Tudo sobre o Contrato Promessa de Compra e Venda

O Contrato Promessa de Compra e Venda entra rapidamente no léxico e na rotina diária de quem está em processo de compra ou venda de um imóvel. Embora não seja obrigatório, é amplamente recomendado para proteger o vendedor e o comprador, fornecendo indicações claras sobre os seus direitos e deveres até ao dia da celebração da escritura. No fundo, é uma forma de deixar ambas as partes a respirar de alívio! O vendedor fica com um sinal e o comprador fica com a casa dos seus sonhos reservada!

​No entanto… o que é e para que serve o Contrato Promessa Compra e Venda? Como se faz? Que informações inclui? Quais são as principais vantagens? Que sanções aplica em caso de incumprimento? Conheça as respostas já a seguir!​

O que é um Contrato Promessa de Compra e Venda?

Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um documento escrito, assinado por quem deseja comprar e quem deseja vender determinado imóvel, que tem por objetivo obter o comprometimento de ambas as partes com a celebração de um contrato futuro (Escritura de Compra e Venda) que fechará o negócio. Por outras palavras, ao celebrar um CPCV, tanto o proprietário do imóvel como o potencial comprador comprometem-se a aguardar o tempo necessário para que estejam reunidas as condições para a venda.

O Contrato Promessa de Compra e Venda é obrigatório?

Não é obrigatório, mas em Portugal este tipo de contrato é muito comum, principalmente quando a decisão está tomada, mas ainda não existem condições para se realizar a escritura, por exemplo:

• ​quando a casa ainda está a ser construída;
• quando o imóvel ainda não possui licença de habitação;
  
• quando o comprador ainda aguarda pela aprovação do crédito habitação;
  
• quando o comprador ainda não tem o montante necessário para efetivar a compra do imóvel.

Como se faz um Contrato Promessa de Compra e Venda?

Que informação deve estar incluída no Contrato Promessa de Compra e Venda?

Em caso de compra de imóvel, deve estar incluída a seguinte informação:

• Identificação do comprador e vendedor: nome completo, morada, estado civil, número do Cartão de Cidadão e número de contribuinte (NIF);
• Identificação do imóvel: tipologia, localização, partes afetas ao imóvel, inscrição matricial e descrição predial;
• Licença de utilização ou construção do imóvel, fornecida pela respetiva câmara municipal ou prova de que a mesma foi solicitada à autarquia;
• Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos para proteger o comprador da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras;
• Preço de aquisição do imóvel e respetiva forma de pagamento;
• Valor do sinal do imóvel, ou seja, da entrada para aquisição do imóvel, que o comprador vai dar com capitais próprios;
• Data prevista para realização da escritura;
• Sanções aplicáveis caso a escritura não se realize no prazo estabelecido;
• Cláusulas de rescisão para salvaguardar algumas contingências que invalidem a compra no final do prazo do CPCV.​

Qual é o valor do sinal?

Depende do que acordar com o vendedor, pois a maioria das cláusulas do CPCV podem ser ajustadas e o montante do sinal é uma delas! Ainda assim, por tradição o sinal corresponde a 10% do valor de compra estipulado no Contrato de Promessa de Compra e Venda e, como é óbvio, o valor entregue a título de sinal é depois deduzido do valor do pagamento final.

Quando se paga o sinal da casa?

Normalmente, paga-se na assinatura do Contrato Promessa Compra e Venda.

O pagamento de sinal é obrigatório?

Não é obrigatório, mas o pagamento de determinado valor a título de sinal é uma prática comum, tida como prova da boa-fé do comprador. Além disso, o valor do sinal funciona como base para eventuais indemnizações em caso de incumprimento do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Quais são as vantagens do Contrato Promessa Compra e Venda?

• Formaliza rapidamente um documento vinculativo entre vendedor e comprador;
• Assegura a validade do contrato até ao dia da escritura;
• Garante que o negócio vai ser cumprido no prazo estabelecido;
• Estabelece parâmetros jurídicos relativamente a casos de incumprimento, prevenindo possíveis lapsos judiciais e possibilitando a defesa perante a lei.​

Onde se pode celebrar o contrato definitivo de compra e venda de um imóvel?

O contrato definitivo de compra e venda poderá ser celebrado por um advogado ou por um notário.

O que acontece em caso de incumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda?

Basicamente, o vendedor (proprietário ou construtor) tem de restituir o valor do sinal a dobrar ao comprador, se não cumprir com a sua parte do acordo. Não obstante, se o contrato assinado cumprir todos os requisitos, o comprador ainda pode recorrer a tribunal para exigir que o contrato seja cumprido. E mesmo que o vendedor tenha optado por vender o imóvel a outra pessoa, pode comprovar a prioridade no negócio através do Contrato Promessa de Compra e Venda, e exigir o seu cumprimento em tribunal.

E o comprador? Fica sem o sinal pago se incumprir com alguma cláusula do CPCV ou mesmo obrigado a indemnizar o vendedor (se assim estiver estipulado no contrato).

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