Uno spettro si aggira, e non è sull'Europa, bensì su chi ha deciso di comprare casa a Treviso, ma vuole rivenderla quando ancora non sono trascorsi 5 anni. Una scelta assolutamente legittima, e legale, ma che può comportare importanti esborsi economici.
Vediamo insieme quel che occorre sapere per vendere casa prima dei 5 anni.
Se qualcuno vi ha detto che è impossibile vendere casa prima dei 5 anni, sappiate che questo non è vero. Non esiste alcuna legge che proibisce la rivendita di una casa appena comprata. Se dal punto di vista legale è una pratica assolutamente lecita, bisogna però conoscere la relativa normativa fiscale. E qui nascono le problematiche principali, legate esclusivamente al cosiddetto bonus prima casa. Perché se non si ha beneficiato di tale bonus, non c'è alcuna conseguenza né ulteriore imposta da versare.
Per facilitare l'acquisto della prima casa, esistono benefici fiscali molto vantaggiosi. Il bonus prima casa abbatte al 2% (dal 9%) l'imposta di registro (calcolata sul valore catastale) in caso di acquisto da privati, e riduce l'iva al 4% (invece del 10%; per gli immobili A1, A8 e A9 l’iva è al 22%) quando si acquista da un'impresa con vendita soggetta a iva. Per beneficiarne, devono sussistere requisiti relativi agli immobili (non deve essere di lusso, ovvero accatastato nelle categorie A1, A8 o A9).
E, soprattutto, relativi all'acquirente: deve risiedere nel comune dove acquista l'immobile (o fare il trasferimento entro 18 mesi dal rogito), non deve avere altre proprietà nello stesso comune (se in possesso, anche di quote, deve prima cederle) e nemmeno in altri comuni del territorio italiano (diversamente, ha un anno di tempo dal rogito per cederle).
Se avete acquistato casa beneficiando del bonus prima casa, prima di rivenderla si è costretti ad aspettare 5 anni. Altrimenti occorrerà versare allo stato le imposte risparmiate a suo tempo (la differenza tra quelle effettivamente versate e quelle che si sarebbero dovute versare senza bonus) e le relative sanzioni (il 30% applicato sulle imposte non versate).
Per evitare questo gravoso esborso economico, vi è un’eccezione, che consiste nella vendita della prima casa e nella successiva acquisizione di una prima casa entro un anno. In alternativa, e sempre entro un anno dalla vendita, è possibile acquistare un terreno per realizzarvi un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A1, A8 e A9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato: basta che lo stesso, entro un anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico.
Una seconda strada permette invece di risparmiare le sole sanzioni del 30%. Per fare questo occorre che l'acquirente comunichi all'Agenzia delle Entrate la rivendita prima che sia trascorso un anno, chiedendo la ri-liquidazione dell’imposta.
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