spekulationssteuer zu mindern.
Die Spekulationssteuer ist ein Teil der Einkommensteuer und wird für private Veräußerungsgeschäfte erhoben. Beim Immobilienverkauf wird dabei die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis versteuert. Hinzu kommen eventuell bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibungen. Zu den Anschaffungskosten zählen z.B. Nebenkosten für den Verkauf wie die Kosten für einen Makler, Notar, Anzeigen oder die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die Versteuerung erfolgt mit dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Generell kann nicht beeinflusst werden, wie hoch der Gewinn ausfallen wird, da dieser im Gesetz geregelt wird. Insgesamt werden der Verkaufs- und Anschaffungspreis und auch der persönliche Steuersatz oder beim Verkauf anfallende Kosten berücksichtigt. Einen festen Steuersatz, mit dem die Spekulationssteuer ausgerechnet werden kann, gibt es nicht. Das Finanzamt berechnet die Steuern beim Immobilienverkauf nach dem persönlichen Steuersatz, der bis zu 45% betragen kann. Die Finanzierungskosten gehören nicht zu den Anschaffungskosten, sondern konnten von den Mieteinnahmen als Werbungskosten abgezogen werden. Kosten, die nachträglich für die Wohnung anfallen, sind den Anschaffungskosten hinzuzurechnen und reduzieren demnach den Veräußerungsgewinn. Kosten die unter diese Kategorie fallen, sind z.B. Aufwendungen für den Anbau eines Balkons. Kosten für die Vermarktung der Immobilie, wie etwa für Inserate oder einen Immobilienmakler, können als Werbungskosten von dem Veräußerungsgewinn abgezogen werden.
Begünstigungen beim Steuersatz sieht das Gesetz für den Veräußerungsgewinn nicht vor. Der Gewinn wird mit dem normalen progressiven Steuersatz versteuert. Dieser steigt mit zunehmender Höhe des Gesamtbetrags der Einkünfte und erhöht auch den Steuersatz für übrige Einkünfte. Hat der Eigentümer bereits aufgrund anderer Einkünfte einen hohen Steuersatz, wird auch der Gewinn vom Verkauf der Immobilie dementsprechend hoch besteuert.
Laut unseren Immobilienmaklern in Würzburg ist der beste Weg, um die Spekulationsfrist zu umgehen, Geduld. Wenn 10 Jahre zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie vergangen sind, dann kann das Haus, die Wohnung oder das Grundstück ohne diese Abgaben verkauft werden. Handelt es sich um die dritte Immobilie, die innerhalb von 5 Jahren verkauft wird, greift wieder die Steuerpflicht, da Sie nun als gewerblicher Verkäufer gelten.
Eine weitere Möglichkeit ohne Steuer zu verkaufen, ist die Selbstnutzung der Immobilie. Wenn Sie ihre Immobilie im Jahr des Verkaufs und innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Von Eigennutzung spricht man jedoch nur, wenn die Immobilie einen zentralen Faktor in Ihrem Leben spielt. Es reicht nicht aus, die Wohnung leer stehen zu lassen oder nur in den Ferien Gebrauch davon zu machen.
Sie sind zudem von den Zahlungen ausgeschlossen, wenn Sie Erbin der Immobilie durch den Tod des Erblassers sind. Sofern das Haus durch den Vorbesitzer vor mehr als 10 Jahren erworben wurde oder dieser die letzten Jahre selbst dort gewohnt hat.
Ein Eigentümer, der den Steuern entkommen wollte, ist auf eine gute Idee gekommen. Kurz vor dem Verkauf der Immobilie schenkte er die Wohnung je zu einer Hälfte seinem Sohn und seiner Tochter. Die beiden verkauften die Wohnung anschließend an den Kaufinteressenten zu dem vom Vater bereits vorher ausgehandelten Preis.
Die Steuerpflicht konnte dadurch nicht komplett umgangen werden. Die Höhe der Spekulationssteuer ist jedoch gesunken, da der Steuersatz auf die Kinder verlagert wird, der in diesem Fall unter dem Steuersatz des Vaters liegt.
Eine exakte Regelung für diesen Fall gibt es nicht. Deshalb akzeptierte das Finanzamt die Lage nicht, und versteuerte den Veräußerungsgewinn bei dem Vater statt bei den Kindern. Das Finanzgericht folgte dem Finanzamt, woraufhin der Vater Revision einlegte und vom Bundesfinanzhof Recht bekommt. (BFH, Urt. v. 23.4.2021, IX R (8/20).
Nicht zu vernachlässigen sind die übrigen Steuerarten, insbesondere die Schenkungsteuer, die bei dieser Gestaltung eine Rolle spielen können. An jedes Kind können von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Sobald dieser Freibetrag überschritten wird, ist eine Schenkungssteuer fällig.
Sie sollten ferner beachten, dass die Gestaltung sehr wahrscheinlich nicht anzuerkennen ist, wenn die Kinder den Verkaufserlös in irgendeiner Form wieder auf den Vater zurückübertragen müssen.
Haben Sie Interesse, Ihre Immobilie zu verkaufen? Kontaktieren Sie uns gerne oder besuchen Sie uns in unserem Büro in der Karmelitenstraße 24 in Würzburg.
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