Erneuerungsfonds und Wertquote

Erneuerungsfonds

Die Bildung eines Erneuerungsfonds wird von Gesetzes wegen nicht zwingend verlangt. Sieht jedoch das Reglement die Errichtung eines Erneuerungsfonds vor, so ist dieser Bestimmung Folge zu leisten. Es empfiehlt sich, mit der Äufnung des Erneuerungsfonds bereits im ersten Jahr nach Fertigstellung der Liegenschaft zu beginnen. Die einbezahlten Geldleistungen sind zweckgebunden und dienen dem Werterhalt der Immobilie. Sie sind insbesondere für künftige Renovations- und Erneuerungsarbeiten vorgesehen wie beispielsweise am Dach, der Haustechnik oder an der Gebäudehülle. 

Die Höhe der Einlagen der jeweiligen Stockwerkeigentümer ergibt sich aus der jeweiligen Wertquote, wobei der Gesamtbetrag sich wiederum am Gebäudeversicherungswert orientiert und im Ansatz rund 0,5 Prozent dieses Wertes betragen soll. Über die Verwendung der Gelder im Erneuerungsfonds entscheidet grundsätzlich die Versammlung der Stockwerkeigentümer, und zwar nach den gleichen Quoren, die auch sonst für solche Entscheide gelten.

Wertquote

Die Wertquote im Stockwerkeigentum entspricht dem Anteil einer Wohneinheit am Gesamtwert der Liegenschaft, wobei sich die Berechnung an die rohen Flächen hält. Die Wertquoten der einzelnen Einheiten werden im Begründungsakt festgehalten. Folgende Kriterien sind als bestimmende Faktoren für die Berechnung der Wertquote geeignet, in der Praxis anerkannt und üblich:

• Grösse der Räume im Sonderrecht nach Fläche beziehungsweise nach Volumen, wenn die Räume unterschiedlich hoch sind
• Grösse der Nebenräume, zum Beispiel Kellerabteile, Bastelräume, Waschküchen usw.
• Fläche der Teile, an denen ein ausschliessliches Nutzungsrecht besteht, beispielsweise Autoabstellplätze, Gartenanteile, Terrassen usw.

Wohnbereiche werden dabei stärker gewichtet als Nebenräume im Sonderrecht, deren Nutzungsmöglichkeit im Vergleich mit Wohnräumen beschränkt ist.
Die Wertquote von Stockwerkeinheiten kann mit weiteren Faktoren gewichtet und verfeinert werden. Die zusätzlichen Kriterien und ihre Gewichtung gelten immer für eine bestimmte Liegenschaft und können nicht einfach so von einem Objekt auf das andere übertragen werden. Dazu gehören:

• Stockwerkhöhe
• Aussicht
• Besonnung
• Lage im Gebäude
• Anzahl der offenen und geschlossenen Räume (vor allem Nasszellen)
• Zugang
• Immissionen, beispielsweise Strassenlärm
• Raumeinteilung

Keinen Einfluss auf die Wertquote haben Zustand und individuelle Ausstattung der Einrichtungen innerhalb von Sonderrechtseinheiten, beispielsweise Küchengeräte, Badezimmereinrichtungen oder Bodenbeläge. Sie sind nicht dauerhaft und können, wie das Mobiliar, nach Wunsch des Eigentümers jederzeit ausgetauscht werden. Die Wertquoten müssten mit jeder Änderung des Innenausbaus angepasst werden. Ausserdem hat die individuelle Ausstattung im Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft (Gebäude einschliesslich Boden) eher wenig Gewicht.