Qu’est ce que la loi Denormandie dans le secteur de l’immobilier ?

En vigueur depuis le 1er janvier de l'année 2019, la loi Denormandie, officiellement appelée dispositif Denormandie, a été élaborée par le ministre du logement Julien Denormandie. Ce dispositif ressemble quelque peu à la fameuse loi Pinel, dont il partage le principe, mais s'en distingue sur de nombreux aspects. 

En somme, il vise à encourager l'investissement puis la mise en location d'appartements situés dans les vieux immeubles de centres-villes, en proposant des avantages fiscaux aux propriétaires potentiels. Le dispositif Denormandie vise à ramener les habitants vers les centres, qui depuis quelques années se vident progressivement au profit des nouveaux complexes et lotissements dans les banlieues. 

À terme, le but est d'atteindre une meilleure répartition de l'habitat, et surtout de permettre aux contribuables de participer à la rénovation des immeubles des centres-villes, qui sont nombreux à vieillir à grande vitesse, voire à devenir complètement vétustes. La loi Denormandie est donc une initiative qui vise à remplacer le dispositif Cosse dans la réhabilitation de l'habitat en centre-ville. Elle sera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2021.

N'importe quel particulier désireux de réaliser un investissement immobilier sécurisé à moindre frais est potentiellement concerné par le dispositif Denormandie. En revanche, il faut pour cela qu'il se lance dans l'acquisition d'un bien répondant à trois conditions obligatoires. Tout d'abord, la construction de ce dernier doit avoir été achevée il y a au moins 15 ans. 

Ensuite, il faut que la ville dans laquelle vous souhaitez acheter un bien immobilier fasse partie de la liste des 222 communes bénéficiaires de ce qu'on appelle le plan Action coeur de ville. Cela signifie que son centre a besoin d'un coup de pouce prioritaire pour être rénové et stimulé. Toutefois, la ville peut aussi ne pas faire partie de cette liste, mais être signataire de l'ORT, l'Opération de Revitalisation du Territoire. 

Enfin, votre logement doit être ce que l'on appelle communément une "passoire thermique", c'est-à-dire que ses performances énergétiques soient bien en-dessous de la moyenne, comme c'est généralement le cas pour les logements anciens non rénovés. Son étiquette énergétique doit être de F ou de G. Le but du dispositif Denormandie est donc d'inciter les particuliers à acheter un tel logement pour y effectuer des travaux et le rendre à la fois habitable et non énergivore.

Pour que votre projet d'investissement immobilier soit éligible au dispositif Denormandie et son avantage fiscal, il faut impérativement que le montant total de la somme avancée pour la réalisation des travaux soit équivalente à un minimum de 25% du coût total de l'opération. Vous ne pouvez pas réaliser ces travaux vous-même, car ils doivent être pris en charge par un artisan professionnel disposant du label RGE. 

Enfin, pour être validé, votre projet doit répondre à l'un des deux critères suivants. Soit les performances énergétiques du logement, après les travaux, auront été améliorées de 30% au minimum (ou de 20% s'il s'agit d'une copropriété). Soit les travaux auront concerné au moins deux des cinq catégories suivantes : isolation des fenêtres, isolation des murs, isolation des combles, changement de chaudière, ou rénovation complète du système de production d'eau chaude.

Si le bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir répond à tous ces critères et que le financement des travaux que vous allez engager vous le permet, alors vous êtes définitivement concerné par le dispositif Denormandie. Mais pour cela, il va falloir mettre votre bien en location pendant quelques temps. L'avantage fiscal auquel vous aurez droit, sous la forme d'une déduction sur le montant de vos impôts, sera déterminé en fonction de la durée d'engagement locatif durant laquelle le montant de votre loyer sera plafonné. Cela permettra à des personnes ou à des familles modestes de pouvoir en bénéficier. 

Pour une durée d'engagement locatif de 6 ans, vous bénéficierez d'un avantage fiscal équivalent à 12% du montant total de l'opération (jusqu'à une valeur maximale de 300 000 euros). Ce taux monte à 18% pour une durée d'engagement locatif de 9 ans, et 21% pour 12 ans, afin d'encourager les investisseurs à s'engager sur le long terme.