Num esforço de tornar os procedimentos mais ágeis no ordenamento do território e urbanismo, entrou em vigor em 8 de janeiro de 2024 o Decreto-Lei n.º 10/2024, publicado no Diário da República. O SIMPLEX 2024 desenha-se como uma resposta assertiva aos desafios contemporâneos da gestão urbanística, prometendo transformar não só o setor imobiliário, como também a experiência dos indivíduos e empresas no seu relacionamento com a administração pública.
No que diz respeito ao processo de compra e venda de imóveis, a partir de agora, para imóveis com obras de 'controlo prévio', deixa de ser obrigatória a apresentação da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização aquando da assinatura do contrato de compra e venda. Esta medida reflete um esforço para agilizar e tornar mais flexíveis estas transações, depositando mais confiança nos intervenientes do mercado imobiliário.
Focando-nos agora nos aspectos técnicos desta reforma legislativa e respectivas alterações, decidimos destacar aquelas que consideramos ter impacto direto no nosso sector de atividade:
Os novos cenários para aplicação da comunicação prévia, isenção e dispensa de controlo prévio incluem as seguintes situações:
Sempre que o procedimento de comunicação prévia seja aplicável, a opção pelo regime de licença deixa de ser uma possibilidade. Esta alteração promove uma abordagem mais direta e simplificada nos casos adequados.
Quando há um plano de pormenor ou uma unidade de execução com características específicas numa operação de loteamento, esta passa a estar sujeita à ‘comunicação prévia’.
Estas medidas visam adaptar os procedimentos às características individuais de cada situação, simplificando o caminho para aprovação.
As obras de construção que envolvam o acréscimo de pisos, sem aumento na cércea ou altura da fachada, bem como intervenções interiores que não impactem na estabilidade estrutural, estão agora isentas de controlo prévio. Da mesma forma, as operações urbanísticas promovidas por entidades públicas passam a depender apenas da emissão de um parecer não vinculativo por parte do município competente.
Destaca-se a introdução do ‘deferimento tácito’, permitindo que particulares iniciem as obras caso as licenças de construção não sejam decididas nos prazos estipulados. A certificação eletrónica para esse deferimento já foi aprovada.
Outra alteração significativa é a eliminação do "alvará de licença de construção" sendo substituído pelo recibo de pagamento das taxas devidas, reduzindo a complexidade burocrática.
Foi determinado que os regulamentos municipais devem limitar-se a certas matérias, excluindo procedimentos administrativos ou documentos instrutórios, este ajuste tem como objetivo aproximar os procedimentos adotados pelos diversos municípios do país. É definido por Lei e Portaria o conjunto de documentos instrutórios exigíveis, proibindo-se os municípios de exigir documentos adicionais aos previstos.
Assim, para efeitos de clarificação, é adotada uma lista não exaustiva de documentos que não podem ser exigidos, nem pela referida portaria, nem com os regulamentos ou práticas municipais. Exemplo de documentos que não podem ser exigidos: a caderneta predial, o reenvio da certidão permanente ou do seu código (caso tenha expirado, mas dentro da validade aquando da submissão do pedido) ou outros documentos já em posse da câmara.
Com o objectivo de uniformizar os procedimentos urbanísticos de forma a evitar a existência de práticas diferentes em cada município, é agora implementada a utilização obrigatória da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos.
A Plataforma permite, entre outras funcionalidades, apresentar pedidos online; consultar o estado dos processos e prazos; receber notificações eletrónicas; obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos; uniformizar procedimentos e documentos exigidos pelos municípios; e uma novidade, que é a futura submissão de pedidos em formato Building Information Modelling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis. Esta Plataforma será de utilização obrigatória para os municípios a partir de 5 de janeiro de 2026.
Também são clarificados os poderes de avaliação dos municípios no exercício do controlo prévio urbanístico, especialmente no que se refere à emissão de licenças. Não compete ao município avaliar questões relativas ao interior dos edifícios ou matérias relacionadas com especialidades (tais como água, eletricidade, gás, etc.).
Em casos de alteração de ‘uso’ em fase de obra, de edifícios ou suas frações, quando esta não está sujeita a controlo prévio, deve ser apresentada uma comunicação prévia com um prazo de 20 dias para o município responder, considerando-se aceite o pedido de autorização de utilização caso o município não responda.
No que diz respeito ao processo de compra e venda de imóveis, houve uma simplificação significativa. No momento da assinatura do contrato, deixa de ser necessário apresentar (ou comprovar a existência) da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização. Esta alteração resulta da eliminação da exigência destas autorizações para obras sujeitas a ‘controlo prévio’. Nestas situações, o Notário deve apenas alertar para o facto de o imóvel poder não ter as autorizações urbanísticas necessárias para a sua utilização ou construção.
Eliminação de exigências do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas)
São eliminadas certas exigências excessivas em matéria de controlo prévio urbanístico, previstas no RGEU)
Ocupação do Espaço Público
O pedido de licença de construção passa a poder englobar a ocupação do espaço público e a licença de construção abrangerá, nesses casos, a possibilidade de ocupação desse espaço na medida do que seja necessário para realizar a obra.
Sendo que por definição, a ‘informação prévia’ vincula as entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenciamento e no controlo sucessivo de operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia, as alterações do SIMPLEX alargaram para dois anos o período de validade das informações prévias favoráveis, tornando mais flexível a prorrogação dos prazos de construção.
Medidas de Simplificação para o Ordenamento do Território
É simplificado o processo de reclassificação de solo rústico para solo urbano, com finalidade industrial, de armazenagem, logística ou habitacional (neste último caso, desde que tal reclassificação se encontre prevista em estratégia local de habitação, carta municipal de habitação ou bolsa de habitação).
Nos termos deste processo simplificado:
- Realiza-se apenas uma consulta pública (evitando-se diversas consultas públicas com objeto semelhante ou sobreposto);
- Prevê-se uma única conferência procedimental, para todas as entidades se pronunciarem simultaneamente;
- Determina-se que o procedimento não pára durante o período de consulta pública.
Criam-se condições para acelerar os procedimentos de aprovação de planos de urbanização e planos de pormenor, através:
- Da eliminação do acompanhamento da elaboração dos mesmos pelas comissões de coordenação e desenvolvimento regional (CCDR); e
- Da eliminação da fase de concentração.
Por fim, o Simplex Urbanístico prevê até 2030 a revogação de regulamentos antigos e a implementação de medidas de modernização administrativa.
Horário de abertura
Segunda a Sexta: 9:00-18:00
Sábado: 10:00-13:00