Lei Alojamento local em Portugal - O QUE MUDA?
Registo
Sempre que o alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em propriedade horizontal que se destine a habitação, deve o registo ser previamente aprovado pelo condomínio.
Esta decisão do condomínio a autorizar a instalação do alojamento local deve ser tomada por acordo de todos os condóminos e a respetiva ata deve instruir a comunicação prévia com prazo,dirigida ao Presidente da Câmara Municipal.
Estas alterações aplicam-se aos registos efetuados após a entrada em vigor da Lei no 56/2023 de 6 de Outubro
Comunicação prévia
QUE INFORMAÇÕES DEVEM OBRIGATORIAMENTE CONSTAR DA COMUNICAÇÃO PRÉVIA COM PRAZO?
Passa a ser obrigatório constar o período de sazonalidade, caso se trate de habitação própria e permanente utilizada para alojamento local
por período não superior a 120 (cento e vinte) dias.
Título de abertura ao público
INTRANSMISSIBILIDADE DO TÍTULO DE ABERTURA AO PÚBLICO
O número de registo de todo e qualquer alojamento local, independentemente da sua localização,é, agora, pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva,
ao contrário do que vigorou até ao momento e que incidia sobre os imóveis. Esta limitação não se aplica em caso de sucessão.
CADUCIDADE DO TÍTULO DE ABERTURA AO PÚBLICO
O título de abertura ao público caduca em caso de transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem, quando até aqui apenas caducava com a transmissão superior a 50% do capital social.
Cancelamento do registo
A assembleia de condomínio pode opor-se ao exercício do alojamento local por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, salvo se:
a) O título constitutivo da propriedade horizontal preveja expressamente a utilização da fração para fins de alojamento local; ou
b) Houver prévia deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para alojamento local.
Nestes casos de oposição do condomínio, o cancelamento do registo deixa de depender de decisão do Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. A alteração ao diploma estabelece, agora, que esta deliberação de condóminos deve ser remetida ao Presidente da
Câmara Municipal apenas para conhecimento, produzindo efeitos 60 dias após esta remissão.
O cancelamento do registo implica a impossibilidade de o imóvel ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, até deliberação em contrário da assembleia de condóminos, não havendo período máximo para esta cessação de exploração, ao contrário do
previsto até aqui (1 ano).
Sinalética
Os titulares de estabelecimento de alojamento local instalados em frações autónomas de edifício constituído em propriedade horizontal devem afixar em local bem visível no interior dos seus estabelecimentos uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído,
aprovado pelo DL no 9/2007 de 17 de janeiro.
RENOVAÇÃO DO REGISTO DE ALOJAMENTO LOCAL
Qual o prazo de duração do registo de alojamento local?
O registo de alojamento local tem agora a duração de 5 (cinco) anos e é renovável por iguais períodos, sendo que a primeira renovação ocorre 5 (cinco) anos após emissão do título de abertura ao público.
As renovações estão sujeitas a deliberação expressa da Câmara Municipal territorialmente competente, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se com base no incumprimento dos requisitos de funcionamento do estabelecimento ou com o previsto na
respectiva Carta Municipal de Habitação.
SUSPENSÃO DE NOVOS REGISTOS
Fica suspensa a emissão de novos registos de alojamento local nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício.
Constituem exceções a esta suspensão:
a) os novos registos de alojamento local em territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.o 208/2017, de 13 de julho;
b) os imóveis integrados no Fundo Revive Natureza, nos termos do Decreto-Lei n.o 161/2019, de 25 de outubro;
c) os novos registos de estabelecimento de alojamento local nas Regiões Autónomas;
REAPRECIAÇÃO DE REGISTOS DE ALOJAMENTO LOCAL EXISTENTES
Que registos estão sujeitos a reapreciação e em que termos?
Os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da Lei 56/2023 de 6 de Outubro estão sujeitos a reapreciação no ano de 2030, nos termos previstos para a renovação de registos de estabelecimento local, do novo Artigo 6.o-A do DL n.o 128/2014, de 29 de agosto. Neste sentido, após a primeira reapreciação, estes registos são renováveis por 5 anos.
Que exceções são estabelecidas?
Excetuam-se os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até dia 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido liquidados a 31 de dezembro de 2029, e cuja primeira reapreciação só ocorrerá após amortização integral,
inicialmente contratada.
CADUCIDADE DE REGISTOS INATIVOS
Em que situações caducam os registos de alojamento local?
Os titulares de registos de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, no prazo de 2 (dois) meses a contar da entrada em vigor da presente lei, sob pena de verem os respetivos registos cancelados, por decisão do Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. Esta prova é feita na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico.
IMPOSTOS - CONTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA SOBRE OS APARTAMENTOS EM ALOJAMENTO LOCAL (CEAL)
Em que consiste esta nova contribuição?
Trata-se de uma contribuição extraordinária sobre os imóveis que permaneçam afetos a atividade de Alojamento Local.
Quem está obrigado a pagar?
Os titulares da exploração de estabelecimentos de Alojamento Local.Os proprietários que não sejam titulares da licença são (apenas) subsidiariamente responsáveis pelo pagamento.
Que imóveis estão abrangidos?
Os imóveis habitacionais afetos a Alojamento Local, na modalidade de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados em frações autónomas ou divisões de prédios suscetíveis de utilização independente de natureza habitacional (nos termos do no2 do artigo 6o
CIMI), quando integrem uma licença de alojamento local válida.
Existe alguma exclusão?
Sim. Os imóveis localizados nos territórios do interior não estão sujeitos a CEAL. Fora dos territórios do interior, poderão existir outros imóveis excluídos da CEAL, se os mesmos estiverem localizados em freguesias que preencham, cumulativamente, os seguintes critérios:
a). Sejam abrangidos por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município;
b) Pertençam a municípios onde não haja sido declarada situação de carência habitacional;
c) Não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.
Existe alguma isenção?
Sim. Estão isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente.
Estão, também, isentas as unidades de Alojamento Local instaladas em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Como é calculada a base tributável?
É calculada com base na aplicação de dois coeficientes à área bruta privativa dos imóveis sujeitos: o coeficiente económico do Alojamento Local e o coeficiente de pressão urbanística. O coeficiente económico do Alojamento Local é calculado através do quociente entre o rendimento médio anual por quarto de Alojamento Local no ano anterior (a nível nacional, tal como determinado pelo INE), e a área mínima bruta de um fogo habitacional de tipologia T1.
O coeficiente de pressão urbanística é calculado, para cada zona, através do quociente entre a variação positiva da renda de referência por m2 na zona em que se situe o Alojamento Local entre 2015 e o ano anterior e a variação positiva da renda de referência por m2 entre 2015 e o
ano anterior na zona em que tal variação seja mais elevada a nível nacional.
Quem apura esses coeficientes?
Os coeficientes em causa são apurados oficialmente e publicados anualmente por portaria do Ministério das Finanças. Para o ano de 2023, são publicados no prazo de 60 dias a contar da publicação da Lei no 56/2023.
Qual a taxa aplicável?
A CEAL será cobrada com base numa taxa de 15%.
Como se processa a liquidação e pagamento da CEAL?
A contribuição é autoliquidada, através de declaração de modelo oficial a entregar até 20 de junho de cada ano por referência ao ano anterior, e deve ser paga até ao dia 25 de junho.
A CEAL é dedutível para efeitos de apuramento do IRC?
Não.
Fonte: Pacote + Habitação , Resumos, CCA Sociedade de Advogados
