Steuervorteile bei Immobilien-Investments auf Mallorca nutzen

Attraktive Steuergesetze für Immobilieninvestoren in Spanien

Es gibt eine Reihe von Gesetzen, die Immobilieninvestments in Spanien begünstigen. Zum einen gibt es Körperschaftssteuervorteile für Investoren, die mehr als 8 Mietobjekte in Spanien besitzen. Um von diesem Gesetz zu profitieren, braucht der Investor nicht langfristig in Spanien zu leben. Zum anderen ist für Investoren, die einen langfristigen Aufenthalt auf Mallorca in Erwägung ziehen, das so genannte Beckham-Gesetz und das Goldene Visum ein weiterer Anreiz. 

Wir möchten Ihnen heute drei wichtige Kriterien bei der Investition in Anlageimmobilien auf der Baleareninsel vorstellen:

Stabile Lage, hohe Mieteinnahmen und attraktive Renditen

Der Immobilienmarkt entwickelt sich weiterhin positiv auf einem stabilen, hohen Niveau und es wird erwartet, dass dies auch in den kommenden Jahren so bleibt. Der Anteil ausländischer Käufer liegt mittlerweile bei knapp über 40% und hat sich seit 2009 fast verdoppelt. Auch der Anstieg der Bevölkerungszahlen spiegelt die Attraktivität der Insel wider. Laut dem spanischen Statistikamt wuchs die Bevölkerung auf den Balearen zwischen 2018 und 2019 mit insgesamt 1,8% so stark wie in keiner anderen Region Spaniens. Dies liegt vor allem an dem Zuzug aus den EU-Ländern. Die Gesamtbevölkerung stieg zwischen 2000 und 2018 um 43% und wird auch weiterhin wachsen, so dass es eine entsprechende Nachfrage nach Mietobjekten geben wird. Bis 2030 wird ein Bevölkerungswachstum von 300.000 Menschen erwartet. Nach Angaben der Landesregierung und Expertenberichten fehlen 19.000 Wohnungen auf den Balearen und 70% auf Mallorca.

Das Preisniveau für Immobilien ist vergleichbar mit dem von 2008, mit einem Indexwert von 105 Prozent über dem Markt vor der Finanzkrise. Betrachtet man den durchschnittlichen Kaufpreis von Immobilien auf den Balearen, wie er von den Notaren erfasst und vom Ministerium für Infrastruktur veröffentlicht wird, so sind die Preise überraschend stark und weitgehend unbeeinflusst von der internationalen Krise der Vergangenheit. Es ist also zu erwarten, dass die Immobilienpreise durch das Corona Virus wenig beeinflusst werden.

Daher gibt es einen kontinuierlichen Anstieg an Investitionen und Neubauprojekten in allen Bereichen, um dem Bedarf an Wohnraum für die wachsende Bevölkerung und internationale Käufer gerecht zu werden. Mallorca ist und bleibt ein interessanter Standort für Mietobjekte - sowohl für kurzfristige als auch für langfristige. Während es schwieriger geworden ist, neue Lizenzen für kurzfristige Vermietungen zu erhalten, gibt es viele Immobilien mit bestehenden Lizenzen für Ferienvermietungen, die hauptsächlich im Norden und Südwesten der Insel zu finden sind. Langfristige Mietrenditen von 4 bis 6% sind auf Mallorca realistisch (insbesondere in Palma und im Südwesten der Insel) und bieten somit eine sehr attraktive Kapitalrendite. Kurzfristige Vermietungen können noch höhere Mietrenditen erzielen.

Niedrigzinsen beim Immobilienerwerb nutzen und Kosten durch Mieteinnahmen decken

Dank der anhaltenden Niedrigzinsphase sind die Konditionen für Finanzierungen weiterhin günstig. Der Euribor, der Referenzzinssatz für Hypotheken, zeigt eine starke Abwärtsbewegung in ein Niedrigzinsumfeld. Dies führt zu einer äußerst günstigen Situation für Immobilieninvestoren, die eine Anschaffung auf Kredit finanzieren wollen. Die Banken verlangen in der Regel nur einen geringen Aufschlag auf die Kreditzinsen (zwischen 1 und 2%).

Beim Kauf von Anlageimmobilien gilt die gleiche Empfehlung wie bei Wohnimmobilien: Idealerweise sollten Anleger 30% des Kaufpreises sowie die Anschaffungskosten aus eigenem Kapital bedienen. Außerdem sollten Investoren darauf achten, dass die laufenden Mieteinnahmen nicht nur das Darlehen abdecken, sondern auch einen Überschuss erwirtschaften. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Darlehen zu strukturieren, von endfälligen Darlehen über Lombardkredite bis hin zu Tilgungsdarlehen durch lokale spanische Banken und auch internationale Banken.

Steuervorteile für Immobilieninvestoren

Das Beckham-Gesetz und das Goldene Visa sind für Investoren interessant, die langfristig in Spanien leben wollen.

Das sogenannte Beckham-Gesetz ist ein spanisches Steuergesetz aus dem Jahr 2005, welches allen ausländischen Arbeitnehmern ermöglicht, als Nicht-Spanier nach den spanischen Kriterien der Einkommenssteuer für Nicht-Residenten besteuert zu werden. Das bedeutet, dass sie nur für das Einkommen besteuert werden, das sie auf spanischem Territorium erwirtschaften, und nicht für das Einkommen, das sie anderswo verdienen, während sie auf Mallorca leben.

Das spanische Golden Visa Programm, welches 2013 ins Leben gerufen wurde, ist ebenso verlockend - mit einem Investment von 500.000 € in eine Immobilie im Land erlangt man die Aufenthaltsgenehmigung für die Familie. Das Goldene Visa ist flexibel, es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer, es kann leicht verlängert werden, ohne dass man im Land leben muss, und es ermöglicht Reisen in die Schengen-Zone der EU, neben anderen Vorteilen.

Diese Aspekte sind für viele globale Investoren sehr attraktiv, die nicht nur in einem hochwertigen Ökosystem leben möchten, sondern auch die Vorteile der schnellen Einreise in alle europäischen Großstädte nutzen wollen.

Doch auch Immobilieninvestoren, die nicht langfristig auf Mallorca leben wollen, können von steuerlichen Vorteilen profitieren. Für Anleger kann es von Vorteil sein, eine Immobiliengesellschaft zu gründen, die sich um die Betreuung ihrer Mietimmobilien kümmert. Basierend auf den Artikeln 48 und 49 der spanischen Körperschaftssteuer können Unternehmen, deren wirtschaftliche Haupttätigkeit die Vermietung von Wohnraum auf spanischem Territorium ist, Steuervorteile in Anspruch nehmen. Dazu müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, wie z.B. dass die Anzahl der vermieteten oder zur Vermietung angebotenen Wohnungen über 8 liegen muss. Weiterhin müssen die Wohnungen mindestens 3 Jahre vermietet oder zur Vermietung angeboten werden. 

Insgesamt wird die Körperschaftssteuer auf Basis der Mieteinnahmen von 25% auf 3,57% gesenkt. Schließlich wird der Mehrwertsteuersatz 4% betragen (gegenüber den allgemeinen 10%), sofern alle Bedingungen erfüllt werden. Für weitere Details zu dem Thema konsultieren Sie bitten einen Anwalt, der Sie hier umfassend beraten kann.