Lois de l'immobilier : le guide complet des réglementations à connaître

Les lois qui encadrent la profession immobilière.

Loi Hoguet (1970) : la carte professionnelle et la réglementation des agents immobiliers

Adoptée le 2 janvier 1970 sous la présidence de Georges Pompidou, la loi dite Hoguet fut adoptée dans un contexte où la profession d'agent immobilier n'était que trop peu ou pas réglementée. L'esprit de cette loi était donc de remettre un peu d'ordre au bénéfice des clients.

C'est depuis cette loi que les professionnels de l'immobilier doivent afficher le montant des prestations pratiquées dans leur agence. De même, la loi Hoguet oblige les agents immobiliers à souscrire une assurance de responsabilité civile dans le cadre de leur profession. En outre, ils doivent désormais posséder une carte professionnelle, de même que tenir un registre des répertoires et des mandats. Enfin, cette loi régule la rémunération de l'agent immobilier, qui se voit désormais encadrée par la loi. La loi Hoguet constitue le socle juridique des agents immobiliers et agences immobilières en France.
Elle impose notamment :

• La détention d’une carte professionnelle délivrée par la CCI

• Une garantie financière

• Une assurance responsabilité civile professionnelle

• Un mandat écrit obligatoire pour toute transaction

Aucun professionnel ne peut percevoir d’honoraires sans mandat de vente conforme. Cela concerne aussi bien un mandat simple qu’un

Loi Alur (2014) : formation continue, transparence et encadrement des loyers

La loi Alur a été promulguée le 26 mars 2014, soit 44 ans après la loi Hoguet, qu'elle vient moderniser. En effet, la loi Alur vient étendre les obligations édictées par cette dernière aux syndicats de copropriétés, qui n'étaient pas concernés par la loi Hoguet. De plus, la loi Alur introduit une contrainte supplémentaire pour les professionnels de l'immobilier, en les obligeant à suivre une formation pour pouvoir exercer.

Surtout, la portée historique de la loi Alur concerne l'encadrement des loyers qu'elle organise à Paris et à Lille, villes considérées par le législateur comme des "zones tendues". Cependant, cette expérimentation prendra fin dès 2017. La loi Alur introduit par ailleurs de nombreux changements, dont les plus notables sont la réduction de 3 à 1 mois du délai de préavis pour les locataires situés dans ces zones, la création d'une notice d'information obligatoire à remettre au locataire ou encore la remise à ce dernier d'un diagnostic de gaz et d'électricité. La loi Alur a profondément transformé le marché immobilier.

Elle impose :

• Une formation continue obligatoire pour les professionnels de l’immobilier

• Une transparence accrue sur les honoraires

• Un encadrement des loyers dans certaines zones tendues

• Un renforcement des obligations d’information en copropriété

Elle structure aujourd’hui la relation entre bailleur et locataire et encadre la gestion locative.

Loi Elan (2018) : logement, aménagement et numérique

Publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018, la loi Elan constitue le texte de référence de la majorité d'Emmanuel Macron en matière d'immobilier. L'esprit de cette loi vise à rendre l’accès au logement plus facile pour les personnes vulnérables et à faciliter les démarches de construction de logements neufs. Comme les lois Hoguet et Alur avant elle, la loi Elan introduit de multiples changements régulant l'activité des professionnels de l'immobilier.

On peut notamment citer la généralisation de la garantie Visale aux étudiants, la simplification des procédures de réquisition des locaux vacants, ou encore le renforcement des sanctions contre les locations saisonnières de type Airbnb. De plus, cette loi entend remettre à plat le système d'attribution des logements sociaux, via la généralisation du système de cotation dans les grandes agglomérations et une plus grande transparence des critères appliqués par les bailleurs. Enfin, le Président Macron s'est fixé comme règle à travers cette loi le non-ajout de contraintes supplémentaires pour la construction de bâtiments neufs, afin de pallier au manque de logements dans certaines zones tendues. La loi Elan vise à moderniser le secteur :

• Simplification des règles d’urbanisme

• Facilitation de la construction

• Encadrement des locations de courte durée

• Adaptation aux usages numériques

Elle s’inscrit dans une logique d’équilibre entre fluidité du marché et protection des occupants.

Les lois essentielles pour acheter ou vendre un bien immobilier

Loi Carrez : le calcul de la surface en copropriété

La loi Carrez impose la mention précise de la surface privative dans tout acte de vente d’un lot en copropriété.

En cas d’erreur supérieure à 5 %, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix de vente.

Il est essentiel de distinguer surface Carrez et surface habitable : la première concerne la vente en copropriété, la seconde peut intervenir dans d’autres contextes, notamment locatifs.

Loi Scrivener : la protection de l’emprunteur immobilier

La loi Scrivener protège l’acquéreur ayant recours à un crédit immobilier.

Elle prévoit :

• Un délai de réflexion avant acceptation de l’offre de prêt

• L’interdiction de percevoir des fonds avant acceptation définitive

• L’annulation du compromis de vente en cas de refus de financement (condition suspensive)

Elle sécurise ainsi l’achat immobilier financé par emprunt.

Loi SRU et délai de rétractation de 10 jours

La loi SRU accorde à l’acquéreur d’une résidence principale un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.

Durant ce délai :

• L’acheteur peut renoncer sans justification

• Les sommes versées doivent être restituées

Cette disposition renforce la protection du consommateur dans le cadre d’une vente immobilière.

Loi Climat et Résilience : DPE et performance énergétique

La loi Climat et Résilience transforme durablement le marché.

Elle rend le DPE opposable juridiquement et prévoit :

• L’interdiction progressive de mise en location des logements classés G puis F

• Une obligation d’information renforcée

• Une prise en compte accrue de la performance énergétique dans la valorisation des biens

Aujourd’hui, le DPE influence directement le prix de vente, la négociation et l’attractivité locative.
Diagnostics immobiliers et obligation d’information

Au-delà des lois spécifiques, le principe central reste l’obligation d’information du vendeur.

Le dossier de diagnostic immobilier (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, etc.) doit être complet.

En copropriété, le vendeur doit également transmettre :

• Les informations financières

• Les procès-verbaux d’assemblée générale

• Les données relatives au syndic

Un dossier rigoureux fluidifie la transaction et sécurise la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Les lois de défiscalisation et d’investissement locatif

Dispositif Pinel : réduction d’impôt pour le neuf

Le dispositif Pinel, instauré en 2014, a profondément structuré le marché du neuf pendant près d’une décennie. Son principe était simple en apparence : accorder une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi dans un logement neuf destiné à la location.

En réalité, son mécanisme était plus structurant.

L’investisseur devait :

• Acquérir un bien immobilier neuf ou en VEFA

• Le louer comme résidence principale

• Respecter un plafond de loyer fixé par zone (A, A bis, B1)

• Louer à des locataires respectant un plafond de ressources

• S’engager sur une durée de location (6, 9 ou 12 ans)

La réduction d’impôt était calculée sur le prix d’acquisition dans la limite d’un plafond d’investissement.

Mais au-delà de l’avantage fiscal, le Pinel a eu trois effets majeurs :

• Il a soutenu la construction dans les zones tendues.

• Il a contribué à la hausse des prix du neuf dans certaines métropoles.

• Il a parfois conduit à des arbitrages fiscaux déconnectés du marché locatif réel.

En 2026, le dispositif est éteint, mais son héritage demeure : le marché du neuf reste structuré par une logique d’équilibre entre fiscalité, performance énergétique et tension locative. Aujourd’hui, un investissement pertinent repose davantage sur :

• L’emplacement

• La qualité intrinsèque du bien

• La liquidité à la revente

• La cohérence avec le marché immobilier 2026

Loi Denormandie : investir dans l’ancien avec une logique de revitalisation

La loi Denormandie s’inscrit dans une logique différente du Pinel : elle vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des communes nécessitant une revitalisation.

Le mécanisme reprend la logique du Pinel (réduction d’impôt proportionnelle à l’investissement), mais avec une contrainte majeure : une part significative du coût total doit être consacrée aux travaux de rénovation, notamment pour améliorer la performance énergétique.

Les enjeux sont multiples :

• Revalorisation de centres-villes en perte d’attractivité

• Amélioration du parc immobilier ancien

• Contribution aux objectifs environnementaux

Pour l’investisseur, l’arbitrage est plus technique que dans le neuf :

• Évaluation précise du coût des travaux

• Analyse du marché locatif local

• Vérification du plafond de loyer applicable

• Anticipation de la revente après travaux

Un projet Denormandie mal calibré peut générer une rentabilité inférieure aux projections. À l’inverse, bien positionné, il peut combiner avantage fiscal, valorisation patrimoniale et potentiel de plus-value.

Loi Malraux : stratégie patrimoniale et fiscalité haut de gamme

La loi Malraux ne s’adresse pas à l’investisseur “rendement court terme”, mais à un profil patrimonial.

Elle concerne les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural ou quartiers historiques.

L’avantage fiscal porte exclusivement sur le montant des travaux de restauration, sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France.

Les spécificités :

• Travaux encadrés et validés

• Engagement locatif

• Absence de plafonnement global des niches fiscales (sous certaines conditions)

L’enjeu n’est pas seulement fiscal : il s’agit souvent d’acquérir un actif patrimonial rare, à forte valeur architecturale, dans des emplacements premium.

Ce type d’investissement nécessite :

• Une analyse juridique approfondie

• Une anticipation des délais de travaux

• Une stratégie de sortie patrimoniale

Loc’Avantages (ex-loi Cosse) : arbitrage rendement / responsabilité sociale

La loi Malraux ne s’adresse pas à l’investisseur “rendement court terme”, mais à un profil patrimonial.

Elle concerne les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural ou quartiers historiques.

L’avantage fiscal porte exclusivement sur le montant des travaux de restauration, sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France.

Les spécificités :

• Travaux encadrés et validés

• Engagement locatif

• Absence de plafonnement global des niches fiscales (sous certaines conditions)

L’enjeu n’est pas seulement fiscal : il s’agit souvent d’acquérir un actif patrimonial rare, à forte valeur architecturale, dans des emplacements premium.

Ce type d’investissement nécessite :

• Une analyse juridique approfondie

• Une anticipation des délais de travaux

• Une stratégie de sortie patrimoniale

Les lois relatives à l’assurance emprunteur

Loi Lagarde, loi Hamon et loi Lemoine : liberté de choix et résiliation

L’assurance emprunteur représente une part significative du coût total d’un crédit immobilier.

Les réformes successives ont profondément modifié le rapport de force entre banques et emprunteurs.

Loi Lagarde (2010)

Elle introduit la possibilité de choisir une assurance externe à celle proposée par la banque, à condition que les garanties soient équivalentes.

Loi Hamon (2014)

Elle permet de résilier l’assurance emprunteur durant la première année suivant la signature du prêt.

Loi Lemoine (2022)

Elle marque un tournant : la résiliation est possible à tout moment, sans frais, et supprime le questionnaire médical pour certains profils.

Ces évolutions ont permis :

• Une baisse des coûts

• Une mise en concurrence accrue

• Une meilleure transparence

Engel & Völkers : un accompagnement expert pour chaque étape de votre projet immobilier

Maîtriser les lois immobilier est une chose. Les appliquer avec justesse dans un contexte de marché réel en est une autre.

Chaque projet qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente immobilière ou d’un investissement locatif s’inscrit dans un environnement réglementaire évolutif : performance énergétique, obligations d’information, encadrement des loyers, financement, fiscalité. Ces paramètres influencent directement la valorisation d’un bien, la négociation et la fluidité jusqu’à l’acte authentique.

Un accompagnement expert consiste donc à articuler trois dimensions essentielles :

• Une analyse réglementaire rigoureuse, pour sécuriser le cadre juridique du projet

• Une lecture précise du marché local, afin d’aligner prix, positionnement et stratégie

• Une anticipation des contraintes juridiques et techniques, notamment en matière de DPE, de copropriété ou de financement

Dans un contexte marqué par l’évolution du marché immobilier 2026, la capacité à intégrer ces paramètres dès la phase d’estimation ou de mise en vente devient déterminante.

Chez Engel & Völkers, l’approche ne se limite pas à la transaction. Elle repose sur une vision patrimoniale : sécuriser le projet aujourd’hui, tout en préservant sa valeur à long terme.

Que vous envisagiez de vendre votre bien immobilier ou d’obtenir une estimation gratuite, l’enjeu est d’aborder chaque étape avec méthode, expertise et clarté réglementaire.