Estimation fiable pour tous types de biens commerciaux
Demandez une analyse personnalisée par un expert pour vos immeubles d'appartements ou autres catégories d'actifs.
Évaluer vos biens commerciaux
Évaluation fiable de biens commerciaux et d’investissement
Qu’il s’agisse d’un immeuble résidentiel collectif, d’un complexe de bureaux, d’une installation logistique ou d’un hôtel, une évaluation solide constitue la base de décisions d’investissement éclairées. Nous allons au-delà des mètres carrés et des revenus locatifs pour évaluer le potentiel de rendement, les opportunités de marché et les risques. Le résultat est la clarté dont vous avez besoin pour acheter, vendre ou optimiser votre portefeuille.
Choisissez votre méthode d’évaluation
Une analyse précise pour chaque type d’actif
Chaque classe d’actifs possède ses propres facteurs de valeur – de la solvabilité des locataires à l’emplacement, en passant par les spécificités opérationnelles. C’est pourquoi nous proposons des solutions sur mesure pour l’ensemble de l’investissement et de l’immobilier commercial. Nos services couvrent aussi bien les immeubles résidentiels collectifs que les actifs commerciaux complexes, y compris les bureaux, la logistique, le commerce de détail et les hôtels.
Évaluation personnalisée par un expert
Une évaluation immobilière complète regroupe des analyses juridiques, techniques et financières. Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner personnellement, en évaluant votre bien de manière individuelle – qu’il s’agisse d’un immeuble résidentiel, d’un bureau ou de tout autre type d’immobilier commercial.
Ce qui détermine la valeur de votre bien commercial
La valeur d’un bien commercial est directement liée aux revenus futurs qu’il peut générer. Elle se détermine donc principalement selon la méthode de la valeur de rendement, qui s’appuie sur les loyers durablement réalisables tout en tenant compte des coûts de gestion et des charges financières associées à la propriété.
Contrat de location (durée restante du bail et solvabilité)
Il s'agit du facteur le plus important. Nous analysons la durée restante du bail (WALT), la solvabilité des locataires et l'indexation. Un flux de trésorerie stable est le principal facteur de création de valeur.
Usage par des tiers
Votre bien immobilier est-il suffisamment flexible ? Les espaces de bureaux peuvent-ils être facilement réaménagés ? Une grande flexibilité d’utilisation par des tiers minimise le risque de vacance locative et augmente la valeur du bien.
Emplacement
Dans l’évaluation des biens commerciaux, l’emplacement est synonyme d’efficacité économique. Il se définit par des facteurs mesurables tels que l’accessibilité aux infrastructures (proximité des autoroutes, transports en commun) et l’attractivité du marché (fréquentation piétonne, avantages logistiques).
État & conformité ESG
La conformité ESG (efficacité énergétique) devient de plus en plus déterminante pour la valorisation des biens commerciaux. Les bâtiments non conformes peuvent subir d’importantes décotes de valeur.
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Ce que vous devez savoir pour évaluer votre bien immobilier commercial
Des informations claires pour votre décision d'investissement
Outre les données clés d’un bien – classe d’actifs, année de construction, taille et surface locative – notre évaluation prend en compte les caractéristiques individuelles qui influencent sa valeur. Sur le marché andorran, celles-ci incluent des éléments architecturaux d’époque (tels que les finitions traditionnelles en pierre et en ardoise), les balcons, les dimensions des unités, l’état de rénovation, les systèmes de chauffage (essentiels dans un climat de montagne), les réglementations en matière de patrimoine ou de protection des locataires, les ascenseurs pour passagers et les taux d’occupation complets.
Pour déterminer la valeur de marché réaliste de votre immeuble résidentiel collectif ou de votre bien commercial dans la Principauté, il est essentiel d’intégrer des transactions comparables pertinentes dans l’analyse. Celles-ci montrent quels facteurs et quels niveaux de prix au mètre carré des biens similaires atteignent, en tenant compte de la paroisse (Parròquia) spécifique, de l’état et d’autres critères clés. Cela constitue une base solide pour recommander une stratégie de prix bien fondée.
La méthode d’évaluation dépend du type d’actif. En Andorre, les actifs d’investissement standards tels que les bureaux ou les entrepôts logistiques sont généralement évalués selon les méthodes suivantes :
Approche par comparaison
Méthode résiduelle
Approche par les coûts
Capitalisation des revenus / actualisation des flux de trésorerie (Discounted Cash Flow)
Nous appliquons l’approche la plus appropriée afin de fournir une évaluation rigoureuse de votre bien immobilier commercial.
L’évaluation des biens immobiliers commerciaux est nettement plus complexe que celle de l’immobilier résidentiel. Des facteurs tels que le potentiel d’utilisation alternative et l’analyse détaillée des baux exigent une expertise spécialisée. En outre, les réglementations locales d’urbanisme (POUP) des différents Comuns, le cadre fiscal andorran et les tendances spécifiques du marché en zone de montagne doivent être pris en compte avec précision afin de déterminer une valeur immobilière réaliste.
Une évaluation d’un bien immobilier commercial constitue une base stratégique pour vos décisions de vente ou de financement. Une expertise complète et conforme aux exigences légales (réalisée selon les normes techniques applicables dans la Principauté) est effectuée par un expert certifié et est requise dans le cadre de procédures judiciaires, de certaines exigences bancaires ou de documents officiels. Nous vous conseillons sur le type de rapport le plus adapté à vos besoins.
Le rendement attendu des biens immobiliers commerciaux en Andorre dépend fortement de la paroisse (Parròquia) – par exemple, l’axe commercial prime d’Escaldes-Engordany par rapport aux zones périphériques –, de la classe d’actifs, de la qualité du bien et de la solvabilité des locataires. Il n’existe pas de chiffre universel, car les rendements varient considérablement entre les actifs Core et les investissements Value-add. Les rendements anticipés sont donc étroitement liés à votre stratégie d’investissement spécifique.
Les taxes sont un élément clé du marché andorran. Les biens immobiliers commerciaux sont souvent détenus comme actifs d’entreprise ; par conséquent, lors de la vente, les plus-values sont soumises à l’Impôt sur les sociétés (IS) ou à l’Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), selon la structure de détention. En outre, il est essentiel de prendre en compte l’Impôt sur les plus-values de cession immobilière (Impost sobre les plusvàlues). Une évaluation précise est indispensable pour une planification fiscale efficace au sein de la Principauté.
