Ενεργειακό πιστοποιητικό: Τι σημαίνει η κλάση του ακινήτου σου

Ποιος χρειάζεται ΠΕΑ και πότε

Το ΠΕΑ είναι το επίσημο έγγραφο που κατατάσσει το ακίνητό σας σε ενεργειακή κλάση από Α+ έως Η. Απαιτείται υποχρεωτικά για κάθε πώληση, μακροχρόνια μίσθωση άνω των τριών μηνών, κάθε νέα αγγελία ακινήτου, καθώς και για κάθε αίτηση στο πρόγραμμα Εξοικονομώ.

Εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή, ο οποίος επισκέπτεται το ακίνητο, καταγράφει τα τεχνικά χαρακτηριστικά - μόνωση, κουφώματα, σύστημα θέρμανσης, κλιματισμό - και εκτελεί υπολογισμούς με εγκεκριμένο λογισμικό.

Ο επιθεωρητής θα ζητήσει τα έγγραφα του ακινήτου (κατόψεις, οικοδομική άδεια) και θα ελέγξει τον τύπο, την ποιότητα και το μέγεθος των κουφωμάτων και των δομικών στοιχείων του κτιρίου.

Για πόσο καιρό ισχύει το ενεργειακό πιστοποιητικό;

Το ΠΕΑ ισχύει για 10 χρόνια από την ημερομηνία έκδοσής του. Αν στο μεταξύ γίνουν ουσιαστικές παρεμβάσεις όπως αλλαγή κουφωμάτων, προσθήκη μόνωσης, αντικατάσταση λέβητα, χρειάζεται νέα έκδοση, γιατί η κλάση ενδέχεται να βελτιωθεί. Αυτό ακριβώς αποτελεί και ευκαιρία διότι το πιστοποιητικό δεν είναι ένα χαρτί που βγάζεις μία φορά και ξεχνάς, αλλά αποτελεί ένα εργαλείο αποτύπωσης της αξίας σε κάθε φάση ζωής του ακινήτου.

Ποιοι παράγοντες διαμορφώνουν το κόστος του ΠΕΑ

Η τιμή ενός ΠΕΑ δεν είναι σταθερό «τέλος», αλλά αποτελεί αμοιβή για εξειδικευμένη υπηρεσία μηχανικού.

Εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου (διαμέρισμα, μονοκατοικία, κατάστημα), τη χρονολογία κατασκευής, το εμβαδόν και την περιοχή.

Ενδεικτικά, οι τιμές στην αγορά κυμαίνονται μεταξύ 80 € και 150 € για μικρά διαμερίσματα και 150 € έως 300 € για μεγαλύτερες κατοικίες, ενώ για επαγγελματικούς χώρους μπορεί να είναι υψηλότερες. Σε κάθε περίπτωση, η αμοιβή επαληθεύεται κατά περίπτωση. Ζητήστε πάντα συγκεκριμένη προσφορά πριν δεσμευτείτε.

Τι σημαίνει πραγματικά η κλίμακα Α+ έως Η

Τι είναι η ενεργειακή κλάση;

Η ενεργειακή κλάση προκύπτει από τη σύγκριση της ετήσιας εκτιμώμενης κατανάλωσης ενέργειας του ακινήτου σε σχέση με ένα ακίνητο αναφοράς.

Η κλίμακα ξεκινά από το Α+, που αντιπροσωπεύει τη μικρότερη ενεργειακή κατανάλωση, και φτάνει έως το Η, που αντιπροσωπεύει τη μεγαλύτερη.

Πιο συγκεκριμένα, τα παλαιότερα κτίρια που έχουν οικοδομική άδεια πριν από το 1980, δηλαδή πριν από την εφαρμογή του Κανονισμού Θερμομόνωσης, εντάσσονται κυρίως στις δύο τελευταίες ενεργειακές κατηγορίες - Ζ και Η.

Οι κλάσεις Γ, Δ και Ε αντιστοιχούν κυρίως σε κτίρια μεταγενέστερα του 1979, κατασκευασμένα με τον κανονισμό θερμομόνωσης.

Οι κλάσεις Α+, Α, Β+ και Β αφορούν κατά κανόνα κτίρια που σχεδιάστηκαν με σύγχρονες προδιαγραφές, καλή θερμομόνωση και σύγχρονα συστήματα θέρμανσης.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;

Ένα τυπικό διαμέρισμα κατασκευής 1975, χωρίς μόνωση και με παλιά κουφώματα, βρίσκεται συνήθως στην κλάση Η - δηλαδή πολύ χαμηλή ενεργειακή απόδοση.

Μια κατοικία κλάσης Ε, Ζ ή Η συνεπάγεται υψηλότερους λογαριασμούς ενέργειας, μεγαλύτερο ενεργειακό αποτύπωμα και, συχνά, μειωμένη εμπορική αξία.

Σε πρακτικούς αριθμούς ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. με κλάση Η μπορεί να πληρώνει σε θέρμανση και ψύξη διπλάσιο ετήσιο ποσό σε σχέση με ένα αντίστοιχο κλάσης Γ. Η διαφορά αυτή εμφανίζεται κάθε χειμώνα στον λογαριασμό και κάθε αγοραστής τη μετράει.

Η κλάση ως παράγοντας τιμής

Το ΠΕΑ δεν είναι γραφειοκρατική διαδικασία, είναι μεταβλητή τιμής. 

Η ενεργειακή συμπεριφορά του ακινήτου αντανακλάται αδιαμφισβήτητα στην εμπορική του αξία.

Με βάσει την εμπειρία των συμβούλων της Engel & Völkers όταν ένας αγοραστής βλέπει σε μια αγγελία «ενεργειακή κλάση Ζ» ή «Η», δεν σκέφτεται αφηρημένα τη μόνωση - υπολογίζει αμέσως κόστος ανακαίνισης και το αφαιρεί από την τιμή που είναι διατεθειμένος να δώσει. Σε ακίνητα υψηλής αξίας, η χαμηλή κλάση δεν λειτουργεί ως αποτρεπτικός παράγοντας, αλλά ως μοχλός διαπραγμάτευσης. Σε ακίνητα μεσαίας αγοράς, όμως - εκεί δηλαδή που ο αγοραστής λειτουργεί με αυστηρό budget - μπορεί να σημαίνει καθυστέρηση στην πώληση ή μείωση της τελικής τιμής.

Η ενεργειακή αναβάθμιση μπορεί να συμβάλει σε επιπλέον αύξηση της τιμής από 10% έως 20%, ιδιαίτερα σε αγορές με υψηλό ενεργειακό κόστος. Κατοικίες υψηλής ενεργειακής κλάσης στα Νότια Προάστια της Αττικής τιμώνται κατά μέσο όρο στα 4.636 €/τ.μ., ενώ η χαμηλότερη μέση τιμή καταγράφεται στα Ανατολικά Προάστια (2.800 €/τ.μ.) - δεδομένα SPI που δείχνουν ξεκάθαρα ότι η κλάση δεν λειτουργεί αυτόνομα, αλλά ενισχύει ή περιορίζει τη δυναμική κάθε τοποθεσίας.

Η πρόταση των συμβούλων ακινήτων της Engel & Völkers είναι ρεαλιστική. Αναβάθμιση πριν τη διάθεση αξίζει όταν η επένδυση αποδίδει στη ζητούμενη τιμή ενώ δεν αξίζει όταν το ακίνητο πωλείται σε χαμηλή ζώνη τιμών ή σε αγοραστή που ούτως ή άλλως σχεδιάζει ριζική ανακαίνιση.

Τι αλλάζει με τη νέα ευρωπαϊκή Οδηγία EPBD

Η αναθεωρημένη Οδηγία EPBD (2024/1275) τέθηκε σε ισχύ στις 28 Μαΐου 2024, με προθεσμία ενσωμάτωσης στα εθνικά δίκαια έως τις 29 Μαΐου 2026.

Στις 15 Ιουλίου 2026, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή κίνησε διαδικασία επί παραβάσει εναντίον και των 27 κρατών-μελών για μη πλήρη ενσωμάτωση.

Η θέση της Ελλάδας

Η χώρα έχει ενσωματώσει μερικώς την Οδηγία μέσω του Ν. 5215/2025, ο οποίος, μεταξύ άλλων, απαγορεύει την παροχή οικονομικών κινήτρων για εγκατάσταση λεβήτων ορυκτών καυσίμων από 1ης Ιανουαρίου 2025.

Εκκρεμεί, ωστόσο, η πλήρης αναθεώρηση του ΚΕνΑΚ και η οριστικοποίηση του Εθνικού Σχεδίου Ανακαίνισης Κτιρίων.

Τα κράτη-μέλη πρέπει παράλληλα να υποβάλουν τα τελικά Εθνικά Σχέδια Ανακαίνισης Κτιρίων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Μέχρι στιγμής, Αύγουστος 2026, η πλήρης ενσωμάτωση δεν έχει ολοκληρωθεί. Καμία νέα υποχρέωση βάσει EPBD δεν ισχύει ακόμη πλήρως για τους ιδιοκτήτες στην Ελλάδα. Αλλά η κατεύθυνση είναι σαφής. Η ενεργειακή κλάση κινείται από το «καλό να έχεις» προς το «καθορίζει τι μπορείς να κάνεις με το ακίνητο».

Πρόγραμμα Εξοικονομώ: Το ΠΕΑ ως προϋπόθεση

Το ΠΕΑ απαιτείται για κάθε αίτηση στο πρόγραμμα Εξοικονομώ, που αποτελεί το βασικό εργαλείο επιδότησης ενεργειακών παρεμβάσεων σε κατοικίες. Χωρίς ισχύον πιστοποιητικό, δεν μπορείτε να υποβάλετε αίτηση. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, απευθυνθείτε στον σύμβουλό ακινήτων σας.

Πρακτικά λάθη που βλέπουμε καθημερινά

Τρία λάθη εμφανίζονται συχνά και κοστίζουν σε χρόνο ή χρήμα

Έκδοση ΠΕΑ την τελευταία στιγμή Ο συμβολαιογράφος ζητάει πιστοποιητικό, ο ιδιοκτήτης δεν το έχει, η υπογραφή μετατίθεται. Σε μια αγορά όπου οι αγοραστές κινούνται γρήγορα, η καθυστέρηση ακόμα και μίας εβδομάδας μπορεί να σημαίνει μια χαμένη συμφωνία.

ΠΕΑ που έληξε χωρίς να το προσέξει κανείς 

Η δεκαετία ισχύος φαίνεται πολύ, αλλά σε ακίνητα που εκδόθηκαν ΠΕΑ κατά τα πρώτα χρόνια εφαρμογής (2011–2013), ο χρόνος έχει εξαντληθεί ή πλησιάζει.

Ασυμφωνία τετραγωνικών με το Ε9 ή την ταυτότητα κτιρίου

Κατά την επιθεώρηση εντοπίζεται διαφορά μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών τετραγωνικών. Αυτό δεν μπλοκάρει μόνο το ΠΕΑ αλλά ανοίγει και ένα μέτωπο πολεοδομικής τακτοποίησης που μπορεί να διαρκέσει μήνες.

Η απόφαση δεν είναι «βγάζω ΠΕΑ ή όχι»

Το πραγματικό ερώτημα είναι αν αναβαθμίζω πριν πουλήσω ή τιμολογώ ανάλογα με τη σημερινή κλάση. Αυτό κρίνεται ανά ακίνητο, ανά τοποθεσία και ανά αγοραστικό κοινό. Είναι ακριβώς η συζήτηση που κάνει ο σύμβουλος της Engel & Völkers πριν τη διάθεση - και για αυτό αξίζει να γίνεται εγκαίρως.

Αν ετοιμάζεστε να πουλήσετε ή να εκμισθώσετε, ξεκινήστε με μια δωρεάν εκτίμηση ακινήτου και μαζί θα αξιολογήσουμε αν η ενεργειακή κλάση πρέπει να αλλάξει πριν το ακίνητο βγει στην αγορά.