12 λεπτά
11/08/2026

Αντιπαροχή: Πώς λειτουργεί σήμερα στην Αθήνα και πότε συμφέρει έναντι της πώλησης

Η αντιπαροχή είναι ένας τρόπος αξιοποίησης οικοπέδου κατά τον οποίο ο ιδιοκτήτης συμφωνεί με τον κατασκευαστή την ανέγερση οικοδομής

Aerial view of a large beachfront plot of land along a sandy coastline with clear blue sea.

Τι πρέπει να γνωρίζετε

Στην αντιπαροχή, ο ιδιοκτήτης παραχωρεί στον κατασκευαστή συμφωνημένο ποσοστό εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και λαμβάνει ως αντάλλαγμα συγκεκριμένες ιδιοκτησίες της νέας οικοδομής, χωρίς να χρηματοδοτεί ο ίδιος την κατασκευή.
Το ποσοστό αντιπαροχής δεν έχει μία «σωστή» τιμή. Εξαρτάται κυρίως από τα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα, την αξία πώλησης των νέων κατοικιών στην περιοχή, το κόστος κατασκευής και το απαιτούμενο εργολαβικό περιθώριο.
Αντιπαροχή και πώληση δεν είναι δύο εκδοχές της ίδιας συναλλαγής: η πρώτη ανταλλάσσει άμεση ρευστότητα με μελλοντικές ιδιοκτησίες και μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα, ενώ η δεύτερη μετατρέπει άμεσα τη γη σε κεφάλαιο.

Τι είναι η αντιπαροχή οικοπέδου

Η αντιπαροχή είναι ένας τρόπος αξιοποίησης οικοπέδου κατά τον οποίο ο ιδιοκτήτης συμφωνεί με τον κατασκευαστή την ανέγερση οικοδομής. Ο κατασκευαστής αναλαμβάνει την κατασκευή και, ως εργολαβικό αντάλλαγμα, αποκτά συμφωνημένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχούν συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ο οικοπεδούχος διατηρεί τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες.

Οι όροι αποτυπώνονται στο εργολαβικό προσύμφωνο και στα συναφή συμβολαιογραφικά έγγραφα. Δεν αρκεί, επομένως, να συμφωνηθεί ένα ποσοστό, π.χ. 35%. Πρέπει να καθοριστεί σε ποιες συγκεκριμένες ιδιοκτησίες αντιστοιχεί, μαζί με τα χαρακτηριστικά τους, καθώς δύο διαμερίσματα ίδιου εμβαδού μπορεί να έχουν διαφορετική εμπορική αξία λόγω ορόφου, προσανατολισμού, θέσης στάθμευσης ή άλλων χαρακτηριστικών.

Η ΑΑΔΕ αντιμετωπίζει ειδικά την εργολαβία επί αντιπαροχής και τη μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου, γεγονός που κάνει απαραίτητο τον φορολογικό και συμβολαιογραφικό έλεγχο της συγκεκριμένης συναλλαγής πριν από την υπογραφή. (1)

Πώς υπολογίζεται το ποσοστό αντιπαροχής

Το πρώτο ερώτημα ενός οικοπεδούχου είναι συνήθως «τι ποσοστό μπορώ να πάρω;». Στην πράξη, όμως, η σωστή ερώτηση είναι «πόση οικονομική αξία μπορεί να δημιουργήσει αυτό το οικόπεδο;».

Η λογική του υπολογισμού ξεκινά από τρεις κρίσιμες μεταβλητές:

1. Πόσα τετραγωνικά μέτρα μπορούν πράγματι να κατασκευαστούν.

2. Σε ποια τιμή μπορούν να διατεθούν τα νεόδμητα ακίνητα της συγκεκριμένης περιοχής.

3. Πόσο κοστίζει η ανάπτυξη του έργου, μαζί με χρηματοδότηση, μελέτες, κατασκευή και το απαιτούμενο επιχειρηματικό περιθώριο του κατασκευαστή.

Σε απλουστευμένη μορφή:

δομήσιμη/πωλήσιμη επιφάνεια × αναμενόμενη τιμή πώλησης = δυνητική αξία του έργου

Από αυτή αφαιρούνται το συνολικό κόστος ανάπτυξης και το απαιτούμενο εργολαβικό κέρδος. Το οικονομικό υπόλοιπο που μπορεί να αποδοθεί στη γη είναι αυτό που τελικά καθορίζει πόσο χώρο υπάρχει για αντιπαροχή.

Ένα υποθετικό παράδειγμα

Ας υποθέσουμε, μόνο και μόνο για να γίνει κατανοητός ο μηχανισμός, ότι μια ανάπτυξη μπορεί να δημιουργήσει πωλήσιμες κατοικίες συνολικής επιφάνειας 800 τ.μ. και ότι η εκτιμώμενη μέση τιμή διάθεσης είναι 4.000 ευρώ ανά τ.μ.

Η δυνητική αξία πωλήσεων είναι:

800 × 4.000 = 3.200.000 ευρώ.

Αν το συνολικό κόστος ανάπτυξης, μαζί με τις απαραίτητες δαπάνες και το απαιτούμενο επιχειρηματικό περιθώριο, αφήνει οικονομικό περιθώριο 1.100.000 ευρώ για τη γη, αυτή είναι η βάση πάνω στην οποία μπορεί να εξεταστεί το εργολαβικό αντάλλαγμα.

Το παράδειγμα δεν αποτελεί αποτίμηση πραγματικού οικοπέδου ούτε υποδεικνύει συγκεκριμένο ποσοστό. Δείχνει όμως γιατί δύο οικόπεδα ίδιου μεγέθους μπορεί να πάρουν πολύ διαφορετικές προσφορές αντιπαροχής.

Το ποσοστό, επομένως, δεν είναι απλώς αποτέλεσμα της διαπραγματευτικής ικανότητας του ιδιοκτήτη. Είναι κυρίως αποτέλεσμα της οικονομικής βιωσιμότητας του έργου.

Τι άλλαξε με τον ΝΟΚ

Εδώ βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες διαφορές μεταξύ μιας πρότασης αντιπαροχής πριν από λίγα χρόνια και μιας πρότασης σήμερα.

Οι αποφάσεις 146–149/2025 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας επηρέασαν το πλαίσιο εφαρμογής των κινήτρων και προσαυξήσεων δόμησης του ΝΟΚ. Το ζήτημα δεν μπορεί να περιγραφεί απλώς ως «κατάργηση όλων των bonus»: το μεταγενέστερο πλαίσιο του Ν. 5197/2025 συνέδεσε την εφαρμογή συγκεκριμένων κινήτρων με τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τις προβλεπόμενες ζώνες κινήτρων στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. (2)

Για τον οικοπεδούχο, η οικονομική συνέπεια είναι ουσιαστική. Αν ένα οικόπεδο μπορεί τελικά να αξιοποιήσει λιγότερη επιφάνεια από εκείνη που είχε υπολογιστεί σε παλαιότερο σενάριο, μειώνεται η συνολική επιφάνεια που μπορεί να πουλήσει ο κατασκευαστής. Μικρότερη «πίτα» σημαίνει μικρότερο περιθώριο για το εργολαβικό αντάλλαγμα.

Γι' αυτό μια προσφορά αντιπαροχής που είχε υπολογιστεί με παλαιότερες παραδοχές δόμησης δεν πρέπει να θεωρείται αυτομάτως συγκρίσιμη με μια νέα πρόταση.

Παράλληλα, το κόστος εξακολουθεί να πιέζει την εξίσωση. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο μέσος Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών για το δωδεκάμηνο Μαρτίου 2025–Φεβρουαρίου 2026 αυξήθηκε κατά 2,6% σε σύγκριση με το προηγούμενο δωδεκάμηνο. (3)

Δωρεάν, ασφαλές, χωρίς καμία δέσμευση

Η ψηφιακή σας εκτίμηση άμεσα

Πάνω από 265.000 πωλήσεις παγκοσμίως σε 5 χρόνια
49 χρόνια εμπειρίας στον κλάδο

Βασισμένο σε δεδομένα της Engel & Völkers

Πότε ένα οικόπεδο είναι ελκυστικό για αντιπαροχή

Δεν υπάρχει ένα ελάχιστο εμβαδόν πάνω από το οποίο κάθε οικόπεδο γίνεται αυτομάτως ενδιαφέρον.

Η βιωσιμότητα εξαρτάται από τον συνδυασμό δομησιμότητας και εμπορικής αξίας (Δείτε ποια η διαφορά εμπορικής αξίας VS αντικειμενικής αξίας). Ένα μικρότερο οικόπεδο σε περιοχή όπου τα νεόδμητα πωλούνται σε υψηλές τιμές μπορεί να έχει καλύτερο οικονομικό αποτέλεσμα από ένα μεγαλύτερο οικόπεδο σε αγορά με χαμηλότερες τιμές.

Ισχύει επομένως ένας χρήσιμος κανόνας: όσο χαμηλότερη είναι η πιθανή τιμή πώλησης του τελικού προϊόντος, τόσο περισσότερη αξιοποιήσιμη επιφάνεια χρειάζεται συνήθως το έργο για να απορροφήσει τα σταθερά κόστη και να παραμείνει οικονομικά βιώσιμο.

Πριν αναζητήσει προσφορές, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται επομένως τεχνικό έλεγχο της πραγματικής δομησιμότητας και εμπορική αποτίμηση τόσο της γης όσο και των νεόδμητων κατοικιών της περιοχής.

Αντιπαροχή ή πώληση οικοπέδου;

Δεν υπάρχει γενικός νικητής. Οι δύο επιλογές εξυπηρετούν διαφορετικούς οικονομικούς και προσωπικούς στόχους.

Παράμετρος	Αντιπαροχή	Πώληση
Ρευστότητα	Μελλοντική αξία σε ακίνητα	Άμεσο κεφάλαιο
Χρονικός ορίζοντας	Πολυετής	Συνήθως μικρότερος
Έκθεση στην κατασκευή	Υπάρχει έμμεσο ρίσκο ολοκλήρωσης	Παύει μετά τη συναλλαγή
Τελικό αποτέλεσμα	Νέες ιδιοκτησίες	Χρηματικό τίμημα
Έλεγχος	Απαιτεί σαφή συμφωνία για τις ιδιοκτησίες	Δεν αφορά πλέον τον πωλητή
Συνιδιοκτησία	Απαιτεί συντονισμό των ιδιοκτητών	Επίσης απαιτεί συμφωνία για την πώληση
Φορολογία	Ειδική μεταχείριση της εργολαβίας	Φορολογία πώλησης/μεταβίβασης ανά περίπτωση

Η αντιπαροχή μπορεί να υπερτερεί όταν ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται άμεσα ρευστό, επιθυμεί να αποκτήσει νεόδμητα ακίνητα χωρίς να χρηματοδοτήσει ο ίδιος την ανάπτυξη, θέλει να παραμείνει στην ίδια περιοχή ή διαθέτει οικόπεδο του οποίου η δομησιμότητα και η τοπική αγορά νεόδμητων δημιουργούν ισχυρή οικονομική βάση για το έργο.

Η πώληση, αντίθετα, μετατρέπει άμεσα την αξία της γης σε διαθέσιμο κεφάλαιο και αποσυνδέει τον ιδιοκτήτη από τον χρόνο και το ρίσκο μιας μελλοντικής ανάπτυξης.

Η σωστή σύγκριση, συνεπώς, δεν είναι «ποσοστό αντιπαροχής vs τιμής πώλησης». Είναι η σημερινή καθαρή αξία του οικοπέδου έναντι της αξίας, του χρόνου και του κινδύνου των ιδιοκτησιών που θα παραδοθούν στο μέλλον.

Τι ισχύει φορολογικά στην αντιπαροχή

Η φορολογία της αντιπαροχής χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή, επειδή η συναλλαγή δεν ταυτίζεται με μια απλή πώληση οικοπέδου.

Η ΑΑΔΕ προβλέπει ειδικούς κανόνες για την παράδοση ποσοστών του οικοπέδου και την εργολαβία που παρέχεται ως αντιπαροχή. Στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ για κατασκευαστή, για παράδειγμα, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι η εργολαβία επί αντιπαροχής προς τον οικοπεδούχο δεν τιμολογείται με ΦΠΑ αλλά με χαρτόσημο 3,6%. Η φορολογική μεταχείριση εξαρτάται όμως από το καθεστώς της συγκεκριμένης ανάπτυξης και δεν πρέπει να γενικεύεται χωρίς εξέταση του φακέλου. (4)

Για τον λόγο αυτό, πριν συγκριθεί οικονομικά μια πρόταση αντιπαροχής με μια πρόταση αγοράς, χρειάζεται εξατομικευμένος υπολογισμός από συμβολαιογράφο και φοροτεχνικό. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να συγκρίνει δύο μικτές αξίες που δεν οδηγούν στο ίδιο καθαρό οικονομικό αποτέλεσμα.

Το ρίσκο που συχνά παραβλέπεται - τι γίνεται αν το έργο σταματήσει;

Το υψηλότερο ποσοστό δεν είναι απαραίτητα και η καλύτερη προσφορά.

Μια συμφωνία αντιπαροχής εκτείνεται σε βάθος χρόνου. Επομένως, πρέπει να αξιολογείται όχι μόνο τι υπόσχεται ο κατασκευαστής, αλλά και κατά πόσο μπορεί να ολοκληρώσει το έργο.

Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος χρειάζεται να εξετάσει, μεταξύ άλλων, το χρονοδιάγραμμα, τα στάδια στα οποία μεταβιβάζονται ποσοστά του οικοπέδου, τις εξασφαλίσεις του ιδιοκτήτη, τις συνέπειες καθυστέρησης ή διακοπής εργασιών, τις εγγυήσεις που μπορούν να συμφωνηθούν και τη διαδικασία παράδοσης των ιδιοκτησιών.

A female real estate agent in a black blazer showing floor plans on a tablet to two clients - a woman in a light coat with a patterned scarf and a man wearing glasses - in a bright, window-lit office setting.

Πώς μπορεί να αξιολογηθεί σωστά μια πρόταση

Ο ιδιοκτήτης χρειάζεται τρεις διαφορετικούς ελέγχους:

1. μηχανικό για τη δομησιμότητα,

2. νομικό και

3. φορολογικό έλεγχο για τη συναλλαγή και αξιόπιστη αποτίμηση της αγοράς για την οικονομική σύγκριση.

Σε αυτό το τελευταίο σκέλος μπορεί να συμβάλει και ένας εξειδικευμένος σύμβουλος ακινήτων. Η Engel & Völkers, για παράδειγμα, μπορεί να βοηθήσει στην εκτίμηση της εμπορικής αξίας του οικοπέδου και στην αποτύπωση των πραγματικών συνθηκών της τοπικής αγοράς, ώστε ο ιδιοκτήτης να έχει ένα ανεξάρτητο σημείο αναφοράς όταν συγκρίνει πώληση και αντιπαροχή. Η τελική επιλογή, όμως, πρέπει να βασίζεται στους στόχους και στα δεδομένα του ίδιου του ιδιοκτήτη και όχι σε μία γενική σύσταση.

Οχτώ σημαντικά σημεία πριν από το εργολαβικό προσύμφωνο

Ζητήστε από μηχανικό να υπολογίσει τη σημερινή, πραγματικά αξιοποιήσιμη δομησιμότητα του οικοπέδου.
Ελέγξτε τις πραγματικές εμπορικές αξίες νεόδμητων ακινήτων στη συγκεκριμένη μικρο-περιοχή και όχι μόνο τον μέσο όρο του δήμου.
Μετατρέψτε το προσφερόμενο ποσοστό σε συγκεκριμένες ιδιοκτησίες και σε εκτιμώμενη εμπορική αξία.
Συγκρίνετε περισσότερες από μία προτάσεις με τους ίδιους ακριβώς όρους και όχι μόνο με βάση το ονομαστικό ποσοστό.
Ελέγξτε την οικονομική και επαγγελματική δυνατότητα του κατασκευαστή να ολοκληρώσει το έργο.
Ζητήστε από δικηγόρο και συμβολαιογράφο να εξετάσουν το χρονοδιάγραμμα, τις εξασφαλίσεις, τις μεταβιβάσεις ποσοστών και τις συνέπειες καθυστέρησης.
Υπολογίστε με φοροτεχνικό το καθαρό οικονομικό αποτέλεσμα της αντιπαροχής και της πώλησης πριν τις συγκρίνετε.
Μην αξιολογείτε παλαιότερη προσφορά αντιπαροχής χωρίς νέο τεχνικό έλεγχο, ιδιαίτερα μετά τις αλλαγές που έχουν επηρεάσει την εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ.