Μεταβίβαση ακινήτου: Δικαιολογητικά, διαδικασία και κόστος - οδηγός βήμα προς βήμα

Γιατί η μεταβίβαση ακινήτου φαίνεται πιο τρομακτική απ' ό,τι είναι

Αν βρίσκεστε στο σημείο μιας αγοραπωλησίας, πιθανότατα ανησυχείτε για γραφειοκρατία, κρυφά έξοδα ή πιθανές καθυστερήσεις. Είναι φυσιολογικό. Η μεταβίβαση ακινήτου είναι μια νομικά δεσμευτική διαδικασία, αλλά ακολουθεί συγκεκριμένα βήματα, με ξεκάθαρους ρόλους και προβλέψιμα κόστη. Ο στόχος αυτού του οδηγού είναι να σας δώσει μια καθαρή εικόνα για το τι σας περιμένει, ποιος κάνει τι και πόσο θα κοστίσει.

Από το 2026, η γραφειοκρατία περνά στην ιστορία και οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται με λιγότερα δικαιολογητικά και ταχύτερα, μέσα από ένα ψηφιοποιημένο και απλοποιημένο πλαίσιο. Ο συμβολαιογράφος λειτουργεί πλέον ως «Υπηρεσία Μιας Στάσης», αναλαμβάνοντας ψηφιακά τη συλλογή εγγράφων και τη δήλωση φόρων.

Τα δικαιολογητικά που θα χρειαστείτε

Τα δικαιολογητικά μεταβίβασης χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες: νομικά, πολεοδομικά και φορολογικά - και βαρύνουν κυρίως τον πωλητή. Τα περισσότερα αναζητούνται πλέον ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο, αλλά είναι σημαντικό να γνωρίζετε τι περιλαμβάνει ο φάκελος.

Τίτλος κτήσης: Πρόκειται για το προηγούμενο συμβόλαιο με το οποίο αποκτήθηκε το ακίνητο - μπορεί να είναι συμβόλαιο αγοραπωλησίας, γονικής παροχής ή αποδοχής κληρονομιάς.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ): Από 1η Απριλίου 2022, η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου είναι υποχρεωτική για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Εκδίδεται από μηχανικό, πιστοποιεί ότι το ακίνητο είναι νόμιμο, δεν έχει αδήλωτες αυθαίρετες κατασκευές και πληροί τις τεχνικές προϋποθέσεις για μεταβίβαση.

Είναι η πιο χρονοβόρα κατηγορία - και μια από τις συχνότερες αιτίες καθυστερήσεων, γι' αυτό αξίζει να ξεκινήσει η προετοιμασία της νωρίς.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Απαιτείται για τη μεγάλη πλειονότητα των κτιρίων και εκδίδεται επίσης από μηχανικό.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ κατά την τελευταία πενταετία.

Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα: Εκδίδονται ψηφιακά και αφορούν τον πωλητή.

Κτηματολογικά στοιχεία: Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο.

Προσωπικά στοιχεία: ΑΦΜ, ΔΟΥ, φωτοτυπίες ταυτοτήτων για αγοραστή και πωλητή.

Η διαδικασία βήμα προς βήμα

Βήμα 1: Συλλογή εγγράφων και εξουσιοδότηση

Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί τον ηλεκτρονικό φάκελο αγοραπωλησίας. Αγοραστής και πωλητής τον εξουσιοδοτούν ψηφιακά μέσω του Gov.gr, ώστε να συγκεντρώσει τα δικαιολογητικά. Η επιτυχής ολοκλήρωση της μεταβίβασης απαιτεί τη συνεργασία εξειδικευμένων επαγγελματιών, όπως μηχανικών, συμβολαιογράφων, λογιστών και δικηγόρων.

Εδώ ακριβώς ο σύμβουλος ακινήτων της Engel & Völkers κάνει τη διαφορά, συντονίζοντας τα μέρη και διασφαλίζοντας ότι ο φάκελος είναι πλήρης πριν φτάσετε στον συμβολαιογράφο.

Βήμα 2: Υπολογισμός φόρων μέσω myPROPERTY

Οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, στην ψηφιακή πύλη myAADE. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και τα μέρη καλούνται να την επικυρώσουν. Η ψηφιοποίηση της διαδικασίας διευκολύνει περαιτέρω συμβολαιογράφους και φορολογούμενους στην ταχύτερη διεκπεραίωση των συναλλαγών.

Βήμα 3: Πληρωμή φόρου

Ο αγοραστής καταβάλλει τον οφειλόμενο φόρο μεταβίβασης πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Ο ΦΜΑ καταβάλλεται από τον αγοραστή πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου.

Βήμα 4: Υπογραφή συμβολαίου

Οριστικοποιείται το κείμενο του συμβολαίου, γίνεται η ανάγνωσή του παρουσία των συμβαλλομένων μερών και ακολουθεί η υπογραφή. Από 1ης Ιανουαρίου 2014, οι αγοραστές ή πωλητές δεν είναι υποχρεωμένοι να συνοδεύονται από δικηγόρο κατά την κατάρτιση του συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου. Ωστόσο, η πρόσληψη δικηγόρου είναι σημαντική για τον αγοραστή - κυρίως για τον νομικό έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο και τη διασφάλιση ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι καθαρός.

Βήμα 5: Μεταγραφή στο Κτηματολόγιο

Ο συμβολαιογράφος καταθέτει ηλεκτρονικά το νέο συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο, ώστε να ενημερωθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας. Χωρίς αυτό το βήμα, η μεταβίβαση δεν θεωρείται ολοκληρωμένη.

Πόσο κοστίζει η μεταβίβαση ακινήτου

Η αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα περιλαμβάνει, εκτός από την πραγματική του αξία, επιπλέον κόστη που αφορούν αμοιβές επαγγελματιών, φόρους, τέλη και εισφορές.

Ποια είναι μερικά από τα βασικά έξοδα

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Ο ΦΜΑ υπολογίζεται στο 3% επί του τιμήματος του συμβολαίου ή της αντικειμενικής αξίας — όποια είναι μεγαλύτερη. Στο ποσό αυτό προστίθεται επιπλέον 3% υπέρ ΟΤΑ, ανεβάζοντας τον συνολικό φόρο στο 3,09%. Βαρύνει αποκλειστικά τον αγοραστή.

Υπάρχει σημαντική ελάφρυνση για αγορά πρώτης κατοικίας. Για αγορά κατοικίας, το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για άγαμο και 250.000 ευρώ για έγγαμο, με προσαύξηση 25.000 ευρώ για κάθε παιδί.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει αυτά τα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ.

Παράδειγμα:

Ένας έγγαμος αγοραστής με δύο παιδιά θέλει να αγοράσει πρώτη κατοικία αξίας 320.000 ευρώ. Το αφορολόγητο ποσό ανέρχεται σε 300.000 ευρώ (250.000 + 2 x 25.000).

Θα πληρώσει φόρο 3% μόνο για τα υπόλοιπα 20.000 ευρώ, δηλαδή 600 ευρώ.

• Αμοιβή συμβολαιογράφου

Η αμοιβή συμβολαιογράφου κυμαίνεται συνήθως από 0,80% έως 1% επί της αξίας του ακινήτου, ενώ όσο αυξάνεται η τιμή, το ποσοστό μειώνεται κλιμακωτά. Πάνω σε αυτό προστίθεται ΦΠΑ 24%, καθώς και πάγια τέλη για σελίδες, αντίγραφα και δηλώσεις. Ενδεικτικά, τα συμβολαιογραφικά διαμορφώνονται στο περίπου 1% με ΦΠΑ και το κόστος βαρύνει τον αγοραστή.

• Αμοιβή μηχανικού

Η αμοιβή μηχανικού διαμορφώνεται από 150 έως 500 ευρώ, ανάλογα με το μέγεθος και την πολυπλοκότητα του ακινήτου. Αφορά κυρίως την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και του ΠΕΑ. Ο πωλητής επιβαρύνεται με την αμοιβή μηχανικού για τη βεβαίωση και την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, το ΠΕΑ και τυχόν τακτοποίηση αυθαιρέτων.

• Αμοιβή δικηγόρου

Αν και η παρουσία δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική, συνιστάται ιδιαίτερα για τον αγοραστή. Η αμοιβή δικηγόρου κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 0,5% και 1% της αξίας του ακινήτου.

• Τέλη μεταγραφής στο Κτηματολόγιο

Το αναλογικό τέλος εγγραφής ανέρχεται σε ποσοστό 5 τοις χιλίοις (5‰) επί της αξίας του ακινήτου για αγοραπωλησίες ενώ υπάρχει και πάγιο τέλος 12 ευρώ ανά εγγραφή.

Στο Υποθηκοφυλακείο, το τέλος μεταγραφής είναι 0,475% πλέον ΦΠΑ 24%.

• Φόρος Υπεραξίας και ΦΠΑ νεόδμητων

Δύο ακόμα στοιχεία που αξίζει να γνωρίζετε: 

Ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα τελεί υπό αναστολή έως 31.12.2026, όπως και ο Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων (ΦΥΑ) που αφορά τον πωλητή. Αυτό σημαίνει ότι, προς το παρόν, δεν αποτελούν κόστος για κανέναν από τους δύο.

Ποιος πληρώνει τι

Ένας εύκολος κανόνας: Τα έξοδα μεταβίβασης βαρύνουν κατά κύριο λόγο τον αγοραστή - ΦΜΑ 3,09%, αμοιβή συμβολαιογράφου, τέλη μεταγραφής Κτηματολογίου και ενδεχομένως αμοιβή δικηγόρου.

Ο πωλητής, από τη δική του πλευρά, επιβαρύνεται με την αμοιβή μηχανικού, το ΠΕΑ και τη μεσιτική αμοιβή.

Η αμοιβή μεσίτη συνήθως καταβάλλεται και από τα δύο μέρη, με συμφωνία 2% έκαστος.

Τα συνολικά έξοδα αγοράς ακινήτου διαμορφώνονται ενδεικτικά στο 7% - 11% της αξίας του, συμπεριλαμβανομένων φόρων, συμβολαιογραφικών και αμοιβών.

Γονική παροχή

Ειδική περίπτωση αποτελεί η γονική παροχή ακινήτου. Αν σκοπεύετε να μεταβιβάσετε ακίνητο σε τέκνο μέσω γονικής παροχής, η διαδικασία μοιάζει αρκετά με την αγοραπωλησία ως προς τα δικαιολογητικά (ΗΤΚ, ΠΕΑ, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ). Η μεγάλη διαφορά βρίσκεται στη φορολογία όπου κάθε γονέας μπορεί να μεταβιβάσει περιουσία αξίας έως 800.000 ευρώ σε κάθε τέκνο χωρίς καμία φορολογική επιβάρυνση.

Το όριο αυτό ισχύει αυτοτελώς ανά γονέα και ανά τέκνο - ένα παιδί μπορεί να λάβει έως 800.000 ευρώ από τον πατέρα και άλλα 800.000 ευρώ από τη μητέρα αφορολόγητα, δηλαδή συνολικά έως 1.600.000 ευρώ.

Πρακτικές συμβουλές πριν ξεκινήσετε

Ξεκινήστε νωρίς την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Είναι το έγγραφο που πιο συχνά καθυστερεί και μπορεί να «μπλοκάρει» ολόκληρη τη διαδικασία, ιδίως σε παλιά ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές που χρειάζονται τακτοποίηση.

Ελέγξτε αν δικαιούστε απαλλαγή πρώτης κατοικίας

Η απαλλαγή από τον ΦΜΑ είναι ένα σημαντικό πλεονέκτημα που μειώνει το συνολικό κόστος αγοράς πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.

Ζητήστε νομικό έλεγχο τίτλων

Ακόμα κι αν ο δικηγόρος δεν είναι υποχρεωτικός, ο έλεγχος στο υποθηκοφυλακείο ή το κτηματολόγιο για τυχόν βάρη (υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις) προστατεύει την επένδυσή σας.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Engel & Völkers

Συνιστάται η συνεργασία με αξιόπιστους επαγγελματίες σε κάθε βήμα της μεταβίβασης, ώστε να αποφύγετε πιθανά λάθη και περιττά κόστη. Ο σύμβουλος ακινήτων της Engel & Völkers δεν αντικαθιστά τον συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο αλλά είναι ο άνθρωπος που συντονίζει ολόκληρη τη διαδικασία για εσάς. Από την πρώτη αξιολόγηση του ακινήτου μέχρι την υπογραφή στον συμβολαιογράφο, φροντίζει ώστε κάθε βήμα να γίνεται στον σωστό χρόνο, με τα σωστά έγγραφα και χωρίς εκπλήξεις.

Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητο, επικοινωνήστε μαζί μας. Η ομάδα της Engel & Völkers Greece είναι δίπλα σας σε κάθε βήμα της μεταβίβασης.