Les parties exclusives et les parties communes ainsi que leur utilisation

Parties exclusives

Selon la loi, un lot de propriété par étages ou sa partie exclusive doit satisfaire aux conditions suivantes:

• comporter au moins une pièce
• former une unité économique
• disposer d’un accès propre

Ces conditions s’appliquent par exemple à l’appartement, à une cave ou un atelier, au grenier ou à un garage fermé. Le droit exclusif n’est pas un droit de propriété proprement dit, mais un pouvoir fondamental équivalent à une situation de quasi-propriété.

Les parties de construction et aménagements pouvant faire l’objet d’un droit exclusif sont les éléments d’équipement (cuisines, installations sanitaires, placards, etc.), les revêtements de sol (parquet, moquette, etc.), les plafonds et les revêtements muraux, les murs non porteurs à l’intérieur de l’appartement, les portes à l’intérieur de l’appartement, la cheminée, le poêle, les corps de chauffe de tous types, les radiateurs, les conduites d’alimentation et d’évacuation de tout type, dans la mesure où ils servent exclusivement au lot de propriété par étages, à partir du point de branchement à l’étage concerné.

Les parties visibles du bâtiment, telles que les balcons, les loggias ou encore les fenêtres, déterminent l’aspect extérieur du bâtiment et sont donc communes.

Parties communes

Le Code civil réglemente également les éléments de la propriété par étages qui ne font pas l’objet du droit exclusif. Ces éléments sont les suivants:

• le bien-fonds ou le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit
• les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment (fondations, sols, maçonnerie, toiture, isolations, joints)
• les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de leurs locaux (cage d’escalier, ascenseur, chauffage, conduites générales).

Utilisation des parties exclusives

Les droits d’utilisation de chaque propriétaire d’étage sur ses propres parties doivent être aussi illimités que possible. Il doit être en mesure d’utiliser, de gérer ou d’aménager ses parties exclusives de la manière la plus directe ou indirecte possible. En face se trouve uniquement le droit de voisinage, qui lie les propriétaires d’étages entre eux. Il s’agit là de la considération mutuelle eu égard aux excès, tels que le bruit, les odeurs ou les vibrations. Le droit de jouissance exclusif, qui fait toujours référence à une partie commune, mais donne à l’ayant droit l’usage exclusif de cette dernière, est une notion distincte qui doit être considérée séparément.

Utilisation du bien-fonds | Règlement intérieur

En plus d’une division claire d’un bien-fonds, il est aussi possible de définir son utilisation. Le Code civil contient à cet effet des dispositions légales stipulant que chaque propriétaire d’étage peut veiller aux intérêts communs, et jouir de la chose et en user dans la mesure compatible avec le droit des autres. Dans le cas où une certaine utilisation, comme par exemple la location d’un appartement sur Airbnb, doit être interdite, il est recommandé d’inscrire cette interdiction d’utilisation dans le règlement.

Le règlement intérieur décrit clairement et en quelques phrases la cohabitation communautaire quotidienne. Il ne s’agit pas d’un élément obligatoire de la propriété par étages, mais d’un outil utile.