Ενοικίαση ακινήτου: 6 λάθη που πρέπει να αποφύγετε ως ιδιοκτήτες

Η ενοικίαση ακινήτου αποτελεί μία από τις πιο δημοφιλείς μορφές επένδυσης στην Ελλάδα. Χιλιάδες ιδιοκτήτες βασίζονται στο μηνιαίο ενοίκιο ως συμπληρωματικό ή και κύριο εισόδημα. Ωστόσο, η εκμίσθωση ενός ακινήτου δεν είναι απλά θέμα «κλειδιού και υπογραφής». Χωρίς σωστή προετοιμασία, ένα φαινομενικά ασφαλές εγχείρημα μπορεί να εξελιχθεί σε νομικό εφιάλτη ή σε σοβαρή οικονομική ζημία.

Στο παρόν άρθρο, εξετάζουμε τα 6 πιο συνηθισμένα λάθη που κάνουν οι ιδιοκτήτες κατά την ενοικίαση σπιτιού και εξηγούμε πώς να τα αποφύγετε με πρακτικές συμβουλές, αναφορές στην ισχύουσα νομοθεσία και την εμπειρία μας ως Engel & Völkers Ελλάδος.

1. Ελλιπές ή ανύπαρκτο μισθωτήριο συμβόλαιο

Ίσως το πιο κρίσιμο λάθος - και ταυτόχρονα το πιο συχνό - είναι η ενοικίαση χωρίς σαφές, γραπτό μισθωτήριο συμβόλαιο. Πολλοί ιδιοκτήτες, ιδίως όταν νοικιάζουν σε γνωστούς ή συγγενείς, βασίζονται σε προφορικές συμφωνίες. Αυτή η πρακτική εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους, καθώς χωρίς γραπτό συμβόλαιο δεν υπάρχει αποδεικτικό για τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς.

Ένα ολοκληρωμένο συμβόλαιο ενοικίασης πρέπει να περιγράφει αναλυτικά το ύψος του ενοικίου, τον τρόπο πληρωμής, τη διάρκεια της μίσθωσης, το ποσό της εγγύησης, τις υποχρεώσεις συντήρησης και τους κανόνες χρήσης του ακινήτου. Εξίσου σημαντική είναι η ηλεκτρονική υποβολή του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ εντός 30 ημερών από την έναρξη της μίσθωσης - μια υποχρέωση που πολλοί αγνοούν. Η εκπρόθεσμη ή η μη υποβολή επισύρει πρόστιμο 100 € ανά δήλωση, ενώ ταυτόχρονα αποδυναμώνει τη νομική θέση του ιδιοκτήτη σε περίπτωση διαφοράς.

2. Άγνοια της νομοθεσίας για την τριετία μίσθωσης

Ένα λάθος που μπορεί να εγκλωβίσει τον ιδιοκτήτη σε μια δύσκολη κατάσταση είναι η άγνοια του νόμου περί ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης. Σύμφωνα με τον Ν. 4242/2014, η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας στην Ελλάδα είναι τρία (3) έτη, ανεξαρτήτως αν στο συμβόλαιο αναγράφεται μικρότερο χρονικό διάστημα. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη κι αν υπογράψετε συμβόλαιο ενός έτους, ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο για τρία χρόνια.

Η ρύθμιση αυτή αποτελεί προστατευτική διάταξη υπέρ του μισθωτή. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ζητήσει έξωση ενοικιαστή πριν ολοκληρωθεί η τριετία, εκτός αν υφίστανται συγκεκριμένοι λόγοι - όπως η μη καταβολή ενοικίου ή η παραβίαση όρων του συμβολαίου. Αντίθετα, ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει μετά τον πρώτο χρόνο, εφόσον ειδοποιήσει εγγράφως εντός εύλογης προθεσμίας. Η κατανόηση αυτού του νομικού πλαισίου είναι θεμελιώδης για κάθε ιδιοκτήτη.

3. Ανεπαρκής έλεγχος υποψήφιων ενοικιαστών

Η βιασύνη να «κλείσει» γρήγορα η ενοικίαση σπιτιού οδηγεί πολλούς ιδιοκτήτες στο λάθος να αποδεχτούν τον πρώτο υποψήφιο χωρίς κανένα έλεγχο. Αυτή η πρακτική μπορεί να στοιχίσει πολύ ακριβά: ένας ενοικιαστής που αδυνατεί ή αρνείται να πληρώσει δημιουργεί οικονομική ζημία που υπερβαίνει κατά πολύ το κόστος μιας σύντομης κενής περιόδου.

Ένας σωστός έλεγχος περιλαμβάνει τη ζήτηση εκκαθαριστικών μισθοδοσίας ή φορολογικών δηλώσεων (εκκαθαριστικό σημείωμα) για επιβεβαίωση εισοδήματος, βεβαίωση εργασίας κα. 

Ένας χρήσιμος κανόνας είναι το μηνιαίο ενοίκιο να μην υπερβαίνει το 30-35% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος του ενοικιαστή. Σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως όταν πρόκειται για φοιτητές ή νέους επαγγελματίες, η ζήτηση εγγυητή αποτελεί λογική ασφαλιστική δικλείδα. 

Ακόμα, μπορείτε να ζητήσετε βεβαίωση μη καταχώρησης στον Τειρεσία, η οποία αποδεικνύει ότι ο υποψήφιος δεν έχει ακάλυπτες επιταγές ή ληξιπρόθεσμες οφειλές.

Η εγγύηση ενοικίου, που κατά κανόνα αντιστοιχεί σε δύο μηνιαία ενοίκια, δεν αντικαθιστά τον έλεγχο - αλλά αποτελεί απαραίτητο συμπλήρωμα.

4. Μη μεταβίβαση λογαριασμών ΔΕΚΟ στον ενοικιαστή

Πρόκειται για ένα λάθος που παραβλέπεται σχεδόν πάντα, παρά τις σοβαρές συνέπειές του. Αν οι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος (ΔΕΗ ή άλλου παρόχου), νερού και φυσικού αερίου παραμείνουν στο όνομα του ιδιοκτήτη, τότε ο ιδιοκτήτης φέρει την ευθύνη για τυχόν ανεξόφλητα χρέη.

Ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά τους λογαριασμούς νερού, τα χρέη της ΕΥΔΑΠ μπορούν να βαρύνουν το ίδιο το ακίνητο, δημιουργώντας πρόβλημα ακόμα και στη μεταπώληση. Η αλλαγή ονόματος στη ΔΕΗ και στους λοιπούς παρόχους είναι μια σχετικά απλή διαδικασία: ο ενοικιαστής χρειάζεται αντίγραφο του μισθωτηρίου, ταυτότητα, ΑΦΜ και τον πρόσφατο λογαριασμό με τον αριθμό παροχής. Φροντίστε η μεταβίβαση να γίνει εντός 15-30 ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου και συμπεριλάβετε αντίστοιχη ρήτρα στο μισθωτήριο. Κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή, φροντίστε οι λογαριασμοί να επιστρέψουν στο δικό σας όνομα πριν επιστρέψετε την εγγύηση.

5. Απουσία ασφαλιστικής κάλυψης

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν την ασφάλεια σπιτιού περιττό κόστος. Ωστόσο, αυτή η νοοτροπία μπορεί να αποδειχθεί καταστροφική. Η Ελλάδα βρίσκεται σε σεισμογενή ζώνη και δεν λείπουν τα ακραία καιρικά φαινόμενα - πλημμύρες, πυρκαγιές και θεομηνίες αποτελούν πραγματικούς κινδύνους.

Μια βασική ασφάλιση κτιρίου (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα) κοστίζει περίπου 100-250 € ετησίως για ένα διαμέρισμα μέσου μεγέθους, ενώ ένα ολοκληρωμένο πολυασφαλιστήριο που περιλαμβάνει και αστική ευθύνη κυμαίνεται στα 200-500 € τον χρόνο, ανάλογα με τη θέση, την αξία και τις καλύψεις. Αν μάλιστα εκμισθώνετε επιπλωμένο ακίνητο, η ασφάλιση περιεχομένου γίνεται εξίσου κρίσιμη. Υπάρχουν επίσης προγράμματα που καλύπτουν απώλεια ενοικίων σε περίπτωση που το ακίνητο καταστεί ακατοίκητο, καθώς και νομική κάλυψη για περιπτώσεις διαφορών με ενοικιαστές. Σε αναλογία κόστους-οφέλους, η ασφάλιση είναι ίσως η πιο «φτηνή» προστασία που μπορείτε να αποκτήσετε.

6. Υποτίμηση εξόδων συντήρησης και φορολογικών υποχρεώσεων

Το τελευταίο λάθος, αλλά εξίσου σημαντικό, αφορά τη μη ρεαλιστική εκτίμηση του πραγματικού κόστους εκμίσθωσης. Αρκετοί ιδιοκτήτες υπολογίζουν μόνο τα έσοδα από το ενοίκιο χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τα τρέχοντα έξοδα.

Αφενός, η συντήρηση του ακινήτου είναι διαρκής υποχρέωση. Μικρά προβλήματα - υγρασία, διαρροές, φθορές στην εγκατάσταση - αν παραμεληθούν, μετατρέπονται σε ακριβές ζημιές. Είναι σημαντικό να ξεκαθαρίσετε από την αρχή, και μάλιστα γραπτώς στο συμβόλαιο, ποιος αναλαμβάνει τι: κατά κανόνα, ο ιδιοκτήτης καλύπτει τις μεγάλες βλάβες και τις φθορές από τη χρήση του χρόνου, ενώ ο ενοικιαστής αναλαμβάνει τις φθορές που προκαλεί ο ίδιος.

Αφετέρου, η φορολογία ενοικίων στην Ελλάδα δεν είναι αμελητέα. Τα εισοδήματα από μισθώματα φορολογούνται κλιμακωτά: 15% για εισόδημα έως 12.000€, 35% για 12.001-35.000€ και 45% για ποσά άνω των 35.000€. Σε αυτά προστίθεται και ο ΕΝΦΙΑ ως σταθερό ετήσιο κόστος. Μην ξεχνάτε επίσης ότι η προσκόμιση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτική για κάθε νέα μίσθωση, με κόστος περίπου 100-300€.

Γιατί η συνεργασία με σύμβουλο ακινήτων κάνει τη διαφορά

Η αποφυγή των παραπάνω λαθών απαιτεί γνώση, χρόνο και εμπειρία. Εδώ ακριβώς ένας επαγγελματίας σύμβουλος ακινήτων μπορεί να αποδειχθεί ο πολυτιμότερος σύμμαχός σας. To εξειδικευμένο γραφείο συμβούλων της Engel & Völkers, δεν αναλαμβάνει απλώς τη διαμεσολάβηση - σας καθοδηγεί σε κάθε στάδιο, από την αξιολόγηση και επιλογή ενοικιαστή, μέχρι τη σύνταξη μισθωτηρίου, τη σωστή υποβολή στην ΑΑΔΕ, τον καθορισμό δίκαιου ενοικίου βάσει δεδομένων αγοράς και τη διαχείριση τυχόν προβλημάτων που ανακύπτουν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.

Ιδιαίτερα για ιδιοκτήτες ακινήτων υψηλής αξίας, η επαγγελματική διαχείριση δεν είναι πολυτέλεια - είναι αναγκαιότητα.

Το κόστος πρόληψης είναι πάντα χαμηλότερο από το κόστος αποκατάστασης

Αν σκέφτεστε να ενοικιάσετε το ακίνητό σας ή αν αντιμετωπίζετε ήδη προκλήσεις στη διαχείρισή του, επικοινωνήστε μαζί μας. Η ομάδα μας είναι δίπλα σας, με γνώση της τοπικής αγοράς και πάνω από 45 χρόνια διεθνή εμπειρία στον χώρο των ακινήτων.