Valorización de activos comerciales en todos los sectores
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Valorar inmuebles comerciales
Valoración exhaustiva de propiedades comerciales y de inversión
Ya se trate de un edificio multifamiliar, un complejo de oficinas, una instalación logística o un hotel, una valoración bien fundamentada es la base para tomar decisiones de inversión sólidas. Nosotros vamos más allá de los metros cuadrados y los ingresos por alquiler para evaluar el potencial de ingresos, las oportunidades del mercado y los riesgos. El resultado es la claridad que usted necesita para comprar, vender u optimizar su cartera.
Elija su enfoque de valoración
Análisis preciso para cada clase de activo
Cada clase de activo tiene sus propios factores de valor, desde la solvencia del inquilino y la ubicación hasta las particularidades operativas. Por eso, ofrecemos soluciones personalizadas para todos los inmuebles comerciales y de inversión. Nuestros servicios abarcan tanto edificios multifamiliares como complejos comerciales, incluyendo oficinas, logística, retail y propiedades hoteleras.
Asesoría experta y personalizada
Una valoración integral de la propiedad combina análisis legal, técnico y financiero. Nuestros asesores están disponibles para apoyarle de manera personal, evaluando su propiedad de forma individual – ya se trate de un edificio de apartamentos, una oficina o cualquier otro tipo de inmueble comercial.
¿Qué determina el valor de su activo comercial?
El valor de una propiedad comercial está directamente relacionado con los ingresos futuros que puede generar. Por esta razón, los inmuebles comerciales se valoran principalmente utilizando el enfoque de ingresos. Este método se basa en los ingresos por alquiler sostenibles y tiene en cuenta los costos operativos, así como una tasa de capitalización basada en el mercado.
Contrato de arrendamiento (WALT y calificación crediticia)
Este es el factor clave. Evaluamos las condiciones del arrendamiento (WALT), la solvencia del inquilino y la indexación del alquiler. Un flujo de caja seguro y previsible sigue siendo el principal impulsor del valor.
Usabilidad por terceros
¿Qué tan flexible es su propiedad? ¿Se puede reconvertir fácilmente el espacio de oficina? Una alta usabilidad por terceros minimiza el riesgo de vacantes y aumenta el valor.
Ubicación
El valor de una propiedad comercial está directamente relacionado con los ingresos futuros que pueda generar. Por ello, los inmuebles comerciales se valoran principalmente utilizando el enfoque de ingresos, que basa la valoración en los ingresos por alquiler sostenibles, teniendo en cuenta los costos operativos y los gastos financieros específicos de la propiedad.
Sostenibilidad y eficiencia energética
La sostenibilidad, particularmente la eficiencia energética, se está volviendo cada vez más importante para el valor a largo plazo y la competitividad de las propiedades comerciales. Los edificios que no logren cumplir con las expectativas cambiantes de sostenibilidad pueden enfrentar una demanda reducida y una posible devaluación.
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Lo que necesita saber sobre la valoración de su propiedad comercial
Claridad para su decisión de inversión
Más allá de los datos clave – tipo de propiedad, año de construcción, tamaño y superficie alquilable – una valoración también tiene en cuenta características individuales que pueden influir positiva o negativamente en el valor. Estas incluyen aspectos como detalles de época, balcones, distribución de los apartamentos, estado de renovación, sistemas de calefacción, restricciones de conservación, ascensores y ocupación total.
Para determinar el posicionamiento y el valor real de mercado de un edificio multifamily o de cualquier activo comercial en Chile, es fundamental realizar un análisis basado en transacciones comparables recientes (benchmarking).
A continuación, los factores clave que definen la posición de su propiedad:
1. Análisis de Transacciones Comparables
No basta con mirar los precios de publicación; es necesario analizar los cierres reales de venta en la zona. Esto nos permite identificar el valor en UF por metro cuadrado (UF/m²) y las tasas de capitalización (Cap Rates) a las que se están transando activos de similares características.
2. Atributos de Valor y Estado del Activo
La posición en el mercado se ajusta según variables críticas:
Ubicación y Conectividad: Cercanía a estaciones de Metro, ejes viales principales y servicios.
Estado de Conservación: Si el inmueble requiere CAPEX (inversión de capital) inmediato para remodelaciones o si cuenta con certificaciones de eficiencia energética.
Mix de Unidades: En el caso de los multifamily, la tipología de los departamentos (estudios, 1D1B, 2D2B) determina la velocidad de arriendo y la tasa de vacancia.
3. Precio de Salida Fundamentado
Este análisis integral nos entrega una base técnica sólida para recomendar un precio de salida (asking price) competitivo. Un precio bien fundamentado desde el primer día minimiza el tiempo de exposición en el mercado y evita el desgaste del activo frente a los inversionistas institucionales.
La elección del método depende del tipo de propiedad comercial. Para activos de inversión estándar, como oficinas o instalaciones logísticas, el método de capitalización de ingresos es el principal. En el caso de propiedades arrendadas y gestionadas por operadores, la renta sirve como métrica de ingresos. Para inversiones complejas e inversores internacionales, el método de flujo de caja descontado (DCF) es el estándar. Aplicamos el método más adecuado para su propiedad con el fin de garantizar una valoración precisa y fiable.
1. Análisis de Contratos y el WALT
A diferencia de un arriendo habitacional estándar, los contratos comerciales tienen cláusulas diversas. Es vital calcular el WALT (Weighted Average Lease Term o Plazo Promedio Ponderado de los Contratos).
Un activo con contratos a 10 años con empresas de alta solvencia (como un banco o un supermercado) se valora mucho mejor que uno con múltiples arrendatarios pequeños y contratos cortos.
2. El "Uso de Suelo" y el Potencial de Reconversión
La complejidad técnica radica en el Plan Regulador Comunal (PRC). Un tasador experto debe evaluar el "mayor y mejor uso" del suelo:
¿Puede este local comercial transformarse en un edificio multifamily?
¿Permite la normativa actual convertir una oficina obsoleta en una bodega de última milla (Dark Store)? Estas posibilidades de uso alternativo pueden disparar o castigar el valor del activo.
3. El Modelamiento Financiero (DCF)
Para activos de inversión, se utiliza el Flujo de Caja Descontado (DCF) en UF. Esto implica proyectar ingresos y egresos (OpEx) a 5 o 10 años, considerando:
Escalamiento de rentas: Reajustes anuales más allá de la UF.
Gastos de capital (CapEx): Inversiones necesarias en ascensores, climatización o fachadas.
Tasa de Descuento: Un cálculo que refleja el riesgo país, el riesgo del sector inmobiliario y el costo del financiamiento.
4. Impacto Tributario y del IVA
Como vimos anteriormente, determinar si la venta está afecta a IVA y cómo se deduce el valor del terreno es una tarea de alta precisión. Un error en este cálculo puede alterar la rentabilidad neta esperada por el comprador, haciendo que la transacción se caiga en pleno Due Diligence.
En el mercado chileno, aunque a veces se usan como sinónimos, tienen propósitos y validez legal muy distintos:
1. Valoración (o Opinión de Valor Comercial)
Es una estimación del valor de mercado con un enfoque estratégico y comercial.
Para qué sirve: Es ideal para inversionistas o dueños de edificios multifamily que necesitan tomar decisiones rápidas, como fijar un precio de salida a venta, analizar la rentabilidad de un flujo de caja o rebalancear un portafolio de activos.
Quién la hace: Suele ser realizada por brokers o consultores inmobiliarios especializados que manejan el "pulso" diario del mercado y los Cap Rates de cierre.
Enfoque: Se centra en la oportunidad de negocio, el potencial de desarrollo y la comparación con transacciones recientes (benchmarking).
2. Tasación
Es un informe técnico y legal exhaustivo que certifica el valor de un inmueble bajo normas estrictas (como las del Servicio de Impuestos Internos o la CMF).
Para qué sirve: Es el documento que exigen los Bancos para otorgar créditos hipotecarios comerciales, los Tribunales de Justicia en casos de particiones o litigios, y el SII para efectos de impuestos o herencias.
Quién la hace: Un perito tasador certificado (muchos pertenecen a asociaciones como ASCHITAC) que sigue normas nacionales e internacionales de valoración.
Enfoque: Se centra en la rigurosidad técnica, el estudio de títulos, la recepción municipal y la medición física exacta del inmueble.
En el mercado chileno, aunque a veces se usan como sinónimos, tienen propósitos y validez legal muy distintos:
1. Valoración (o Opinión de Valor Comercial)
Es una estimación del valor de mercado con un enfoque estratégico y comercial.
Para qué sirve: Es ideal para inversionistas o dueños de edificios multifamily que necesitan tomar decisiones rápidas, como fijar un precio de salida a venta, analizar la rentabilidad de un flujo de caja o rebalancear un portafolio de activos.
Quién la hace: Suele ser realizada por brokers o consultores inmobiliarios especializados que manejan el "pulso" diario del mercado y los Cap Rates de cierre.
Enfoque: Se centra en la oportunidad de negocio, el potencial de desarrollo y la comparación con transacciones recientes (benchmarking).
2. Peritaje (o Tasación Oficial/Bancaria)
Es un informe técnico y legal exhaustivo que certifica el valor de un inmueble bajo normas estrictas (como las del Servicio de Impuestos Internos o la CMF).
Para qué sirve: Es el documento que exigen los Bancos para otorgar créditos hipotecarios comerciales, los Tribunales de Justicia en casos de particiones o litigios, y el SII para efectos de impuestos o herencias.
Quién la hace: Un perito tasador certificado (muchos pertenecen a asociaciones como ASCHITAC) que sigue normas nacionales e internacionales de valoración.
Enfoque: Se centra en la rigurosidad técnica, el estudio de títulos, la recepción municipal y la medición física exacta del inmueble.
En Chile, los impuestos no son solo un costo adicional, sino un factor determinante que define la rentabilidad neta (Yield) y la estrategia de salida de un inversionista. Un error en el cálculo tributario puede alterar drásticamente la valoración de un activo.
Aquí tienes la adaptación detallada al sistema del Servicio de Impuestos Internos (SII) y la normativa vigente en 2026:
El impacto de los impuestos en la valoración comercial
Los impuestos en Chile afectan la valoración desde tres frentes: el flujo de caja operativo, el costo de adquisición y la utilidad final tras la venta.
1. Impuesto a la Renta y Ganancia de Capital (Mayor Valor)
El tratamiento del "mayor valor" obtenido en la venta depende de quién vende:
Empresas (Régimen General): La ganancia se considera renta ordinaria y tributa con el Impuesto de Primera Categoría (usualmente 27%). Aquí, una valoración precisa es vital para determinar el costo tributario del activo y minimizar el impacto fiscal.
Personas Naturales: Existe una exención de hasta 8.000 UF de ganancia acumulada de por vida para propiedades adquiridas después de 2004. Si se supera este monto, el exceso tributa con un impuesto único del 10% o según el Impuesto Global Complementario.
2. El factor del IVA (19%)
Como hemos visto, la aplicación del IVA es crítica. Si una transacción está afecta, el comprador debe desembolsar un 19% adicional (sobre el valor de la construcción), lo que puede afectar su capacidad de financiamiento y su retorno sobre la inversión (ROI). Una valoración experta ayuda a desglosar correctamente el valor del terreno para reducir legalmente esta base imponible.
3. Impuesto Territorial (Contribuciones)
Para los activos comerciales y de multifamily, las contribuciones son el gasto operacional (OpEx) más importante.
Impacto en el NOI: El valor de mercado de la propiedad se calcula sobre el Ingreso Operacional Neto. Si las contribuciones suben (debido a un reavalúo del SII), el NOI baja y, por ende, el valor del activo bajo el método de capitalización también disminuye.
