Rechtliche Grundlagen vom Stockwerkeigentum

In der Schweiz wird der Begriff Stockwerkeigentum seit Januar 1965 verwendet und findet seinen Ursprung in Art. 712a ff ZGB.

Stockwerkeigentum ist nach dem schweizerischen ZGB der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen (Art. 712a ZGB). Beim Stockwerkeigentum handelt es sich somit um ein sogenanntes qualifiziertes Miteigentum. So haben die Miteigentümer neben dem (gewöhnlichen) Miteigentum an der Gesamtliegenschaft noch ein Sonderrecht an bestimmten Vorrichtungen wie beispielsweise ihren Wohnungen. Dieses berechtigt sie dazu, andere Miteigentümer von dem Gebrauch und der Nutzung ihrer Wohnung auszuschliessen und diese innen baulich frei auszugestalten.

Das Stockwerkeigentum bezeichnet also kein real geteiltes Stockwerk im tatsächlichen Sinn des Wortes, sondern versteht darunter das Miteigentum an der gesamten Liegenschaft sowie die Sonderrechte an bestimmten Teilen dieser Liegenschaft. Die gesetzlichen Regeln zum Stockwerkeigentum finden sich in Art. 712a ff ZGB (Stockwerkeigentum) mit Verweisen auf das Miteigentum (Art. 646 ff ZGB) sowie das Vereinsrecht (Art. 60 ff. ZGB).

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft wird durch die gesetzlich zwingend vorgeschriebene Versammlung der Stockwerkeigentümer organisiert. Diese wählt sodann einen Verwalter, welcher die gemeinschaftliche Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglements sowie gemäss den Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung vollzieht und von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwahl oder Beseitigung von Schädigungen trifft. Weiter verteilt der Verwalter die gemeinschaftlichen Kosten und überwacht die Ausübung der Sonderrechte sowie die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft. Die Stockwerkeigentümerversammlung entscheidet sodann in allen Angelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, wie den jährlichen Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern, die Schaffung eines Erneuerungsfonds für den Unterhalt der Liegenschaft sowie über die notwendigen Versicherungen der Liegenschaft. 

Da beim Stockwerkeigentum verschiedene Parteien zusammen für eine Liegenschaft verantwortlich sind, bedarf diese Form des Eigentums klare Regeln des Zusammenlebens.