Venta exitosa de inmuebles comerciales
Aproveche todo el valor de su propiedad comercial con el socio líder en transacciones profesionales.
Experiencia, trayectoria, excelencia
Dominando la complejidad con confianza
La venta de un inmueble comercial es una operación compleja que exige un profundo conocimiento en cada segmento, ya sea un edificio de uso mixto, un edificio residencial, un hotel, una oficina, un activo logístico o un espacio comercial. Una comercialización exitosa requiere visión, planificación estratégica y discreción. Se trata de evaluar con precisión el valor de mercado y de dirigirse al grupo adecuado de compradores cualificados. Como socio con presencia global y arraigo local, gestionamos este proceso por usted, acompañándole personalmente en cada paso del camino.
Acceso exclusivo al mercado
Aprovechamos nuestra red global para ofrecerle acceso a un sólido grupo internacional de compradores con capacidad financiera.
Decisiones informadas
Le apoyamos con análisis de mercado y años de experiencia para optimizar su estrategia de inversión.
Reliable execution
We guide you personally, confidently, and with complete discretion through the entire process to a successful conclusion.
Seis pasos hacia el éxito
Nuestro proceso de venta
Asesoramiento estratégico
Una consulta personalizada es la base de toda transacción exitosa. Juntos definimos sus objetivos individuales, analizamos el momento óptimo para la venta y desarrollamos una estrategia a medida, basada en datos, para la comercialización de su propiedad comercial. Nuestros servicios también incluyen asesoramiento no vinculante sobre la optimización de carteras y la gestión del valor de los arriendos.
Valorización precisa
Nuestros expertos no se limitan a proporcionar una estimación de su propiedad. Basándonos en un análisis exhaustivo del mercado, propiedades comparables y una evaluación detallada del potencial de su activo, creamos una base de datos fiable. Esto nos permite determinar un precio de salida realista y orientado al mercado para su propiedad.
Soluciones de marketing integrales
Nuestra estrategia de marketing a medida incluye folletos inmobiliarios de alta calidad, un análisis del público objetivo basado en datos y el posicionamiento estratégico de su propiedad comercial, ya sea de forma discreta dentro de nuestra red o de manera amplia en el mercado global. Los canales de marketing adicionales se seleccionan de forma individual, adaptados a los requisitos específicos de cada propiedad.
Visitas a la propiedad estructuradas
La fase de visitas es una parte crítica del proceso de comercialización. La gestionamos de forma fiable y discreta, minimizando cualquier interrupción de las operaciones en curso. Nuestros expertos presentan su propiedad de la mejor manera posible, mostrándola de forma convincente a interesados previamente cualificados y verificados, ya sea en su presencia o de manera independiente.
Informes proactivos
La transparencia es la base de nuestra colaboración. Le proporcionamos informes continuos y proactivos sobre todas las actividades de marketing, la interacción con el público objetivo y el estado actual de las negociaciones. Esto garantiza que esté plenamente informado en todo momento y mantenga un control total sobre el proceso.
Contrato de compraventa y posventa
Gestionamos todo el proceso hasta un cierre exitoso. Nuestra experiencia en negociación protege sus intereses. Coordinamos la redacción del contrato de compraventa con el notario, supervisamos la entrega de la propiedad y seguimos siendo un socio de confianza para todas las cuestiones contractuales, incluso después de completada la transacción.
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¿Cuál es el valor de su propiedad comercial?
Una valoración exhaustiva es la base de toda estrategia de venta. Comience con nuestra tasación online gratuita para edificios residenciales, o solicite un análisis detallado por parte de un experto.
Sus expertos en inmuebles comerciales
Nuestros asesores inmobiliarios son más que intermediarios: son socios estratégicos con un profundo conocimiento del mercado local. Esta experiencia constituye la base para una valoración precisa de su propiedad comercial. Al mismo tiempo, aprovechan el acceso a nuestra red global para conectar su activo con compradores financieramente cualificados. This combination of local excellence and international reach ensures an optimal sales process for your investment or commercial property.
FAQ – Respuestas a sus preguntas más importantes
Visión estratégica para una venta exitosa
En términos generales, una propiedad comercial es aquella destinada exclusivamente a actividades económicas (lucrativas) en lugar de habitacionales. Su clasificación técnica no solo depende de su arquitectura, sino fundamentalmente de su Uso de Suelo, definido por el Plan Regulador Comunal (PRC) de cada municipalidad.
Factores Clave del Mercado Chileno:
Uso de Suelo y Recepción Final: Para que una propiedad opere legalmente como comercial, debe contar con una recepción municipal que autorice dicho fin. Sin esto, el arrendatario no podrá obtener su Patente Comercial.
Impuestos (IVA sobre el arriendo): A diferencia de las viviendas, el arriendo de inmuebles comerciales en Chile suele estar afecto a IVA (19%) si la propiedad cuenta con instalaciones o muebles que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial.
Ley de Arriendo: Se rige por la Ley 18.101, que aunque protege al dueño en casos de morosidad (especialmente tras la ley "Devuélveme mi casa"), en el ámbito comercial permite contratos con mucha mayor libertad de negociación que en el residencial.
El momento ideal para vender un inmueble en Chile depende de varios factores que deben evaluarse cuidadosamente en conjunto:
1. Impuesto a la Ganancia de Capital (Límite de las 8.000 UF)
A diferencia de otros países, en Chile las personas naturales cuentan con una exención de hasta 8.000 UF de ganancia acumulada de por vida por la venta de propiedades adquiridas después de 2004. Es crucial calcular si tu ganancia excede este monto, ya que el excedente podría estar sujeto a un impuesto único del 10% o integrarse a tu Impuesto Global Complementario. Vender antes de superar este límite es clave para la optimización tributaria.
2. Rentabilidad del alquiler vs. Tasas de interés
El mercado inmobiliario chileno se mueve en UF. Cuando las tasas de los créditos hipotecarios suben, la demanda de compra tiende a bajar, presionando los precios. Sin embargo, en un escenario de tasas estables o a la baja, aumenta el poder adquisitivo de los compradores. Debes comparar el cap rate (rentabilidad anual) de tu propiedad frente a otras inversiones de renta fija (como bonos o depósitos a plazo) para decidir si el capital está mejor invertido en ladrillos o en el mercado financiero.
3. Requisitos de Eficiencia Energética y remodelaciones
Con la implementación de la Ley de Eficiencia Energética y la Calificación Energética de Viviendas (CEV) en Chile, las propiedades que cuentan con mejoras térmicas, ventanas termopanel y sistemas de climatización eficientes están obteniendo precios de venta significativamente más altos. Una propiedad "desactualizada" frente a las nuevas normativas de construcción puede sufrir un mayor castigo en el precio.
4. Optimización de la cartera (Asset Allocation)
Vender puede ser un movimiento estratégico si buscas reinvertir en activos con mayor potencial de plusvalía o mejores beneficios tributarios, como las propiedades DFL2 (si aún tienes cupos disponibles), que ofrecen exenciones en contribuciones y en el impuesto a la herencia.
Aunque vender de forma privada permite ahorrar la comisión (que en el mercado comercial chileno suele ser del 2% + IVA por cada lado), el proceso en este sector es significativamente más exigente por las siguientes razones:
1. El mercado "invisible" (Off-Market)
En Chile, las transacciones de alto valor (como edificios de oficinas, strip centers o grandes bodegas) rara vez llegan a portales públicos.
El acceso: Un corredor con red de contactos tiene llegada directa a Family Offices, Compañías de Seguros y Administradoras de Fondos de Inversión (AFIs).
La discreción: Muchos vendedores prefieren el formato off-market para no alertar a la competencia o evitar la exposición pública del activo. Sin un intermediario, es casi imposible llegar a estos inversionistas institucionales.
2. Tasación por flujo de caja (Cap Rate y DCF)
Valorar una propiedad comercial no se trata solo de ver el precio del metro cuadrado en el sector.
Análisis financiero: Se requiere calcular el NOI (Net Operating Income o Ingreso Operativo Neto) y aplicar una Tasa de Capitalización (Cap Rate) acorde al riesgo del activo.
Modelamiento: Un error en las proyecciones de vacancia, en el cálculo de las contribuciones o en no considerar el impacto del IVA en el flujo, puede destruir el valor de venta o hacer que el comprador exija rebajas agresivas durante el proceso.
3. Certeza Jurídica y "Due Diligence"
El proceso de cierre en Chile es burocrático y requiere una gestión experta.
Estudio de Títulos: Es vital asegurar que la propiedad no tenga gravámenes o prohibiciones. Un corredor profesional coordina este proceso con abogados especializados.
Promesa y Escrow (Instrucciones notariales): El uso de vales vista en custodia notarial con instrucciones precisas de entrega es la norma en Chile para proteger a ambas partes.
Normativa Local: El cumplimiento de las exigencias del Conservador de Bienes Raíces (CBR) y la gestión de certificados de informaciones previas (CIP) son pasos críticos donde un agente aporta agilidad.
1. Títulos de Dominio (Carpeta Legal)
En Chile, se requiere acreditar la historia de la propiedad para asegurar que no haya vicios legales.
Copia de la Escritura de Compraventa: Debería incluir los títulos de los últimos 10 años (estudio de títulos decenal).
Certificado de Dominio Vigente: Emitido por el Conservador de Bienes Raíces (CBR) respectivo (con antigüedad no mayor a 30-60 días).
Certificado de Gravámenes y Prohibiciones (GP): Para acreditar que la propiedad no tiene hipotecas, embargos o prohibiciones de enajenar.
2. Situación Municipal y Técnica
Estos documentos definen qué se puede hacer en el inmueble y si está en norma.
Certificado de Informaciones Previas (CIP): El documento "maestro" emitido por la DOM que indica usos de suelo permitidos, constructibilidad, rasantes y cierros.
Certificado de Recepción Final (Total o Parcial): Sin este documento, la propiedad no existe legalmente para fines comerciales y no se puede obtener patente.
Planos timbrados por la DOM: Arquitectura, cálculo y, muy importante en el área comercial, el plano de Accesibilidad Universal.
Certificado de No Expropiación: Tanto el emitido por el Serviu como el de la Municipalidad.
3. Información Financiera y de Operación
Vital para calcular el valor del activo basado en su rentabilidad (Cap Rate).
Contratos de Arriendo Vigentes: Incluyendo todas sus anexos y actualizaciones de renta.
Rent Roll: Una planilla detallada con montos de arriendo, fechas de vencimiento, garantías y reajustes (generalmente en UF).
Certificado de Deuda de Contribuciones: Emitido por la Tesorería General de la República (TGR).
Certificado de Avalúo Fiscal Detallado: Emitido por el SII.
Gastos Comunes y Gastos Operacionales (OpEx): Liquidaciones de los últimos 24 meses para demostrar el costo real de mantener el activo.
4. Permisos Específicos (Según el activo)
Resolución Sanitaria: Crucial para locales de alimentos, salud o bodegas de residuos peligrosos.
Patente Comercial: Copia de la patente vigente pagada.
Certificaciones de Instalaciones: Sello Verde (gas), certificación de ascensores y tableros eléctricos (TE1).
En la práctica, el tratamiento tributario depende de la naturaleza del vendedor y de si existe "habitualidad". Los puntos clave según la normativa chilena son:
1. El concepto de "Vendedor Habitual"
A diferencia de otros países, en Chile el IVA se aplica si el vendedor es considerado vendedor habitual por el SII.
Se presume habitualidad cuando transcurre menos de un año entre la adquisición (o construcción) y la venta del inmueble.
Las empresas inmobiliarias y constructoras siempre se consideran vendedores habituales cuando venden bienes de su giro.
2. Inmuebles Nuevos vs. Usados
Propiedades Nuevas: La venta de inmuebles construidos por una empresa constructora (o por un tercero para ella) está afecta a IVA.
Propiedades Usadas: Si el vendedor es un "vendedor habitual" (por ejemplo, una empresa que compra y vende activos), la venta también está afecta a IVA, incluso si la propiedad es usada. Si el vendedor es una persona o empresa que no se dedica al rubro inmobiliario, la venta suele estar exenta.
3. La Deducción del Valor del Terreno (Art. 17)
En Chile, el IVA no se aplica sobre el valor total de la transacción. La ley permite deducir el valor del terreno del precio de venta, aplicando el 19% solo sobre el valor de la construcción (el "ladrillo").
Nota: El valor del terreno se puede determinar mediante el avalúo fiscal, el costo de adquisición reajustado o una tasación comercial validada por el SII.
4. Crédito Fiscal y Recuperación de IVA
Si una empresa compró un activo comercial con IVA (y recuperó ese IVA como Crédito Fiscal), la venta posterior de ese activo siempre estará afecta a IVA, sin importar el plazo que haya pasado, para compensar el beneficio tributario obtenido inicialmente.
5. Venta de Activo vs. Venta de Sociedad (SPV)
En transacciones corporativas de gran envergadura, es común que no se venda el inmueble físicamente (Asset Deal), sino las acciones o derechos sociales de la empresa dueña del activo (Share Deal).
Esta estructura generalmente no está afecta a IVA, ya que se traspasa la propiedad de la sociedad y no el bien raíz directamente. Sin embargo, el SII vigila estas operaciones bajo la Norma General Anti-elusión.
La información contenida en este artículo tiene un carácter meramente informativo y no constituye, bajo circunstancia alguna, asesoría legal, tributaria ni de inversión. A pesar de la investigación exhaustiva y la preparación profesional de estos contenidos, el autor y el editor se eximen de toda responsabilidad por la exactitud, vigencia, integridad o calidad de la información proporcionada.
Debido a que la normativa legal y las circulares del Servicio de Impuestos Internos (SII) en Chile están sujetas a cambios constantes, se recomienda encarecidamente que cualquier decisión de inversión o transacción inmobiliaria sea validada previamente por consultores especializados que analicen su caso particular de acuerdo con la legislación vigente.
Nuestros servicios off-market
No todas las propiedades comerciales deben salir al mercado abierto. Para activos de alto valor, negocios en funcionamiento o situaciones que requieren la máxima confidencialidad, una estrategia de comercialización discreta es la mejor opción. Presentamos su propiedad de forma exclusiva a una red seleccionada, previamente cualificada y financieramente sólida de compradores dentro de nuestras conexiones globales. Este enfoque protege el valor de su activo, evita la sobreexposición en el mercado y permite negociaciones eficientes y dirigidas.
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Cada venta exitosa comienza con una conversación confidencial y estratégica. Nuestros asesores estarán encantados de conocer sus objetivos individuales y presentarle una estrategia de venta a medida para su propiedad en una consulta personalizada.
