Angesichts der aktuellen Situation suchen viele Unternehmen nach Möglichkeiten, ihre Kosten für Büroräume zu reduzieren. „In vielen Fällen werden weniger physische Arbeitsplätze am Unternehmensstandort benötigt, da Mitarbeiter inzwischen dauerhaft im Home-Office verbleiben oder nur noch an einigen Tagen ins Büro kommen”, sagt Oliver Horstmann, Leiter der Büroflächenvermietung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Aufgrund dessen brauchen Unternehmen weniger Bürofläche. Doch wie können sie trotz langfristig geschlossener Mietverträge ihre Quadratmeter reduzieren und Kosten sparen? Oliver Horstmann und sein Team beobachten derzeit unterschiedliche Vorgehensweisen. „Eine Möglichkeit besteht darin, räumlich abtrennbare Teilflächen unterzuvermieten”, erläutert der Büro-Experte.
Das kann zur Chance für junge Unternehmen und Start-ups mit geringem Platzbedarf werden. „Sie bekommen so die Möglichkeit, einen flexiblen Mietvertrag zu vorteilhaften Konditionen zu schließen”, sagt Horstmann. „Schließlich möchte der eigentliche Mieter die überschüssige Fläche meist möglichst schnell neu bewirtschaften.”
Doch diese Form der Untermiete bringt auch Nachteile für den neuen Nachbarn mit sich, warnt er: So ist die Vertragsdauer meist an die des Erstmieters gebunden, eine Verlängerung ohne ihn somit nur selten möglich. Ein anderer potenzieller Knackpunkt findet sich in Umbaumaßnahmen. Wenn sie notwendig werden, etwa um die gesetzlichen Fluchtwegverordnungen einzuhalten, wird unter Umständen nach Ende der Untervermietung ein Rückbau erforderlich. „Da stellt sich schnell die Frage nach der Amortisation des Vorhabens”, sagt Oliver Horstmann.
Alternativ zur Untervermietung entscheiden sich einige Unternehmen dazu, den ursprünglichen Mietvertrag über die bestehende Bürofläche in zwei neue Kontrakte aufzuteilen. Der Vorteil liegt auf der Hand: Durch diese Lösung sind beide Mieter unabhängig voneinander und so sind auch mehr Freiheiten bei der individuellen Flächen- und Vertragsgestaltung möglich.
Doch auch hier gibt es ein Aber. Denn oft zieht das zweite Unternehmen trotzdem den Kürzeren, weil es hinsichtlich der technischen Ausstattung, Raumaufteilung oder anderer spezifischer Anforderungen einen Kompromiss eingehen muss. Das Büro wurde schließlich ursprünglich gemäß der Vorstellungen des ersten Mieters (um-)gebaut.
Oliver Horstmanns Fazit: Für Start-ups und junge Firmen ist die Untermiete beziehungsweise eine Vertragsteilung durchaus eine günstige Option. Mittel- und langfristig planenden Unternehmen empfiehlt er jedoch, sich bei der Objektauswahl weiterhin auf vollwertige, passende Mietangebote zu konzentrieren.
Seit Jahren erlebt der Hamburger Markt für Büroflächen eine starke Angebotsverknappung: Eine abnehmende Leerstandsquote von mittlerweile 3,1 Prozent bei gleichzeitig hoher, branchenübergreifender Mieternachfrage haben einen ausgeprägten Vermietermarkt entstehen lassen. Intensive Konkurrenz unter Mietinteressenten, vertraglicher Gestaltungsspielraum durch den Eigentümer und letztlich auch steigende Mietpreise von aktuell 30,50 Euro pro Quadratmeter in der Spitze sind die Folge. (9.12.20)
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