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Marktbericht 2022

Die Region


Das Quellenland Schwarzwald-Baar-Kreis wird seinem Namen in vielerlei Hinsicht gerecht. An erster Stelle stehen die intakte Natur und eine der klimatisch gesündesten Regionen Europas. Auf 472 bis 1.163 Metern über dem Meeresspiegel ist es ein Vergnügen, tief durchzuatmen. Mit Donau und Neckar entspringen hier zwei bedeutende Flüsse. Und mitten hindurch geht die Europäische Wasserscheide Rhein-Donau. Lebens-, Gesundheits-, Bildungs-, Wirtschafts- und Erfinderquellen: Der Schwarzwald-Baar-Kreis mit ca. 212.872 Einwohnern (Stand: 2020) ist ein vielgestaltiger Wirtschafts- und Lebensraum. Hochqualifizierte Arbeitsplätze, bezahlbares Bauland, gesunde Umgebung, gute Infrastruktur, aktives Vereinsleben und ein rundum familienfreundliches Klima – das sind die Dinge, die zählen und die der Schwarzwald-Baar-Kreis bietet. Renommierte Bildungs-einrichtungen runden neben Hochschulen in Villingen-Schwenningen und Furtwangen die Bildungs-landschaft ab. Die innovationsfreudige mittelständische Industrie, das Gesundheitswesen, Forschung und Lehre, das Dienstleistungsgewerbe, die moderne öffentliche Verwaltung ergänzen das Angebot. Wirtschaftlicher und kultureller Mittelpunkt ist die Doppelstadt Villingen-Schwenningen. Das Oberzentrum ist dank seiner 86.775 Einwohner (Stand: 01/2022) die mit Abstand größte Stadt im Landkreis.


Die Marktentwicklung


Das turbulente Immobilienjahr 2021 ging vorbei und der Aufschwung am Immobilienmarkt hielt bundesweit weiter an. Immer häufiger war von einer möglichen Immobilienblase zu lesen. Doch die Experten sind sich in dieser Frage nicht einig und der Immobilienmarkt zeigt weiter die steigende Tendenz. Im Schwarzwald-Baar-Kreis stiegen die Kauf- und Mietpreise ebenfalls. Noch nie gab es eine so starke Nachfrage nach Wohnimmobilien wie in den letzten zwei Jahren. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, investiert bevorzugterweise in Wohnraum, weil das eigene Zuhause noch mehr zum Mittelpunkt des Alltags und teilweise des Berufslebens geworden ist. Hier wird Zeit mit der Familie verbracht, gemeinsam gelernt, Sport getrieben und auch remote gearbeitet. Entsprechend haben sich die Suchkriterien verändert: großflächiger Wohnraum mit ausreichend Platz und Komfort werden neben der Lage immer wichtiger. Auch Ferienimmobilien, sowohl im eigenen Land als auch in der Ferne, gewinnen stetig an Attraktivität. Die Menschen sind auf der Suche nach ruhigen Orten mit Privatsphäre. In einigen Regionen führt dies zu Herausforderungen bei der Eigentümerakquisition. Wer Eigentum hat, baut dieses eher aus, als dass er es verkauft.  Vermehrt wird in Immobilien als Kapitalanlage mit Wertsicherung investiert. Hohe Nachfrage und geringes Angebot spiegeln dann auch die Zahlen wider. Im Schwarzwald-Baar-Kreis stiegen Kaufpreise für Eigentumswohnungen nochmals um ca. 14 %. Bei einer 10-Jahresbetrachtung betrug die Preisentwicklung bei Häusern ca. 80% und bei Eigentumswohnungen sogar gigantische 124 %. Betrachtet man die Kreisstadt Villingen-Schwenningen betrug hier in 2021 der Preisanstieg bei Häuser zum Kauf ca. 13,3 %, bei Eigentumswohnungen ca. 13,9 %. Im 10 Jahreszeitraum sind es bei Hauskäufen 83% und für Wohnungen zum Kauf unfassbare 123%. Trotz massiver Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau ist mit keiner Entspannung zu rechnen, da größtenteils am Bedarf vorbei gebaut wird. So fehlen häufig kleine (1-2-Zimmer) oder große (ab 4-Zimmer) Wohnungen. Das niedrige Anlagenzinsniveau wird seitens der Politik weiterhin forciert und eine Kehrtwende ist in den kommenden 1-3 Jahren nicht erkennbar. Die Weitergabe der Banken von Negativzinsen lassen die Nachfrage nach „Betongold“ ebenfalls steigen. Die weiterhin hohe Nachfrage gepaart mit dem geringen Angebot und eine verstärkte Anleger-Nachfrage lassen die Kaufpreise darüber hinaus auf diesem hohen Niveau verharren. Im eigengenutzten Wohnsektor ist eine stärkere Nachfrage aus den angrenzenden hochpreisigen Gebieten (Freiburg, Konstanz, Stuttgart) zu verzeichnen. Während regionale Kauf-interessenten sich bei dem Preisgefüge bereits zurückziehen, kauft diese Kundschaft munter ein. Im Anlagensektor wird weiterhin auf Wertzuwachs gesetzt und vorhandenes Kapital investiert. Der niedrige Finanzierungszins gepaart mit den gestiegenen Mieten lassen fast jede Machbarkeits-Rechnung aufgehen und somit erobern auch neue Anlagekunden den Markt. Positiv wirkt sich diese gesamte Entwicklung auf die alle Gemeinden und Ortsteile im Schwarzwald-Baar-Kreis aus.


Ausblick


Wohnen ist ein Grundbedürfnis und ein Megatrend dieser Zeit. Das Bewusstsein für ein schönes Zuhause ist während der Corona-Pandemie noch mehr gewachsen und die Anforderungen haben sich verändert. Der ländliche Raum erfährt dadurch eine erhöhte Nachfrage, was für die Region Schwarzwald-Baar-Kreis weiterhin positive Auswirkungen hat. Die europäische Zinspolitik und die daraus resultierenden niedrigen Anlagezinsen bzw. extrem günstigen Finanzierungszinsen lassen die Immobilie weiterhin als wertbeständige Anlage erscheinen. Eine Veränderung lässt sich momentan nicht ausmachen und ein Ende der Pandemie sowie daraus resultierende wirtschaftliche Auswirkungen sind noch nicht absehbar. Angebot und Nachfrage sind daher die wertbestimmenden Faktoren des Marktes. Die Käufer bestimmen mit Ihren Geboten die Kaufpreise und somit den Wert der Immobilien. Trotz vieler Baurealisierungen bleibt der Markt bei Kauf und Miete angespannt. Das geringe Angebot an Bauplätzen, fehlende Planungen hinsichtlich vermehrter Nachfrage nach bezahlbaren barrierefreien Wohnungen und die stark gestiegenen Baukosten sowie die Mehraufwendungen für energetisches Wohnen kommen zum Tragen. Der Immobilienmarkt bleibt daher weiterhin schwierig einzuschätzen. Denn wenn Käufer und finanzierende Institute diesen Weg weiterhin begleiten, sind der Preisentwicklung noch keine Grenzen gesetzt. Bleiben wir bei der Entwicklung der Pandemie positiv gestimmt und schauen, wie eine mögliche „Normalisierung“ den Immobilienmarkt beeinflusst. Es ist und bleibt spannend und für Miet- und Kaufwillige weiterhin eine Geduldsprobe.  



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