Où investir dans l’immobilier à Paris en 2020 ?

En matière d’immobilier, Paris et la région parisienne font figure d'exception à l'échelle de la France. En effet, la fréquentation touristique exceptionnelle, la concentration de l'activité économique et la tension du marché immobilier dans la capitale en font un territoire hors-normes, avec des prix au mètre carré qui avoisinent en moyenne les 10 000 € intra-muros. 

Nouveauté de ces dernières années, la fièvre immobilière qui habite Paris a gagné les communes de la première couronne, dont les prix commencent eux aussi à augmenter rapidement sous l'effet d'un phénomène de gentrification de plus en plus prégnant. Ainsi, après une année 2019 exceptionnelle en termes d’immobilier, marquée par le dépassement symbolique de la barre du million de transactions réalisées sur le territoire national, voici quelques clés pour réaliser un investissement malin à Paris en 2020.

Une conjoncture qui devrait favoriser le dynamisme du marché immobilier à Paris en 2020

Avec un montant moyen par transaction de 487 749 € en 2019 - soit le double par rapport à l'année 2005, les spéculations vont toujours bon train quant à un éventuel dégonflement de la "bulle" immobilière parisienne que certains spécialistes tentent de prédire. Toutefois, 2020 devrait s'inscrire dans la tendance à la hausse de ces dernières années, sous l'effet de plusieurs facteurs. Tout d'abord, du côté du tourisme, les bonnes nouvelles s'enchaînent, avec une fréquentation en hausse de 12 % en 2019 par rapport à l'année précédente, soit environ 40 millions de touristes qui ont foulé les rues de la capitale. 

Le spectre des attentats est désormais derrière nous, et l'embellie devrait se poursuivre en 2020. Autre facteur positif pour l'immobilier parisien, la BCE ne devrait pas infléchir en 2020 sa politique de taux directeurs bas. Ainsi, les taux d'intérêt pratiqués par les banques devraient rester à leur taux actuels historiquement bas, soit à un peu plus de 1 %. Ainsi, les ménages pourront continuer à emprunter à des conditions avantageuses, un paramètre important pour le dynamisme du marché immobilier à Paris.

Jeux olympiques et Grand Paris, deux chantiers d'avenir pour la région parisienne

Au-delà de Paris intra-muros, c'est toute la région parisienne qui connaît de belles perspectives pour 2020 en matière immobilière. En ligne de mire, les travaux relatifs aux Jeux Olympiques de 2024 et les aménagements du Grand Paris, qui viendront doter la couronne de nouvelles infrastructures de transport et de logements. De fait, d'ici 2030, ce sont 200 nouveaux kilomètres de lignes de métro qui seront construits, 68 nouvelles gares, pour 2 millions de passagers attendus à terme. 

En matière de logements, ce seront 18 millions de mètres carrés de foncier mis à disposition des promoteurs. Il va sans dire que les prévisions de croissance du marché immobilier autour de ces nouvelles gares sont fortes. A titre d'exemple, la ligne 15 sud reliera Pont de Sèvres à Noisy Champs, et devrait être livrée dès 2024, ce qui rapprochera considérablement ce secteur de la capitale. D'ailleurs, les prix ont déjà commencé à s'envoler en première couronne : le prix au mètre carré a par exemple grimpé de 10 % dans le département des Hauts-de-Seine, ou encore de 14,5 % sur la seule commune d'Aubervilliers (3610 € en moyenne par mètre carré).

Quels sont les arrondissements à privilégier intra-muros ?

Si la perspective du Grand Paris promet de belles plus-values à réaliser dans les communes de la couronne parisienne, il reste encore des affaires à faire intra-muros, malgré un marché immobilier très tendu. Même si les rendements locatifs sont plus faibles à Paris que dans certaines villes de province du fait d'un prix à l'achat très élevé (10 000 € du mètre carré en moyenne, qui peut grimper jusqu'à 20 000 € dans certains quartiers), l'espérance d'une belle plus-value à la revente peut encore motiver certains profils d'investisseurs. Ceux-là privilégieront plutôt les arrondissements dont le rapport entre l'activité du quartier et le prix sera le plus avantageux. 

En la matière, les 13è, 15è, 17è, 18è, 19è et 20è arrondissements sont ceux qui comportent la plus belle promesse de rendements (tant locatifs qu'à la revente), avec des prix encore légèrement en-deçà de la barre des 10 000 € (à l'exception du 17è arrondissement). Une stratégie gagnante en matière d'investissement consiste notamment à rénover un bien en mauvais état, qu'il sera possible d'acquérir à bon prix. En outre, comme en couronne, ces arrondissements sont également soumis à un phénomène de gentrification progressive qui devrait continuer à doper les prix en 2020.

Privilégier les petites surfaces, stratégie payante en matière d'investissement locatif

La capitale française a connu récemment un phénomène sans égal à l'échelle nationale. En effet, l'investissement locatif y a bondi de 45 % sur les deux dernières années, représentant 31 % du total des transactions réalisées en 2019 (contre 25 % à l'échelle de la France). Ce phénomène est notamment le fait de cadres supérieurs qui font le choix d'investir dans la pierre plutôt que dans d'autres produits d'épargne. En matière de rendements locatifs dans la capitale, il est avéré que la location de petites surfaces de type studio ou T2 est la plus rentable, avec un prix de location au mètre carré en moyenne plus élevé que pour les surfaces supérieures ou égales à 50 mètres carrés. 

Ainsi, pour un bien de 30 mètres carrés, les locataires parisiens déboursent en moyenne 35 € mensuels par mètre carré, soit environ 85 % de plus que la moyenne en province. Bien évidemment, ces petites surfaces sont majoritairement l'apanage de jeunes couples et de jeunes actifs en début de carrière, dont la durée de location est en général courte - entre 1 et 3 ans - ce qui suppose une contrainte de rotation importante pour le propriétaire.

Le retour de l'encadrement des loyers, seule ombre au tableau des investisseurs à Paris

Ainsi, tous les signaux paraissent au vert en ce qui concerne le dynamisme du marché immobilier à Paris et en région parisienne pour 2020. Que ce soit pour de l'investissement locatif ou pour l'acquisition d'une résidence principale avec l'espoir de réaliser une plus-value dans le futur, ces deux stratégies semblent justifiées par la forte attractivité qui caractérise la capitale et sa banlieue, tant en termes d'emplois que de projets d'infrastructures - Grand Paris et Jeux Olympiques en tête. Petite ombre à ce tableau idyllique néanmoins, l'encadrement des loyers, déjà appliqué de 2015 à 2017, a été remis en vigueur depuis le 1er juillet 2019. 

Cette mesure fixe un plafonnement des loyers applicables par les propriétaires selon l'emplacement du bien loué, le nombre de pièces et l'époque de construction - tous les quartiers de Paris ayant été répartis en 14 secteurs de référence. La nouvelle entrée en vigueur de cette mesure pourrait dès lors quelque peu freiner les ardeurs des investisseurs, même si désormais les locations saisonnières de type Airbnb semblent prendre le relais dans de nombreux quartiers.

En définitive, le dynamisme du marché immobilier parisien devrait se poursuivre en 2020

A la lumière de tous ces éléments, les spécialistes de l'immobilier annonce une année 2020 dynamique sur le marché immobilier de Paris et de la région parisienne. Certains arrondissements et certaines communes de la couronne sont notamment à privilégier, du fait de phénomènes de gentrification à l'oeuvre et des grand travaux en cours autour de la capitale. Tout juste quelques observateurs prédisent-ils un essoufflement de la hausse des prix à Paris pour le dernier trimestre de l'année 2020, une hypothèse qui reste encore à confirmer, étant donné la tendance actuelle.