On peut se trouver dérouté par le marché immobilier et sa multitude de termes et réglementations. Un terme que l’on retrouve souvent dans le cadre des ventes immobilières est celui de droit de préemption. Dans l’article de blog suivant, nous vous expliquons de quoi il s’agit précisément.
Dans le fond, le droit de préemption est un concept très simple. Il s’agit d’une réglementation juridique qui, dans le cadre d’une vente immobilière, confère à une personne donnée le droit exclusif d’acquérir le bien immobilier avant que celui-ci ne soit proposé publiquement sur le marché. Dans le droit immobilier suisse, on distingue deux types de droit de préemption: le droit de préemption légal et le droit de préemption contractuel.
Le droit de préemption légal peut être revendiqué par les personnes autorisées sans nécessiter de contrat spécifique. Celles-ci disposent du droit de préemption de par la loi. Il s’agit par exemple des co-propriétaires du bien immobilier ou de personnes ayant des droits fonciers sur des terrains agricoles. Le droit de préemption légal est illimité dans le temps et ne nécessite pas de conclure un contrat. Toutefois, il ne peut pas être hérité. Il sert à garantir l’intérêt légitime de certaines personnes ayant un lien particulier avec le bien immobilier. Attention: les locataires, même de longue date, n’ont aucun droit de préemption légal sur le bien immobilier qu’ils occupent.
Contrairement au droit de préemption légal, le droit de préemption contractuel est établi, comme son nom l’indique, par un contrat de préemption. Dans ce contrat, le propriétaire s’engage à donner la priorité vis-à-vis de tiers à un bénéficiaire sélectionné, par exemple un membre de la famille ou un locataire de longue date, lors de la vente du bien. Un droit de préemption contractuel peut être établi pour une durée maximale de 25 ans. Par ailleurs, le droit suisse divise le droit de préemption en deux catégories:
1. Droit de préemption limité:
Dans le cadre du droit de préemption limité, le prix d’achat et les éventuelles conditions supplémentaires sont déjà définis dans le contrat. Ces conditions s’appliquent à l’acheteur disposant du droit de préemption, quels que soient les conditions et le prix d’achat auxquels le vendeur aurait vendu le bien à des tiers. Si le prix est défini au préalable, il est nécessaire de faire authentifier le contrat par un notaire.
2. Droit de préemption illimité:
Le droit de préemption illimité, quant à lui, permet uniquement au bénéficiaire d’acquérir le bien selon les mêmes conditions auxquelles il aurait été vendu à des tiers. Dans ce cas, le prix de vente de la maison n’est pas non plus défini.
En pratique, le droit de préemption signifie que le vendeur est tenu d’examiner l’offre de la personne disposant du droit de préemption avant les autres offres. Cela a généralement lieu sur notification préalable de l’acheteur potentiel. Si l’acheteur autorisé exerce son droit de préemption, le processus de vente est organisé avec lui dans la mesure où les conditions sont remplies.
En tant que vendeur, vous devez planifier la vente de votre bien comme d’habitude, y compris en rédigeant un acte de vente. Vous êtes toutefois tenu d’informer par écrit la personne disposant du droit de préemption de la vente prévue. À compter de la réception de l’information, celle-ci dispose d’un délai de trois mois pour prendre part au contrat. Si vous n’informez pas par écrit la personne disposant du droit de préemption, celle-ci a le droit de revendiquer ultérieurement le bien, jusqu’à trois mois après sa vente à une personne tierce.
En tant qu’acheteur, il est important de vous renseigner d’éventuels droits de préemption sur le bien que vous souhaitez auprès du bureau du registre foncier. C’est la seule manière d’éviter qu’une personne tierce vous ravisse la maison de vos rêves à la dernière seconde, ou même après la signature du contrat.
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