Droits et obligations en matière de propriété par étages

L’acquisition et la détention d’une propriété par étages sont liées à de nombreux droits et obligations. Les principales réglementations et législations concernant la propriété par étages sont les suivantes:

• ​dispositions légales (articles 712a et suivants du Code civil concernant la propriété par étages, articles 646 et suivants du Code civil concernant la copropriété, et articles 60 et suivants du Code civil concernant le droit d’association)
• acte constitutif (contrat de vente, acte constitutif en cas de création d’une nouvelle propriété par étages)
• règlement de la communauté des propriétaires d’étages
• règlement intérieur de la communauté des propriétaires d’étages
• décisions de l’assemblée des copropriétaires d’étages

Ce règlement contient les dispositions relatives aux droits et obligations des propriétaires d’étages, à l’organisation de la communauté et aux tâches administratives.

Un droit exklusif

Dans la propriété par étages, l’acheteur acquiert la copropriété de l’ensemble du bien-fonds et du bâtiment qui y est construit, mais n’acquiert pas la propriété exclusive de son appartement. Sur son appartement (tout comme sur sa cave ou son grenier ainsi que sur tous les autres espaces fermés), le propriétaire d’étage possède un droit exclusif. Peut faire l’objet du droit exclusif un espace strictement entouré d’un sol, d’un plafond et de murs, équipé d’un système de fermeture et disposant d’un accès propre. Une unité économique doit donc exister. Il est ici question de garantir que les lots de propriété par étages peuvent exister individuellement, sans dépendre d’autres lots. Le jardin et le parking, à priori, ne font pas l’objet du droit exclusif.

Le droit de jouissance exclusif

Le droit exclusif ne doit pas être confondu avec le droit de jouissance exclusif, qui confère à l’acheteur le droit d’utiliser seul des parties de construction communes ou des installations. Ce droit permet au propriétaire d’étage concerné d’être le seul à utiliser et à jouir de ces parties. Un droit de jouissance exclusif peut par exemple être accordé pour les objets suivants:

• coin ou partie de jardin
• toiture-terrasse
• place de stationnement

Bien entendu, il n’est pas autorisé d’apporter des modifications structurelles à ces objets sans l’accord exprès de la communauté des propriétaires d’étages, car le droit de jouissance exclusif permet uniquement l’utilisation exclusive des parties de construction communes ou installations concernées, et non pas leur transformation. Les droits de jouissance exclusifs doivent être définis avec précision dans l’acte constitutif ou le règlement. Il peut être également judicieux de réglementer la répartition des frais d’entretien de ces éléments séparément. 

De manière générale, les propriétaires d’étages ont l’obligation de tenir compte des autres propriétaires d’étages et de veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires d’étages par leur comportement.

Droit de participer à l’assemblée des propriétaires

Un autre droit important est la participation à l’assemblée régulière des propriétaires. Celle-ci est convoquée et dirigée par l’administration. Les propriétaires disposent d’un droit de vote, peuvent déposer des demandes au préalable et, si nécessaire, obtenir l’accord des autres propriétaires. En outre, ils peuvent refuser de donner leur propre accord lorsque des motifs impérieux s’opposent à une décision. Les décisions de la communauté peuvent également être exécutées et coordonnées au sein de l’assemblée des propriétaires.

Le droit à la conservation de la valeur

Par ailleurs, il existe un droit à la conservation de la valeur du bien. Cela signifie que certaines demandes visant uniquement à préserver la valeur du bien doivent être approuvées afin de ne pas perdre les investissements déjà réalisés.

Obligation d’entretien

Il existe cependant une obligation d’entretien, selon laquelle chaque propriétaire d’étage est responsable de l’entretien de ses parties exclusives en son nom et pour son propre compte. Cette obligation couvre le nettoyage, l’entretien ainsi que la rénovation. Le propriétaire d’étage est tenu de signaler immédiatement tout défaut constaté dans le cadre de ces travaux d’entretien, au niveau de la statique du bâtiment et des parties de bâtiment utiles au bon fonctionnement de son lot de propriété par étages. Il va de soi que cette obligation de notification des défauts vaut également pour les installations et aménagements communs.

Obligation de cotisation

Chaque propriétaire d’étage est par ailleurs tenu de participer aux charges et frais communs de l’ensemble du bien-fonds dans le cadre d’une obligation de cotisation. Cette obligation est fondée sur sa quote-part ou un règlement relatif aux frais adopté séparément.