Acquistare una proprietà in Italia

Step 1: Acquistare una casa in Italia - Ottenere il Codice Fiscale

Il primo passo nel processo di acquisto di un immobile in Italia è l'ottenimento del Codice Fiscale. Questo codice identificativo unico viene calcolato in base ai vostri dati personali, tra cui il nome, il luogo e la data di nascita. Viene rilasciato dall'Agenzia delle Entrate ed è necessario per qualsiasi interazione con le autorità italiane.

Step 2: Aprire un conto corrente bancario italiano

L'apertura di un conto corrente bancario italiano è essenziale, non solo per trasferire i fondi per l'acquisto dell'immobile, ma anche per il pagamento automatico delle utenze. In genere, il pagamento finale viene effettuato mediante bonifico. Potete anche scegliere di trasferire i fondi su un "conto vincolato" per maggiore sicurezza.

Step 3: Proposta d'acquisto formale

Una volta visitato l'immobile e deciso di acquistarlo, la trattativa inizia con una proposta d'acquisto formale. L'offerta deve essere scritta e accompagnata da un bonifico oppure un assegno come acconto. Il venditore può comunicare la propria accettazione verbalmente. Una volta accettata l'offerta, il venditore si impegna a non vendere l'immobile ad altri fino a una data specifica per proteggere le opportunità dell'acquirente.

Step 4: Verifiche catastali

Prima di procedere oltre, è consigliabile indagare sul titolo della proprietà presso il Catasto ("Conservatoria e Catasto"). In questo modo ci si assicura che la proprietà sia registrata correttamente, che appartenga al venditore e che sia libera da prestiti in corso.

Assicurati di conoscere bene tutti i termini catastali. Parti dal comprendere la differenza tra mappale e particella catastale.

Step 5: Acquistare una casa in Italia - Due diligence e documentazione

Prima di procedere all'acquisto, è fondamentale effettuare la procedura di due diligence che comprende la documentazione sull'origine dell'immobile, le autorizzazioni e i certificati urbanistici, il regolamento condominiale, altri aspetti amministrativi e tecnici e la conformità ambientale. Inoltre, viene fornita assistenza per l'ottenimento del Codice Fiscale, per l'apertura di un conto corrente bancario italiano, per le offerte di acquisto formali, per le verifiche catastali e per il supporto alle procedure notarili.

Step 6: Proof of Funds

Per le transazioni di valore elevato (oltre un milione di euro), il venditore può richiedere una "prova di disponibilità dei fondi". Questo documento dimostra che l'acquirente dispone di fondi legittimi e ottenibili per la transazione. Senza questa lettera, il venditore potrebbe non accettare l'offerta, anche se è altrimenti conforme.

Step 7: Contratto preliminare di vendita ("Compromesso")

Il "Compromesso" è un documento giuridicamente vincolante che specifica il prezzo di vendita, la data di completamento ("Rogito") e le informazioni e i diritti sulla proprietà. Il "Rogito" viene solitamente stipulato da 1 a 3 mesi dopo il "Compromesso".

Step 8: Atto di acquisto ("Rogito")

Il contratto finale, noto anche come "atto notarile", viene firmato dopo il "Compromesso". Questo avviene quando tutta la documentazione necessaria è disponibile. Entrambe le parti firmano l'atto e la proprietà viene ufficialmente trasferita. Il notaio rilascia una copia certificata dell'atto e lo registra presso il Catasto.

Step 9: Acquisto di una casa in Italia - Tasse di acquisto

Le imposte di acquisto in Italia variano a seconda del tipo di immobile e dello status dell'acquirente. Ad esempio, le aliquote fiscali per le prime case, le seconde case e gli acquisti tramite società sono diverse. Assicuratevi di conoscere le aliquote fiscali applicabili per evitare costi imprevisti.

Step 10: Acquisto di un'azienda agricola

L'acquisto di un'azienda agricola in Italia comporta una serie di regole e vantaggi propri. È essenziale avere un consulente agricolo e un commercialista di fiducia per gestire il processo in modo efficace. Per l'acquisto di un'azienda agricola sono disponibili alcuni vantaggi e incentivi fiscali.

Step 11: Imposte sui beni immobili

Oltre alle imposte sull'acquisto, i proprietari di immobili in Italia devono pagare le imposte sugli immobili, tra cui l'IMU (imposta comunale sugli immobili) e la TARI (tassa sui rifiuti). Queste imposte variano in base al valore stimato dell'immobile.

Step 12: Imposte sulle locazioni

Se intendete affittare il vostro immobile, potreste essere soggetti all'imposta sul reddito.

La "Cedolare Secca" è un'imposta forfettaria del 21% applicata al reddito annuo da locazione.

Step 13: Chi può acquistare in Italia

Il diritto di acquistare una proprietà in Italia è generalmente previsto per la maggior parte degli stranieri, con procedure diverse in base alla nazionalità.

Per i cittadini dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo sono previste le stesse procedure valide per i cittadini italiani. Per le altre nazionalità, la possibilità di acquistare immobili dipende da accordi stipulati tra l'Italia ed ogni singolo Paese.

Step 14: Comprare una casa in Italia - Visto per investitori

L'Italia offre visti agli investitori esteri che effettuano investimenti di capitale a beneficio dell'economia italiana. Il programma incoraggia gli investimenti che portano alla creazione di posti di lavoro, alla ricerca e alle attività di patronato. Sono inoltre disponibili sgravi fiscali e finanziari per gli stranieri che trasferiscono la propria residenza fiscale in Italia.

Navigare nel mercato immobiliare italiano può essere un'impresa complessa, ma con le giuste conoscenze e l'assistenza necessaria, potrete realizzare il vostro sogno di possedere un immobile in Italia. Assicuratevi di lavorare con professionisti esperti che possano guidarvi attraverso il processo e concludere un acquisto di successo.

Engel & Völkers Lago Maggiore è lieta di supportarvi nel vostro sogno italiano! Non esitate a visitare i nostri negozi o a contattarci per qualsiasi altra domanda!