Valoració d’immobles comercials en tots els sectors
Sol·liciti una assessorament personalitzat per a la resta de classes d’actius.
Valori immobles comercials
Valoració experta d’immobles comercials i d’inversió
Tant si es tracta d’un immoble plurifamiliar, un complex d’oficines, una instal·lació logística o un hotel, una valoració rigorosa és la base per a decisions d’inversió sòlides. Anem més enllà dels metres quadrats i dels ingressos per lloguer per analitzar el potencial de rendiment, les oportunitats de mercat i els riscos. El resultat és la claredat que necessita per comprar, vendre o optimitzar la seva cartera.
Triï el seu objectiu de valoració
Anàlisi precisa per a cada classe d'actiu
Cada classe d’actiu té els seus propis factors de valor, des de la solvència dels arrendataris i la ubicació fins a les particularitats operatives. Per això, oferim solucions a mida per a tota classe d’immobles d’inversió i comercials. Els nostres serveis abasten tant immobles plurifamiliars com actius comercials complexos, incloent-hi oficines, logística, retail i hotels.
Valoració experta personalitzada
Una valoració immobiliària completa integra anàlisi jurídica, tècnica i financera. Els nostres assessors estan a la seva disposició per oferir-li un acompanyament personalitzat, analitzant el seu immoble de manera individualitzada — tant si es tracta d’un edifici plurifamiliar, una oficina o qualsevol altre tipus d’immoble comercial.
Què determina el valor del seu immoble comercial
El valor d’un immoble comercial està directament vinculat als ingressos futurs que pot generar. Per aquest motiu, els immobles comercials es valoren principalment mitjançant el mètode de capitalització de rendes. Aquest mètode es basa en ingressos de lloguer sostenibles i té en compte tant els costos operatius com una taxa de capitalització ajustada al mercat.
Contracte de lloguer (WALT i qualificació creditícia)
Aquest és el factor clau. Avaluem la durada mitjana ponderada dels contractes (WALT), la solvència dels arrendataris i la indexació de les rendes. Un flux d’ingressos estable i previsible continua sent el principal motor de valor.
Usatge per tercers
Fins a quin punt és flexible el seu immoble? Es pot adaptar fàcilment l’espai d’oficines a altres usos? Una elevada usabilitat per a tercers redueix el risc de vacants i incrementa el valor.
Ubicació
El valor d’un immoble comercial està directament vinculat als ingressos futurs que pot generar. En conseqüència, els immobles comercials es valoren principalment mitjançant el mètode de capitalització de rendes, que fonamenta l’anàlisi en ingressos de lloguer sostenibles, tot tenint en compte els costos operatius i les despeses de finançament específiques de l’immoble.
Condition & ESG compliance
El compliment dels criteris ESG, especialment en matèria d’eficiència energètica, és cada vegada més determinant per a l’evolució positiva del valor dels immobles comercials. Els edificis que no s’hi ajusten poden patir una depreciació significativa.
1 fora de 4
Tot el que necessita saber sobre la valoració del seu immoble comercial
Claredat per a la seva decisió d’inversió
A més de les dades clau d’un immoble – classe d’actiu, any de construcció, superfície i superfície llogable – la nostra valoració té en compte les característiques específiques que influeixen en el seu valor. Al mercat andorrà, aquestes inclouen elements arquitectònics tradicionals (com acabats en pedra i pissarra), balcons, dimensions de les unitats, estat de reforma, sistemes de calefacció (essencials en un clima de muntanya), regulacions de protecció patrimonial o dels arrendataris, ascensors i nivells d’ocupació completa.
Per determinar el valor de mercat realista del seu immoble plurifamiliar o comercial al Principat, és essencial incorporar a l’anàlisi operacions comparables rellevants. Aquestes permeten identificar quins factors i nivells de preu per metre quadrat assoleixen immobles similars, tenint en compte la parròquia específica, l’estat de l’immoble i altres criteris clau. Això proporciona una base sòlida per recomanar una estratègia de preus ben fonamentada.
El mètode de valoració depèn del tipus d’actiu. A Andorra, els actius d’inversió estàndard, com ara oficines o naus logístiques, s’avaluen habitualment mitjançant els següents mètodes:
Mètode comparatiu
Mètode residual
Mètode del cost
Capitalització de rendes / Fluxos de caixa descomptats (DCF)
Apliquem l’enfocament més adequat per oferir-li una valoració rigorosa del seu immoble comercial.
La valoració d’immobles comercials és significativament més complexa que la dels immobles residencials. Factors com el potencial d’ús alternatiu i l’anàlisi detallada dels contractes de lloguer requereixen una experiència especialitzada. A més, cal tenir en compte amb precisió la normativa urbanística local (POUP) dels diferents Comuns, el marc fiscal andorrà i les dinàmiques específiques d’un mercat de muntanya per determinar un valor realista de l’immoble.
Una valoració d’un immoble comercial proporciona una base estratègica per a les seves decisions de venda o finançament. Una taxació completa i conforme a la normativa vigent (elaborada d’acord amb els estàndards tècnics aplicables al Principat) és realitzada per un expert acreditat i és requerida en procediments judicials, per a determinades exigències bancàries o per a documentació oficial. L’assessorem sobre el tipus d’informe més adequat segons les seves necessitats.
La rendibilitat esperada dels immobles comercials a Andorra depèn en gran mesura de la parròquia (per exemple, l’eix comercial principal d’Escaldes-Engordany en comparació amb zones perifèriques), de la classe d’actiu, de la qualitat de l’immoble i de la solvència dels arrendataris. No existeix una xifra única aplicable a tots els casos, ja que la rendibilitat varia significativament entre actius Core i inversions Value-add. Per tant, les rendibilitats previstes estan estretament vinculades a la seva estratègia d’inversió específica.
Els impostos són un factor clau en el mercat andorrà. Els immobles comercials sovint es consideren actius empresarials; per tant, en cas de venda, les plusvàlues estan subjectes a l’Impost de Societats (IS) o a l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF), segons l’estructura de titularitat. A més, és fonamental tenir en compte l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries. Una valoració precisa és essencial per a una planificació fiscal eficient al Principat.
