Immobilier : le marché tient, mais les règles du jeu changent

L'essentiel en chiffres

• Maison à Bruxelles : 611.873 € en moyenne (+5,2 %)

• Appartement à Bruxelles : 299.501 € (+1,0 %)

• Maison en Brabant wallon : 471.945 € (+3 %)

• Appartement en Brabant wallon : 271.697 € (-1 %)

• Loyer moyen à Bruxelles : 1.401 € (+1,5 % sur six mois)

• Taux de dépôt de la BCE : 2,50 %, après deux hausses depuis juin

Prix moyens du premier semestre 2026, comparés à la moyenne 2025.

Les taux, le vrai changement de la rentrée

Le 10 septembre, la Banque centrale européenne a relevé ses taux pour la deuxième fois cette année, en réaction au regain d'inflation lié à la situation au Moyen-Orient. Les taux d'emprunt de l'État belge à 10 ans ont atteint leur plus haut niveau depuis plus de deux ans, et les crédits hypothécaires suivent.

En juin, les meilleurs dossiers obtenaient encore un taux fixe d'environ 3 % sur 20 ans ; aujourd'hui, les baromètres des courtiers le situent autour de 4 %.

L'écart est loin d'être anodin. Pour un emprunt de 300.000 € sur 20 ans, passer de 3 % à 4 % alourdit la mensualité d'environ 155 €, soit près de 37.000 € de remboursements supplémentaires sur la durée du crédit. À mensualité égale, la capacité d'emprunt tombe à environ 275.000 €.

Cette perte de capacité d'emprunt contribue directement à la prudence actuelle des acquéreurs.

Bruxelles : un marché à deux vitesses

Les maisons restent très recherchées. Au deuxième trimestre, leurs ventes ont progressé de 9,1 % sur un an, et leur prix moyen atteint 611.873 € au premier semestre.

Les appartements, qui représentent historiquement près de deux tiers des transactions résidentielles bruxelloises, évoluent autrement : leurs ventes reculent légèrement (-1,3 %) et leur prix moyen ne progresse que de 1 %, à 299.501 €.

Ces chiffres dessinent donc un marché plus nuancé que ne le laisse penser la seule progression des maisons.

Sur le terrain, nos conseillers constatent également une offre qui augmente progressivement sur certains segments. Les acquéreurs disposent de davantage de choix et de points de comparaison : ils prennent plus de temps, chiffrent précisément les travaux et n'hésitent plus à négocier lorsque le prix demandé ne correspond pas à la réalité du bien.

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Location et investissement : une demande intacte, des investisseurs plus prudents

Le loyer moyen bruxellois dépasse pour la première fois 1.400 €, mais sa progression ralentit : +1,5 % sur six mois, moins que l'inflation. Le loyer médian reste stable à 1.250 €.

Les écarts entre communes restent marqués : pour un appartement, Woluwe-Saint-Pierre devient la première commune à dépasser 1.600 € (1.608 €), devant Uccle (1.545 €).

Côté investisseurs, la prudence domine. Coût du financement, fiscalité, exigences énergétiques et incertitudes réglementaires pèsent sur les décisions, un constat que partage la fédération professionnelle CIB.

C'est un point d'attention pour Bruxelles : si l'investissement locatif reculait durablement, l'offre de logements à louer pourrait en pâtir, alors que la demande reste structurellement forte.

Brabant wallon : des prix élevés, un marché qui se normalise

Le Brabant wallon reste la province la plus chère de Wallonie. Le prix moyen d'une maison y atteint 471.945 €, soit la plus forte hausse parmi les provinces wallonnes (+3 %).

Les appartements reculent en revanche de 1 %, à 271.697 €, et l'activité a légèrement fléchi au deuxième trimestre par rapport au premier (-0,9 %).

Même tendance côté location : avec un loyer moyen de 1.218 €, c'est la seule province wallonne où les loyers baissent ce semestre (-1,8 %).

Après la forte reprise de 2025, le marché retrouve progressivement un rythme plus normal. Les biens bien situés, correctement estimés et performants sur le plan énergétique continuent de susciter une demande soutenue. Ceux qui nécessitent d'importants travaux ou sont affichés au-dessus du marché rencontrent davantage de résistance.

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Énergie : ce qui change en Wallonie

Un PEB plus parlant. Depuis le 1er septembre, chaque nouveau certificat PEB propose un parcours indicatif de rénovation vers le label A : travaux à envisager, ordre de priorité et, lorsque c'est possible, une fourchette de coût. Les certificats encore valides le restent jusqu'à leur échéance.

Des aides recentrées. À partir du 1er octobre, le régime des primes Habitation laisse place à un système de prêts, sous réserve des mesures transitoires prévues par la Région. Le Rénopack est un prêt à taux zéro dont une partie peut ne pas être remboursable selon les revenus. Le Rénoprêt complète ce dispositif selon la nature des travaux et la situation du ménage. Le montant empruntable peut atteindre 75.000 € pour une maison unifamiliale, sous certaines conditions liées notamment à la performance énergétique du logement et aux travaux envisagés.

La conséquence est directe. Le coût des travaux à prévoir prend une place croissante dans la négociation. Le nouveau PEB permet aux acquéreurs de mieux identifier ces enjeux dès la première lecture du certificat.

Ce que cela signifie pour vous

Vous vendez. Les prix obtenus il y a un ou deux ans ne sont plus une référence automatique. Un bien correctement positionné dès sa mise en vente trouve son marché ; un bien surévalué s'expose à une négociation plus importante et à des délais plus longs. Le prix de départ, la présentation et la performance énergétique font aujourd'hui la différence.

Vous achetez. Faites valider votre capacité d'emprunt avant vos premières visites et intégrez le coût des travaux dans votre budget global. Le marché vous laisse davantage de possibilités de comparaison qu'il y a deux ans, mais les biens de qualité et correctement positionnés continuent de susciter une demande soutenue.

Vous investissez. La demande locative reste solide, particulièrement à Bruxelles. Mais le rendement se calcule désormais avec un coût de financement plus élevé et des exigences énergétiques croissantes. Le prix d'acquisition, la localisation et la performance énergétique pèsent plus que jamais.

En résumé

Le marché reste sain : la demande est présente et rien ne permet, à ce stade, de parler d'une baisse généralisée des prix.

Mais la dynamique évolue.

La hausse des taux, la réforme des aides, des acheteurs plus rationnels et une offre plus large sur certains segments installent progressivement un rapport de force plus équilibré entre vendeurs et acquéreurs.

La période de hausse quasi automatique laisse place à un marché plus rationnel et plus sélectif, où la valeur d'un bien dépend avant tout de sa réalité propre : sa localisation, son état, sa performance énergétique et son juste positionnement.

Les prochains mois dépendront notamment de l'évolution des taux, du contexte économique et des incertitudes internationales. Il est encore trop tôt pour anticiper une baisse généralisée des prix, mais il devient essentiel pour les propriétaires d'adapter leurs attentes à la réalité actuelle du marché.

Dans ce contexte, connaître la valeur réelle de son bien n'a jamais été aussi important.

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