Aprovechar los beneficios fiscales para las inversiones inmobiliarias en Mallorca

El mercado inmobiliario ha continuado su desarrollo positivo situándose en unos niveles estables en cuanto a rentabilidad y valoración y se espera que siga haciéndolo en los próximos años. El número de compradores extranjeros, que actualmente es de poco más del 40%, se ha casi duplicado desde 2009. El crecimiento de la población en las Baleares también refleja el atractivo de las islas. Según la Oficina Española de Estadística, la población de las Islas Baleares creció fuertemente de 2018 a 2019, más que cualquier otra región de España, con un aumento total del 1,8%. Esto se atribuye principalmente a la inmigración procedente de los países de la Unión Europea. La población total aumentó un 43% entre 2000 y 2018 y sigue creciendo, por lo que habrá una demanda de propiedades de alquiler. Se espera que el crecimiento de la población para 2030 sea de 300.000 personas. Según el gobierno estatal y los informes de los expertos, faltan 19.000 viviendas en las Islas Baleares, el 70% en Mallorca.

El precio de los inmuebles es comparable al de 2008, con un valor del índice del 105 por ciento por encima del mercado antes de la pasada crisis financiera. Si miramos atrás, el precio medio de adquisición de inmuebles en las Baleares, registrado por los notarios y publicado por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, los precios son sorprendentemente sólidos y en gran medida no se han visto afectados por la crisis internacional del pasado. Por lo tanto, se espera que los precios de los inmuebles se vean poco afectados por la actual crisis sanitaria.

Por esta razón, se está registrando un aumento de las inversiones y de proyectos de obra nueva en todos los sectores, con el fin de satisfacer las necesidades de alojamiento de la creciente población y de los compradores internacionales. Mallorca es y sigue siendo un lugar interesante para rentabilizar propiedades mediante el alquiler, tanto a corto como a largo plazo, tanto turístico, como residencial. Mientras que las nuevas licencias de alquiler turístico a corto plazo se han vuelto más difíciles de obtener, hay muchas propiedades con licencias de alquiler vacacional existente que se encuentran principalmente en el norte y suroeste de la isla. Los rendimientos que proporciona el alquiler a largo plazo es de entre el 4% y el 6%, en particular en Palma y en el suroeste de Mallorca, y por lo tanto proporcionan un retorno de la inversión muy atractivo. Los alquileres a corto plazo pueden lograr rendimientos de alquiler aún más altos aunque debe considerarse la temporalidad de los mismos en el cálculo.

Gracias a la fase actual de bajos tipos de interés, las condiciones de financiación siguen siendo muy favorables. El Euribor, el tipo de interés de referencia para las hipotecas, ha mostrado una fuerte evolución descendente. Esto conduce a una situación extremadamente favorable para los inversores inmobiliarios que planean financiar una adquisición a través de un crédito. Por lo general, los bancos sólo cobran un pequeño diferencial sobre estos tipos de referencia, entre el 1 y el 2%.

Cuando se adquieren propiedades de inversión, se aplica la misma recomendación que para las propiedades residenciales: Lo ideal es que los inversores paguen el 30% del precio de compra, así como los costes de adquisición con fondos propios. Los inversores también deben asegurarse de que los ingresos por alquiler esperables no sólo cubran el préstamo, sino que también generen un superávit.

Hay varias formas de estructurar los préstamos, desde préstamos sin amortización de capital, préstamos lombardos que utilizan activos financieros como garantía y préstamos con reembolso a través de bancos españoles locales y también de bancos internacionales.

La Ley Beckham y el visado de oro es interesante para los inversores extracomunitarios que quieren establecer su residencia permanente en España. La Ley Beckham es una ley fiscal española aprobada en 2005 que permite que todos los trabajadores extranjeros sean gravados como no residentes españoles bajo las normas del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Por lo tanto, sólo se gravarán los ingresos obtenidos en territorio español, y no los obtenidos en otros lugares mientras vivan en Mallorca.

El programa de visados de oro, lanzado en 2013, es igualmente atractivo: Con una inversión inmobiliaria de 500.000 euros como mínimo en el país se obtiene acceso a la residencia familiar. El visado de oro es flexible sin duración mínima de estancia, es fácilmente renovable sin necesidad de vivir en el país y permite viajar a la zona Schengen de la UE, entre otros beneficios. 

Estos factores son muy atractivos para numerosos inversores globales que no sólo quieren vivir en un entorno que ofrece una alta calidad de vida, sino que también desean aprovechar las ventajas de una entrada rápida a todas las grandes ciudades europeas.

De igual forma aquellos inversores inmobiliarios que no quieran vivir de forma permanente en Mallorca pueden aprovecharse de distintas ventajas fiscales. Es, por ejemplo, beneficioso para los inversores crear una sociedad inmobiliaria que gestione sus activos destinados al alquiler. En base a los artículos 48 y 49 del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades, las empresas cuya principal actividad económica es el alquiler de viviendas situadas en territorio español pueden beneficiarse de ventajas fiscales. Esto está sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos, como que el número de viviendas alquiladas u ofrecidas en alquiler sea superior a 8. Además, las viviendas deben ser alquiladas u ofrecidas en alquiler por un mínimo de 3 años, entre otros. Para obtener más detalles sobre el programa, consulte a un abogado o asesor fiscal.

En general, el impuesto sobre la renta de las empresas basado en los ingresos por alquiler se reduce del 25% al 3,57%. Finalmente el IVA será del 4% (comparado con el tipo general del 10%), siempre y cuando se cumplan todas las condiciones.