Immobilier : acheter en nom propre ou via une société ?

Acheter en nom propre : la solution classique

Avantages:

1. Simplicité : Idéal pour une première acquisition, l’achat en nom propre est plus simple à mettre en œuvre, sans obligation de structure juridique ou de comptabilité complexe.

2. Fiscalité avantageuse : Les plus-values sur la revente d’un bien sont exonérées après 5 ans (hors revente spéculative). De plus, les loyers sont taxés sur base du revenu cadastral, et non sur les loyers réellement perçus. Certaines charges, comme les intérêts d’emprunt, peuvent également être partiellement déductibles.

3. Flexibilité d’usage : Cette formule est parfaitement adaptée si le bien est destiné à un usage personnel ou mixte (professionnel/privé).

Inconvénients:

1. Droits de succession élevés: En cas de décès, la transmission du bien immobilier entraîne souvent une taxation importante pour les héritiers.

2. Capacité d’emprunt limitée : L’investissement est personnel : l’acheteur doit assumer seul l’endettement, ce qui nécessite une capacité financière solide et limite parfois la marge d’action.

Acheter via une société : l’option stratégique

Avantages:

1. Optimisation fiscale : Les frais liés à l’achat (droits d’enregistrement, notaire, travaux, amortissements, intérêts) sont en grande partie déductibles, ce qui permet de réduire la base imposable de la société.

2. Utilisation des réserves : Les liquidités excédentaires d’une société peuvent être mobilisées pour investir dans l’immobilier, offrant ainsi un meilleur rendement que des fonds dormants.

3. Transmission facilitée : La transmission des actions d’une société est généralement plus simple à organiser que celle d’un bien détenu en nom propre, et permet une planification successorale optimisée.

Inconvénients:

1. Complexité administrative : Acheter via une société implique une gestion rigoureuse : comptabilité, obligations légales, tenue d’assemblées… Une certaine discipline est nécessaire.

2. Taxation des plus-values : Les plus-values réalisées lors de la revente du bien sont taxées au niveau de la société. Si vous souhaitez ensuite distribuer ces bénéfices, un précompte mobilier sur les dividendes s’applique également.

3. Avantage en nature: Si le bien est utilisé par un dirigeant ou un salarié de l’entreprise, cela peut générer un avantage en nature imposable.

Le bon choix dépend de votre profil

Il n’existe pas de solution universelle. Le choix entre une acquisition en nom propre ou via une société dépend de plusieurs paramètres: vos objectifs patrimoniaux, votre situation fiscale actuelle, l’horizon d’investissement et vos besoins en transmission ou protection de vos héritiers.

Pour une résidence secondaire ou un premier investissement personnel, le nom propre reste généralement privilégié. En revanche, pour des opérations plus complexes, des projets récurrents ou un portefeuille immobilier conséquent, la société peut s’avérer plus avantageuse.

Chez Engel & Völkers, nous croyons qu’un bon investissement est avant tout un investissement réfléchi.

Nos agents sont à vos côtés pour analyser vos besoins, vous conseiller, et vous accompagner dans la mise en œuvre de la stratégie la plus adaptée à vos objectifs.

Investissez en connaissance de cause. Investissez intelligemment.