Impossible de faire l’impasse sur l’indice d’utilisation quand on prévoit une rénovation ou une construction neuve. Mais de quoi s’agit-il exactement et comment réaliser vos projets malgré les prescriptions du plan de zones à bâtir?
Chaque territoire communal est réparti en zones constructibles et en zones non constructibles visibles sur le plan de zones à bâtir. Quiconque s’intéresse à l’achat d’une parcelle ou d’un bâtiment ancien devrait s’intéresser de très près à ce plan. Car c’est précisément ce dernier qui détermine si vous pourrez ou non faire construire la maison de vos rêves sur votre parcelle – et ce, au moyen de l’indice d’utilisation. Mais qu’est-ce exactement et comment l’indice d’utilisation est-il calculé?
Dans la plupart des cas, vous trouverez le plan de zones à bâtir et le règlement de construction sur le site Internet de la commune ou auprès de l’administration communale ou municipale. Le coefficient d’occupation des sols et l’indice d’utilisation figurent sur le plan de zones.
L’indice d’utilisation représente le rapport existant entre la surface du terrain et la surface brute de plancher du bâtiment. Il définit donc la taille maximale possible de votre future maison et constitue l’une des obligations les plus importantes à respecter. Plus ce chiffre est élevé, plus la surface habitable de la parcelle peut être importante. Mais comment est calculée la surface habitable maximale possible?
Prenons un exemple: vous avez acheté un terrain de 600 m² et prévoyez d’y construire une maison individuelle. L’indice d’utilisation du terrain est de 0,3 (30%). Le calcul est donc le suivant: 600 m² x 0,3 = 180 m2. Cela signifie que la surface brute de plancher de votre maison ne peut excéder 180 m².
La surface est calculée en général pour toutes les pièces utilisables, cloisons et murs compris. La cave, les espaces de stockage, les garages, les escaliers des immeubles, les terrasses de toit et les balcons ouverts ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable.
L’indice d’occupation varie au sein d’une même commune d’une zone à bâtir à l’autre, car il existe des centres urbains plus densément peuplés ou d’autres zones dans lesquelles seule une construction de 30% au maximum est possible.
Il existe en outre des différences entre les cantons, certains utilisant le coefficient de surface de plancher au lieu de l’indice d’occupation. Mais une surface brute de plancher plus importante n’équivaut pas nécessairement à un indice d’utilisation plus élevé: en effet, le calcul du coefficient de surface de plancher inclut toutes les surfaces du bâtiment, y compris les caves et les combles, lesquels ne rentrent pas en compte dans le calcul du taux d’occupation.
Il est donc vivement conseillé de prévoir sa rénovation ou sa construction neuve avec soin et d’envisager différentes possibilités. Si vous n’avez pas encore engagé d’architecte et que vous vous demandez juste comment procéder, nous pouvons volontiers vous aider en vous indiquant plusieurs solutions. Nos conseillers et conseillères en immobilier qualifiés seront vos premiers interlocuteurs afin de déterminer les options qui s’offrent à vous en matière de rénovation, de construction neuve ou de conversion.
Engel & Völkers vous propose son soutien et des conseils d’experts pour vous accompagner dans toutes les phases de votre projet. Que vous en soyez au tout début ou que vous ayez déjà des projets concrets à présenter, nous serons à vos côtés de l’acquisition du terrain à la vente du projet.
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