Μεσιτική αμοιβή σε ενοικίαση ακινήτου

Τι προβλέπει ο νόμος για τη μεσιτική αμοιβή;

«Είμαι υποχρεωμένος να πληρώσω μεσιτική αμοιβή για την ενοικίαση;». Η απάντηση σε αυτή την ερώτηση εξαρτάται από το αν υπάρχει έγκυρη σύμβαση μεσιτείας και από τον ρόλο που είχε ο μεσίτης στην τελική συναλλαγή.

Το βασικό πλαίσιο βρίσκεται στα άρθρα 197-204 του Ν. 4072/2012. Ο νόμος εντάσσει ρητά τη μίσθωση ακινήτου στις υπηρεσίες μεσιτείας και προβλέπει ότι η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. Ως έγγραφος τύπος μπορεί να λειτουργήσει και η επικοινωνία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Η σύμβαση πρέπει, μεταξύ άλλων, να προσδιορίζει το ακίνητο και το είδος της συναλλαγής, καθώς και το ποσό ή το ποσοστό της αμοιβής.

Η γραπτή εντολή, επομένως, δεν είναι μια περιττή τυπικότητα. Είναι το σημείο στο οποίο ξεκαθαρίζεται τι αναλαμβάνει ο μεσίτης και τι έχει συμφωνήσει να πληρώσει ο πελάτης.

Είναι υποχρεωτική η μεσιτική αμοιβή σε ενοικίαση;

Η μεσιτική αμοιβή δεν αποτελεί υποχρεωτικό τέλος που επιβάλλεται από τον νόμο σε κάθε ενοικίαση. Οφείλεται όταν υπάρχει η προβλεπόμενη συμφωνία μεσιτείας και η μίσθωση καταρτίζεται ύστερα από μεσολάβηση ή υπόδειξη του μεσίτη. Οι σχετικοί όροι και η συμφωνημένη αμοιβή πρέπει να έχουν αποτυπωθεί εγγράφως. (1)

Πότε γεννάται το δικαίωμα του μεσίτη στην αμοιβή;

Ο Ν. 4072/2012 συνδέει την αμοιβή με το αποτέλεσμα της μεσιτικής υπηρεσίας. Ο μεσίτης μπορεί να αξιώσει τη συμφωνημένη αμοιβή όταν καταρτιστεί η κύρια σύμβαση, εφόσον έχει μεσολαβήσει στη σύναψή της ή έχει υποδείξει την ευκαιρία που οδήγησε σε αυτή. (1)

Πρακτικά, αυτό είναι που συχνά περιγράφεται ως σύνδεση μεταξύ της μεσιτικής ενέργειας και της τελικής μίσθωσης. Δεν αρκεί απλώς κάποιος να δηλώνει ότι είναι μεσίτης και να ζητά αμοιβή. Ο ίδιος νόμος προβλέπει συγκεκριμένες προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος και εγγραφή στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο (Γ.Ε.ΜΗ.), ενώ η σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφει και τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη.

Πόση είναι η μεσιτική αμοιβή σε ενοικίαση και ποιος την πληρώνει;

Δεν υπάρχει νομοθετικά καθορισμένη μεσιτική αμοιβή για την ενοικίαση ακινήτου. Το ποσό ή το ποσοστό είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμο και πρέπει να συμφωνείται εγγράφως. Η χρέωση μπορεί να αφορά τον ιδιοκτήτη, τον ενοικιαστή ή και τα δύο μέρη, εφόσον υπάρχουν οι αντίστοιχες συμφωνίες και έχει αποσαφηνιστεί ο ρόλος του μεσίτη.

Στην αγορά συναντώνται διαφορετικές εμπορικές πρακτικές, ανάλογα με το ακίνητο, την περιοχή, το είδος της μίσθωσης και τις υπηρεσίες που αναλαμβάνονται. Γι’ αυτό το ασφαλέστερο ερώτημα δεν είναι «ποια είναι η στάνταρ αμοιβή;», αλλά «ποια αμοιβή έχω συμφωνήσει και για ποιες υπηρεσίες;».

Ιδίως ο υποψήφιος ενοικιαστής πρέπει να γνωρίζει τη σχετική χρέωση πριν προχωρήσει ουσιαστικά στη διαδικασία αναζήτησης και επίδειξης, ώστε το συνολικό κόστος της συναλλαγής να είναι ξεκάθαρο εξαρχής.

Γιατί οι ενοικιάσεις είναι πιο απαιτητική δουλειά από όσο φαίνεται;

Η οικονομική αξία μιας μεμονωμένης μίσθωσης για έναν επαγγελματία είναι σαφώς μικρότερη από εκείνη μιας πώλησης, χωρίς όμως η απαιτούμενη εργασία να μειώνεται στην ίδια αναλογία.

Ένα ακίνητο πρέπει πρώτα να αποτιμηθεί σωστά ως προς τη μισθωτική του αξία - όχι με βάση την προσδοκία του ιδιοκτήτη, αλλά τα χαρακτηριστικά του και τα συγκρίσιμα μισθώματα της περιοχής. Στη συνέχεια πρέπει να παρουσιαστεί: η ποιότητα του υλικού (επαγγελματική φωτογράφιση, κάτοψη, virtual tour) καθορίζει σε μεγάλο βαθμό ποιοι υποψήφιοι θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον και από ποιες αγορές. Έπειτα οργανώνονται επισκέψεις, αξιολογούνται διαφορετικοί ενδιαφερόμενοι, ρυθμίζονται νομικά ζητήματα (GDPR) και συντονίζεται η διαδικασία μέχρι την τελική συμφωνία.

Σε ακίνητα που απευθύνονται και σε διεθνές κοινό, το υλικό παρουσίασης λειτουργεί ουσιαστικά ως υποκατάστατο της επίσκεψης: ο υποψήφιος μισθωτής που βρίσκεται σε άλλη χώρα αποφασίζει αν θα προχωρήσει με βάση αυτό και μόνο.

Γι’ αυτό η πραγματική αξία της υπηρεσίας για τον ιδιοκτήτη δεν βρίσκεται απλώς στο να εμφανιστεί κάποιος που θέλει το σπίτι. Βρίσκεται στην αξιολόγηση των ενδιαφερομένων και στην επιλογή του κατάλληλου μισθωτή για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Τα μαθηματικά πίσω από ένα κενό ακίνητο

Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο διατίθεται με μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ. Αν παραμείνει κενό για δύο επιπλέον μήνες λόγω λανθασμένης τιμολόγησης ή αναποτελεσματικής διαχείρισης των ενδιαφερομένων, το μη εισπραχθέν μίσθωμα είναι 2.000 ευρώ.

Αντίστοιχα, ένας μισθωτής που αποδεικνύεται ασυνεπής δημιουργεί μια διαφορετική οικονομική εξίσωση: χαμένες εισπράξεις, χρόνος διαχείρισης και ενδεχομένως νέα αναζήτηση μισθωτή.

Αυτό δεν σημαίνει ότι ένας μεσίτης μπορεί να μηδενίσει τον κίνδυνο. Σημαίνει ότι η επαγγελματική επιλογή μισθωτή έχει οικονομική αξία που δεν αποτυπώνεται μόνο στο κόστος της αμοιβής.

Τι πληρώνει στην πράξη ο ενοικιαστής

Για τον ενοικιαστή, η υπηρεσία έχει διαφορετική αξία. Ένας οργανωμένος σύμβουλος μπορεί να περιορίσει τον χρόνο αναζήτησης, να αντιστοιχίσει καλύτερα τις πραγματικές ανάγκες του με τα διαθέσιμα ακίνητα και να οργανώσει με μεγαλύτερη διαφάνεια τη συναλλαγή.

Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί επίσης να υπάρχει πρόσβαση σε διαθέσιμα ακίνητα μέσω του δικτύου ενός μεσιτικού οργανισμού που δεν έχουν ακόμη αποκτήσει ευρεία δημόσια προβολή. Αυτό, ωστόσο, δεν αλλάζει τον βασικό κανόνα ότι ο ενοικιαστής πρέπει να γνωρίζει εκ των προτέρων τι ακριβώς πληρώνει.

Τα πρακτικά λάθη που δημιουργούν κόστος

Πολλές δυσκολίες σε μια ενοικίαση δεν ξεκινούν από κάτι σύνθετο, αλλά από ασυνεννοησία. Μια προφορική συνεννόηση για τη μεσιτική αμοιβή μπορεί να οδηγήσει αργότερα σε διαφωνία. Η ταυτόχρονη διάθεση ενός ακινήτου από διαφορετικά κανάλια με διαφορετική ζητούμενη τιμή δημιουργεί σύγχυση στους υποψηφίους και αποδυναμώνει την εικόνα του στην αγορά.

Υπάρχει και η διοικητική πλευρά. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την τροποποίηση της μίσθωσης. Στη διαδικασία συμπληρώνονται, μεταξύ άλλων, ο ΑΤΑΚ και, όπου υπάρχει σχετική υποχρέωση, τα στοιχεία του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης. (2)

Η προετοιμασία αυτών των στοιχείων πριν από το τελικό στάδιο μειώνει τις εκπλήξεις όταν ιδιοκτήτης και μισθωτής είναι πλέον έτοιμοι να συμφωνήσουν.

Από την εύρεση στην επιλογή μισθωτή

Η αγορά ενοικίασης συχνά αντιμετωπίζεται ως μια γρήγορη συναλλαγή με τα εξής βήματα: δημοσίευση αγγελίας, μερικά τηλεφωνήματα, μια επίδειξη και υπογραφή. Στην πράξη όμως, το κρίσιμο μέρος βρίσκεται ανάμεσα στο πρώτο ενδιαφέρον και στην τελική συμφωνία. Στην Engel & Völkers η διαδικασία ξεκινά με επαγγελματική εκτίμηση της μισθωτικής αξίας και συνεχίζεται με τη δημιουργία premium υλικού παρουσίασης (Exposé, επαγγελματική φωτογράφιση, virtual tours), το οποίο προωθείται τόσο τοπικά όσο και μέσω του διεθνούς δικτύου της εταιρείας. Ακολουθεί λεπτομερής και στοχευμένη επικοινωνία, με την παρουσίαση κάθε ακινήτου να λαμβάνει υπόψη τις απαιτήσεις ενός πελατολογίου υψηλού επιπέδου.

Εκεί ο σύμβουλος ακινήτων της Engel & Völkers μπορεί να λειτουργήσει ως σημείο συντονισμού: από την τοποθέτηση του ακινήτου στη σωστή τιμή και τη διαχείριση των ενδιαφερομένων έως την οργανωμένη επιλογή υποψηφίου και την προετοιμασία της συναλλαγής. Η ίδια η Engel & Völkers δίνει έμφαση στην τοπική γνώση της αγοράς και στην εξατομικευμένη εξυπηρέτηση ως βασικά στοιχεία της συμβουλευτικής της προσέγγισης. Επίσης διαθέτει ένα παγκόσμιο δίκτυο με άμεση πρόσβαση σε στελέχη πολυεθνικών, διπλωμάτες expats και αυστηρά αξιόχρεους πελάτες/ενοικιαστές.

Για έναν ιδιοκτήτη, επομένως, η απόφαση δεν περιορίζεται στο αν θα καταβάλει ή όχι μια μεσιτική αμοιβή. Το ουσιαστικό ερώτημα είναι ποιος θα αναλάβει την τιμολόγηση, το φιλτράρισμα των υποψηφίων και τον συντονισμό της μίσθωσης - και ποιος θα επωμιστεί το κόστος αν η επιλογή αποδειχθεί λανθασμένη. Η απάντηση διαφέρει ανάλογα με το ακίνητο, τον ιδιοκτήτη και τις συνθήκες της συγκεκριμένης αγοράς.